住房“以旧换新”，需要旧房子卖了才能买新房吗？旧房子怎么卖？卖给谁？“五一”假期，不少准备买房的市民对长沙发布的“以旧换新”相关购房政策格外关注。记者从市住房和城乡建设局获悉，长沙鼓励各市场主体根据政策要求，结合自身经营计划按市场化原则组织实施。最近几天，市场上不少房企纷纷开启“假期卖房”模式，而且“以旧换新”也在试水。

市场：旺季叠加新政，刺激购房需求

最近几天的阴雨天气，丝毫没有阻挡人们的看房热情。从沙盘区到样板间，长沙各大在售楼盘现场人来人往，很是热闹。这也和长沙近期出台的楼市新政刺激不无关系。一方面是“五一”假期的常规旺季促销让利；另一方面有“以旧换新”、不再查验购房资格等楼市新政的加持，对于长沙房地产而言正在释放一波置业新诉求。

“明显比之前的到访量增加很多，而且来自外地的比例不小。”长沙龙湖地产工作人员告诉记者，其多个楼盘在“五一”期间推出了“最高立减20万元/套”等政策，起到了比较好的效果。而市场上诸如招商蛇口的“五一好房节”、绿地集团的“五五购房节”、保利的“一口价”房源等优惠消息不断，纷纷开启“假期卖房”模式。

4月30日，长沙市住建局对最新楼市政策的答疑中已经明确，对于居民家庭在长沙已有三套及以上住房的、企业购房的、未成年人单独购房的等情况，均“不再审核购房者资格条件”。对于“以旧换新”购房政策，则明确“鼓励各市场主体根据政策要求，结合自身经营计划按市场化原则组织实施”。

试水：中介费优惠，买房享最低折扣

近日，本土国企长沙城发恒伟多个在售项目联动，开启“以旧换新”活动，成为长沙第一个试水“以旧换新”的房企。

据介绍，购房者在长沙城发恒伟公司任一住宅楼盘选房后，定房7日内按要求缴纳相应比例首付款，并登记以旧换新的相关信息后，和该公司合作的中介公司签署《二手房委托买卖协议》，中介将优先推售其二手房源，在约定时间内售出、回笼资金补齐剩余首付款项即可。购房中介费可以优惠，买房也可以享受最低折扣。若二手房源临近期限未售出，可以选择在约定时间到期之前协商退房，已缴纳费用可全额退款，约定时间最长为6个月。

“这种模式属于住建局官方解读中的第二种。卖不掉‘无条件退款’，可以让参与活动的市民挂牌‘旧房’和购买‘新房’都没有后顾之忧。加之中介和开发商都给出了不同形式的让利，实行效果值得期待。”业内人士如是评价。

目前长沙城发恒伟公司合作的中介公司有新环境、58和贝壳。客户可以在长沙城发恒伟公司提供的中介清单里自选合作中介并签订《二手房委托买卖协议》，如果客户此前已在清单中的中介处签署协议委托售房，则本次无需额外签订协议亦可参与本活动。

业内人士分析认为，“以旧换新”政策有利于促进新房和二手房联动，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用，促进改善性住房需求释放。目前，长沙推出的以旧换新以租换购以及符合条件的可以享受提高公积金贷款额度等政策，降低了居民的购房成本，极大地提振了居民购新房的信心。

解读：鼓励按市场化原则组织实施

根据4月18日市住房城乡建设局发布的《关于支持居民购买改善住房的通知》规定，“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠。据悉，“以旧换新”政策鼓励各市场主体根据政策要求，结合自身经营计划按市场化原则组织实施，可参照以下两种方式。

开发企业可单独推出“以旧换新”购房方案。换房人与房地产开发企业签订“以旧换新”协议，房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”（建议不少于90天）。在协议约定期内，旧房已售出的，开发企业和换房人按约定继续完成新房交易手续；旧房未售出，但换房人愿意补齐剩余购房款的，开发企业和换房人按约定继续完成新房交易手续。否则开发企业和换房人按约定解除协议并无条件退款，换房人无需承担违约责任。

开发企业也可联合中介机构共同推出“以旧换新”购房方案。换房人可与房地产开发企业和中介机构共同签订“以旧换新”协议，房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”（建议不少于90天）。在协议约定期内，中介机构优先推荐换房人房源，并适当减免经纪服务费用。旧房未售出，但换房人愿意补齐剩余购房款的，开发企业和换房人按约定继续完成新房交易手续。否则开发企业和换房人按约定解除协议并无条件退款，换房人无需承担违约责任。

市民可向已推出“以旧换新”购房方案的开发企业和中介机构进行咨询。