日前，自然资源部召开商品住宅用地出让视频座谈会，上海、南京、杭州、武汉、成都、兰州六城市自然资源部门相关负责人介绍了今年1月至9月商品住宅用地出让情况，分享了商品住宅用地地块选取、市场规则优化、便企服务等方面的经验做法。

记者采访了解到，各城市普遍反映，当前住宅用地市场整体趋稳向好，但区位分化明显、冷热不均，优势地区、优质地块热度显著提升。各地在实践中根据房地产市场供求关系的最新变化，依据自身实际情况，加强规划资源统筹，强化精准市场调控，优化营商环境，探索形成了一系列行之有效的经验做法。

优化管理，尊重和适应市场需求

中国国土勘测规划院资源评价领域总师赵松认为，地方政府在尊重市场规律的前提下主动作为、精准谋划，顺应市场规律，响应公众需求，体现了管理定位、管理工具的升级与优化。中央财经大学副教授柴铎表示，参会城市及时调整规划、供地计划和节奏，根据市场供求关系变化调整供地结构、规划条件，尊重和适应了市场需求；及时调整土地增量供应、前端储备、后端更新盘活等空间供应工作的联动关系，增强了管理协同。

上海市按照“一地一方案”原则，提前对拟出让地块的规划条件、建设品质、配建要求等加强指导和跟踪，并结合地块周边配套、新房去化、二手房交易等情况，同相关部门会商，对可能“过冷过热”区域的地块，分类采取不同的出让模式，科学合理确定具体出让方案，确保交易平稳。武汉市从用地拆分、方案优化、合理定价、政策赋能等方面多管齐下，顺应当前市场形势，推出多宗地段优越、配套成熟的优质精品住宅或“小而精”商服项目，受到市场热捧，有效提振了市场信心。

南京市通过“用地预申请”“银行保函代替土地竞买保证金”“土地‘带押过户’”等方式，对接市场需求，持续完善土地出让服务。政策出台后，住宅用地平均容积率由去年的2.09下降到今年的1.75；增加见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式，将企业购地自有资金审查由前置改为竞得后审查，竞买保证金在土地成交当天即可退还，减轻企业资金压力。

“以地招商，开展精准推介”是兰州市招商引资的工作原则。兰州市从市场需求和资源挖掘双向发力，系统梳理主城四区土地资源，全面排摸闲置低效用地，摸清企业拿地意愿需求，编制了2024年兰州市主城四区供地清单和精品土地推介手册。同时，兰州市健全常态化土地推介机制，重点加快主城四区改善型住宅用地做地储备供应，积极赴外地上门推介优质土地资源，举办土地推介座谈会，邀请32家房地产企业推介21宗、2590亩优质土地，努力实现土地市场需求端与自然资源政策供给侧同频共振、协调推进。

优化规则，推动土地市场良性发展

针对全国土地市场整体热度低的实际情况，上海、杭州、成都、兰州立足实际、因地制宜，完善出让规则，充分发挥市场机制作用，激发市场活力，推动土地市场良性发展。

成都市自2022年起创新性开展经营性建设用地供应“三色”管理机制，结合各县（市、区）前5年土地供应情况、已供项目开工率、批而未供和闲置土地处置情况、存量住宅及商业用地规模、商品住宅销售周期及存量规模等多项指标，精准赋色并分类管控供地计划及节奏，对完成较差的“红色”区域严控供应、对“橙色”区域适度安排供应、对“绿色”区域加快推进供应。

面对房企对投资拿地更趋稳慎、投资额度不断压缩以及选地优中选优的实际情况，2024年起成都市建立土地供应综合评价机制，全面考虑宗地的房地价差、片区土地市场健康度及活跃度、功能配套度等指标，对每批次拟供宗地逐宗评价，综合评分，择优供应，评分较高宗地加快供应、评分一般宗地适时供应、评分较低宗地暂缓供应。成都市锦江区金融城三期板块的一宗24亩住宅用地，是该市实施“‘三色’管理机制+宗地综合评价评分机制”优选宗地，最终以溢价率42%成交。

今年1月至9月，杭州市采用及时调整供应节奏、分区域错开供地等方式，推动土地市场调控和土地出让，共公告出让16批次住宅用地。杭州市规划和自然资源局相关负责人介绍，杭州市在住宅用地出让前逐宗分析研判市场需求并落实招商，变“批发”为“零售”，从原来批次集中供地，调整为逐宗分析研判地块市场需求并敲实招商后，成熟一宗出让一宗。

中国宏观经济研究院研究员李嘉表示，土地要素保障要注重房地产市场结构性变化，平衡房地产新模式转型中市场与保障、租与售、新增与存量、刚性需求与改善性需求的关系，保质保量完成用地要素保障。中国农业大学教授朱道林认为，房地产市场调控要引导市场健康、安全、稳定地发展，市场交易规则应从推动供求平衡、价格平稳、防止空置闲置角度，不断优化完善。