房地产市场筑底阶段，行业发展新模式如何构筑？日前，在国新办举行的新闻发布会上，住房城乡建设部就多个市场关注的话题作出解读。其中，住房的民生属性再次被重点提及，并详细给出了围绕“好房子”及如何打造“好房子”的多项标准。同时，保交房攻坚战已锁定396万套住房年底交付，未来项目融资“白名单”将进一步深入推进落实，在保交房、稳定市场预期等方面发挥更大作用。

存量房要建立房屋“养老金”制度

随着改善型住房需求成为市场的主流，针对什么是“好房子”，住建部围绕绿色、低碳、智能、安全较为详细地描述了“好房子”的特征。“除了在立标准、抓样板上做工作，还要在建体系、优服务上下功夫。”中指研究院市场总监陈文静认为，未来物业服务企业的发展空间较大，也已成为不少房企探索新发展模式的重要方向。

此外，发布会还提出将建立房屋体检、养老、保险三项制度。据住建部此前发布的数据，截至2022年底，城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，这意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期，业内预计2040年前后，近80%的房屋将进入这个阶段。

这一背景下，如何维持存量物业的居住体验成为新挑战。住建部负责人在新闻发布会上特别提到，房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。陈文静表示，当前仅依靠住宅专项维修资金已经难以满足小区维护改造需求，亟需增量资金入场。房屋养老金制度的建立则将为房屋体检、房屋保险提供重要资金支持。至于公共账户的资金来源，陈文静认为，按一定比例计提项目土地出让金、维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等或是重要探索方向。

保交房攻坚战已锁定396万套住房

“保交房攻坚战”是此次发布会的另一关注焦点。住建部表示会同金融监管总局组织各地进行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房项目，锁定了按照合同约定应该在今年年底前交付的396万套住房，作为保交房攻坚战的目标任务，推进项目按时保质交付。其中提到，建立国家、省、城市三级协调机制，推动符合条件的项目“应进必进”白名单，商业银行落实尽职免责要求，“应贷必贷”给予融资支持。

目前，商业银行已经按照审批程序通过了“白名单”项目5300多个，审批贷款金额近1.4万亿元，这些资金正在按照项目的工程进度陆续发放到位。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，保交房更加重视房屋层面的全过程全功能交付，促进购房信心进一步恢复。不过他同时指出，目前“保交房”还面临一定挑战，一方面融资协调机制虽然已经建立，贷款投放后可以推动已售新房竣工交付，但仍有部分项目可能无法产生新的销售以偿还贷款，导致融资困难；另一方面开发商保交房的主体责任还待落实。

知多D·房屋养老金

为了保障房屋安全与正常使用，出现的房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用，可称作“房屋养老金”。李宇嘉解读，房屋养老金制度将由个人与公共账户构成，并包含三大支柱：公共维修基金；一定比例土地出让金、财政奖补，公共维修资金增值收益，公积金增值收益等公共账户；商业性质房屋养老金。

中央财经大学教授、法学院院长尹飞在公开报道中表示，这次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。目前，房屋养老金公共账户的款项来自公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，不会加重业主负担。