中国人民银行(下称央行)行长潘功胜9月24日在国新办发布会上宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

根据2023年第四季度中国货币政策执行报告，2023年9月启动存量房贷利率下调后，共有超过23万亿元的存量首套房贷利率下调，利率平均水平下调73个基点，降至4.27%，每年减少借款人利息支出约1700亿元。不过，受2024年2月5年期以上LPR(贷款市场报价利率)大幅下调、“5.17”房地产新政取消全国层面房贷利率下限等影响，2024年7月新发个人住房贷款利率降到了3.4%，也就是说要比此前调降后的存量首套房贷利率低87个基点，而其它存量房贷利率水平更高。另外，当前居民投资理财收益率也要明显低于存量房贷利率。

受存量房贷利率偏高影响，现阶段出现了提前还贷现象。对银行而言，居民较大规模提前偿还房贷，意味着高收益、低风险的优质信贷资产流失，这会对银行利润形成较大影响。

本次存量房贷利率平均下调50个基点左右，能够显著缓解提前还贷现象，对银行净息差的影响将通过引导存款利率下调予以缓解。同时，这也在释放稳楼市的积极信号，有助于推动楼市稳步发展。需要指出的是，截至6月末，存量房贷规模为37.8万亿元，利率下调0.5个百分点，意味着银行1年的利息收入就要减少1890亿元。我们认为，接下来监管层将通过引导商业银行有序下调存款利率的方式予以缓解。

央行宣布，“统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%”，这将有效降低改善性需求的购房门槛。与此同时，央行还宣布，“将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励”，这将显著加快各地收购存量商品房用作保障房的进度，缓解商品房市场库存压力。

我们认为，接下来的重点是进一步下调新发放居民房贷利率，这是提升楼市预期的关键。本次央行宣布下调政策利率20个基点后，新发放居民房贷利率会跟进下调。预计进一步下调房贷利率，对房地产行业实施定向降息，将是未来楼市支持政策的主要发力点。

作者 王青 东方金诚首席宏观分析师

冯琳 东方金诚研究发展部总监