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红楼知乎:律师解读《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》

来源:红网 作者:冯宾 编辑:李雅婷 2019-12-20 18:17:04
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编者按:自2020年1月1日起施行的《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》对业主大会和业主委员会的职能职责进行了细化,着力解决业主大会成立难、业主委员会履职难或滥作为、业主行使权利途径不畅等问题。那么,这部《细则》,它究竟有哪些特点和亮点,又对业主大会及业主委员会有哪些重大影响?

第一个方面:建立党的基层组织 加强党建引领

本次细则,首次规定在物业管理区域内,凡是有正式党员三人以上的,应当成立党的基层组织,接受社区党组织的领导和工作安排。

我们都知道,健全基层党组织是新时代党建的重点工作,能更好地发挥党组织在基层的政治引领、思想引领、组织引领、工作引领的作用。对完善小区居民自治体系、提升小区居民自治能力、促进小区和谐稳定具有重要意义。

第二个方面:关于业主委员会及业主委员会委员

本次细则,明确要求引导党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会委员、业主监督委员会委员,发挥先锋模范作用。鼓励业主中的党员、人大代表、政协委员、公职人员,以及热心公益事业的人员参选。

同时,本次细则,也明确了如果业主存在:违法违纪被立案侦查的;参与非法组织、邪教组织、非法集体上访的;涉黑涉恶的;正处于失信被执行人名单的;违规装修、改变物业使用性质的,无理拒交物业管理费的;本人或者直系亲属在小区物业公司工作的;阻挠业主大会筹备组工作等情形,不得成为业主委员会委员。

另外,本次细则,还规定了业主大会筹备组组员及业主委员会委员强制学习、培训物业法律知识的制度。

从以上规定可以看出,细则从正反方两面对业主委员会 委员 组成人员做了明确规定,同时对筹备组、业主委员会应具有物业相关法律知识,也作出了明确要求。可以说,这部细则对业主委员会委员组成人员及组织的专业度都提出了更高的要求。

第三个方面:关于首次业主大会筹备经费

本次细则,进一步明确了筹备经费的具体金额及经费的具体来源,细则规定,首次业主大会会议经费由建设单位承担。新建物业在竣工验收备案前,建设单位应当向街道交存首次业主大会会议经费,交存标准为每户三十元且总额最低不少于一万元,最高不超过十万元。

而对于老旧小区,细则还规定首次业主大会会议经费可以由业主自筹解决,也可以由物业所在地物业管理行政主管部门向同级人民政府申请协调解决。

至于,业主大会筹备工作结束后,筹备经费仍有剩余的,细则也明确规定归全体业主共有,纳入业主大会的结算账户。

由此可见,细则对广大业主最为关心的成立业主大会资金来源及标准问题,做出了明确规定,为业主大会筹备组顺利完成筹备工作奠定了物质基础。

第四个方面:关于开发商不按时向街道及业主大会筹备组移交资料的责任

本次细则,进一步明确了筹备组成立之日起七日内,建设单位应当向街道及业主大会筹备组移交文件资料,建设单位违反规定不移的,由物业所在地物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交的,除按照相关法律法规的规定进行处罚外,还应当记入不良信用记录。

很明显这一规定,加大了建设单位的犯法成本,促使建设单位更加积极主动配合相关工作,保障了筹备组及时掌握业主大会召开所需要的权属文件及技术资料。

第五个方面:明确了业主委员会专职工作人员制度

本次细则,首次明确了业主委员会可以建立专职工作人员制度。细则规定,经业主大会同意,业主委员会可以聘请专职执行秘书,负责处理业主委员会的日常事务。专职执行秘书的薪酬,由全体业主共同分摊或者从经营性收益中列支,具体标准由业主大会决定。

专职工作人员制度的明确,为解决业主委员会委员因兼职的特点,工作不作为、乱作为等现象提供了一种解决办法,以后业主委员会的日常工作开展将更加常态化、规范化。

第六个方面:明确了业主大会会议可采取互联网形式召开,同时,鼓励采用电子投票系统

本次细则,首次明确了业主大会会议可以采用互联网的形式召开。鼓励采用电子投票系统进行业主大会会议的投票表决。同时规定,县级以上人民政府物业管理行政主管部门应当逐步建立业主电子投票系统,并免费提供使用。

随着网络技术的发展,各种视频会议及网络直播已经走进了人们身边,这就为业主大会会议的召开提供了新的思路,采用互联网形式召开会议就是这次细则新的尝试,同时也对相关行政主管部门的指导工作提出了更高的要求。

本文作者系北京盈科(长沙)律师事务所合伙人律师 冯宾

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作者:冯宾

编辑:李雅婷

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