法院一审判决，按市场租金价格赔偿侵权费用

浏阳的罗女士以192万竞拍到一套市场价超两百万的“法拍房”，本以为是“捡漏”，没想到是“踩坑”——原房主黄先生夫妇在完成交易后，却不愿腾退房产，导致她购房一年仍无法入住。

近日，市人民法院开庭审理了这起物权保护纠纷案，一审认定黄先生夫妇侵害了原告罗女士享有的对涉案房屋占有、使用、收益的权利，判决按市场租金价格赔偿罗女士相应侵权损失。

浏阳市融媒体中心记者李小雷

百余万拍下“法拍房”

却被原房主占用近一年

法拍房，顾名思义就是被法院强制执行拍卖的房屋，当债务人无力履行借款合约或无法清偿债务时，经过一系列程序，法院会将债务人名下房屋进行拍卖，这种房子就是法拍房。

由于法拍房通常低于评估价成交，因此备受一些人青睐，但同时法拍房也有其复杂的背景因素，可以说是“风险与机遇并存”。2021年3月，罗女士在淘宝网上看到一则由市人民法院发布的房产拍卖信息，显示位于镇头镇的一栋民房将予以公开司法拍卖。

同年3月17日，罗女士参与竞拍，最终以成交价192万元竞买成功。随后，她拿到一张盖有法院印章的《成交确认书》，并按要求交纳了除去保证金的剩余房款。

在完成全部交易后，市人民法院作出裁定，解除涉案房产的查封，原登记在黄先生名下的涉案房产归罗女士所有，所有权自裁定送达买受人罗女士时转移，罗女士可持裁定书到不动产登记机构办理相关产权过户登记手续。

但让罗女士没有想到的是，钱交了、户过了，但要住进自己的房子，却十分困难。因为黄先生以自己暂无其他住处、且瘫痪在床为由，迟迟不愿意腾退涉案房屋。

“他的情况属实，所以我也十分同情他。”罗女士说，考虑到黄先生夫妇的实际情况，她也没有强制要求对方立即搬出房屋，就这样，她拍下房产将近一年，都未能如愿迁入居住。

自有房产出租却占用他人房屋

一审判决按市场租金价格赔偿侵权费用

2022年1月底，黄先生夫妇在占用“法拍房”近一年后，腾出所占房屋并出具证明一份，证实当日与罗女士完成房屋交接。

不过，在如愿住进涉案房屋后，罗女士却发现，黄先生夫妇在此之前其实并非无处可去，其名下还有一套位于镇头集镇的门面房，并且一直出租给他人赚取收益。

“他自己的房子出租赚钱，却免费住在我拍下的房屋里，这让我觉得被欺骗了。”于是，罗女士一纸诉状将黄先生夫妇告上了法院，诉请判令黄先生夫妇共同向她支付2021年3月26日至2022年1月19日的房屋占用费3万元（按市场租金价格每月3000元计算）。

面对罗女士的诉求，黄先生表示，其逾期腾退房屋事出有因，除了身有残疾无法动弹外，自有门面房当时已出租给他人且尚未到期，到期收回后，还需要进行改造、装修才能入住。

法院审理认为，黄先生夫妇逾期腾退涉案房屋是事实，本案争议焦点为黄先生夫妇是否应当承担侵权赔偿责任、侵权责任有无减轻事由，以及如何确定赔偿范围及金额。

“所有权人对自己的不动产或者动产，享有占有、使用、收益和处分的权利，罗女士通过法院拍卖程序取得涉案房屋的所有权，并取得涉案房屋不动产产权登记证书，黄先生夫妇未在法院通知的搬离时间内搬离，致使罗女士取得房屋所有权后无法占有、使用房屋，理应向原告承担侵权赔偿责任。”主审法官表示，尽管确已侵权，但黄先生被司法鉴定为一级伤残，而民事审判应弘扬社会主义核心价值观、坚持公平原则，故黄先生身体原因可以作为适当减轻侵权责任的事由，酌情确定，自房屋所有权发生转移之日起，给予被告一个月自行搬离房屋的宽限期。

据此，一审按照市场租金3000元/月标准，判处被告黄先生夫妇支付罗女士房屋占用费16890元，驳回罗女士其他诉讼请求。

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拒不腾退涉案房产或涉嫌刑事犯罪

随着法院执行力度的加大，法拍房的数量近年来成倍数增长，越来越多的人参与到法拍房的竞拍中。

早些年，因相关执行规范不完善，房屋拍卖时被执行人或其亲属仍然居住在拍卖房屋中，他们大多会以无其他住房、对原判决不服、对执行程序不满等各种原因拒绝或拖延搬离房屋，致使拍得房屋的所有权人出现“买了住不了”的局面，“腾退难”问题较为突出。

被执行人或其亲属、其他无权占有人拒不搬离法拍房的行为，不仅损害了买受人的权益，也是对法律威严的挑衅，更使得想要参加拍卖的买房人持观望、谨慎的态度，阻碍了法院对房屋拍卖、处置的进程。

根据《民法典》第229条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。法院的执行裁定书送达买受人，法拍房屋的物权产生变动，买受人取得法拍房的所有权，拒不腾房的行为人侵犯了买受人享有房屋的占有、使用、收益、处分等物权权利，应当承担侵权责任。

《民法典》第238条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。其他民事责任主要有，停止侵害、排除妨碍、支付违约金等等。实践中，拒不腾房人给买受人带来的损失通常参考同面积、同地段房屋的租金进行计算。

不过，类似情况在今后基本不会再出现。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》及《关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人，被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行，人民法院应当依法负责腾退。

此外，对于强占房产不愿离开之人，根据《刑法》第313条，可能会涉嫌拒不执行判决、裁定罪，可处3年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处3—7年有期徒刑，并处罚金。