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红楼知乎:买二手房后,原业主不搬家、不交房怎么办?

来源:红网 作者:李雅婷 编辑:李雅婷 2019-12-27 16:11:54
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编者按:现如今,二手房市场越来越受到大众的青睐。相比于一手房交付周期长,装修工程繁琐等问题,二手房完全可以满足大众拎包入住的需求。但二手房交易中也会出现一些意料之外的情况。有些购房者在二手房买卖交易中遭遇了不顺。原业主已经从客户手中收齐了全部的房款,且合同约定房屋交付时间为原业主收到房款当日。但是原业主拒不交付房屋,也不给出交付房屋的具体时间,一直赖在房屋里面不搬走。那这种情况下,买了房的业主该怎么办呢?

根据《物权法》第二条规定“ 物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权”,第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物”。一般我们认为:从该房屋的产权变更时开始,新的产权人对该房屋即拥有占有、使用、收益及处分的权利,因房屋的产权已变更,在没有法定依据及合同契约允许的情况之下,原业主无权继续居住,新的产权人当然有权要求原业主搬迁。

买二手房后,原业主不搬家、不交房怎么办?

1、积极协商、寻求警方协助

事实上,大部分新业主在房屋买卖交易走到最后一步出现这样的问题都是十分不情愿的,这是对新业主正当权利的损害。

有些恼羞成怒的新业主甚至动用其他不正当的手段对原业主进行威胁、恐吓并美其名曰“自力救济”,这样的手段显然是不正确甚至是违法的。

因为我国法律并没有规定当事人有强制执行权,如果新业主强制对方搬出,这就是以一种违法行为对抗另一种违法行为。这样做的后果有可能形成另外一种侵权,也可能引发新的法律纠纷,所以新业主切不可私自采取强制手段迫使原业主搬离。

此外,这里要特备说明一下,自力救济是在情势紧迫而又不能及时请求国家机关予以救助的情况下实施的行为。很显然,原业主侵占新业主房屋的行为还达不到如此紧迫的情形。此时,最为便捷也最能快速解决问题的方法就是协商调解,向附近的派出所报警,在民警的协调下解决问题不失为一记良策。

2、向人民法院起诉,寻求法律保护

《中华人民共和国物权法》第三十五条规定:“妨害物权或者可能妨害物权的, 权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”

《中华人民共和国物权法》第三十七条规定:“侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。”

新业主作为房屋的现有产权人有权利向人民法院提起排除妨害诉讼,要求原业主返还房屋并进行适当赔偿。经过人民法院的实体审判程序后,原业主可依据生效的法院判决书向法院申请强制执行,如原业主不予配合,法院则可以依据生效文书强制原业主搬离房屋。

类似事件在二手房交易中是屡见不鲜的。其中一个很重要的原因就是,买卖双方往往只重视购房款项交付、合同签订、办理过户等核心问题,却忽视了在合同中约定原业主的搬离时间。原业主可能因为一时没有找到住宅,或者有意拖延不肯搬走,这时新业主往往哑巴吃黄连,有苦说不出,有房不能住。

因此,笔者在这里提醒各位朋友,在签订正式购房合同之前应该明确注明原业主的搬离时间,如果违约,可以约定每天赔偿的违约金数额,这样可以在一定程度上起到约束作用。

此外,还可以在合同签订时预留一部分尾款,待原业主搬离后再支付,这样也能起到一定约束作用。(内容综合来源:法律人家、华律网、房律宝)

来源:红网

作者:李雅婷

编辑:李雅婷

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