随着2024年上市公司年报季的结束，上市房企2024年的整体业绩出炉。5月13日，中指研究院发布《2025中国房地产上市公司TOP10研究报告》《2025中国物业服务上市公司TOP10研究报告》。报告显示，2024年，房地产上市公司营收均值297.4亿元，同比下降21.0%，净利润均值-31.2亿元，连续三年为负；物业服务上市公司营收均值45.97亿元，同比增长4.01%。虽然整体业绩下滑，但部分头部企业表现出色，物业服务上市公司营收增长且头部企业优势渐显。

头部企业总资产均值达4953.8亿，展现强劲韧性

《2025中国房地产上市公司TOP10研究报告》显示，2024年，房地产上市公司营收增速较上年明显下降，净利润继续下滑，亏损企业数量增加。上市房企营业收入均值为297.4亿元，同比下降21.0%，增速较上年下降22.1个百分点，由正转负；净利润均值为-31.2亿元，连续三年为负，亏损额连续扩大。上市房企中约有68.1%企业出现亏损，亏损企业数量较上年增加24家。过去几年销售额增速逐年下滑，可供结转的销售额下滑显著，导致当前房企营收承压。

尽管房地产行业处于深度调整阶段，但部分企业在多方面表现出积极态势。从综合实力来看，2025沪深和内地在港上市房地产公司综合实力TOP10企业优势明显。它们年末总资产均值达到4953.8亿元，是同期房地产上市公司均值的3.3倍；总市值均值为387.9亿元，是同期沪深上市房地产公司均值的3.1倍。

中指研究院指出，透过年报可以看到，这些企业顺应市场变化，发挥自身优势，业绩稳定，行业地位稳固。像保利发展、招商蛇口、万科A等企业，在沪深上市房地产公司综合实力排名中位居前列；中海、华润置地等企业，则在内地在港上市房地产公司综合实力排名中表现出色。

报告指出，2024年市场超预期调整，9.26新政超预期宽松使得房企对当前市场迷雾重新思考，中长期住房仍是需求磅礴的大市场，房企仍有望获得增量市场和存量市场全方位发展。上市房企保持定力、以变应变，全面聚焦住宅开发、物业服务、代建服务、长租公寓等高现金流业务，进一步提升产品和服务竞争力，推动企业稳步向高质量发展模式转变。

2024年物企营收涨4.01%，央国企表现亮眼

物业服务行业也同样面临诸多挑战，但整体发展积极向好，在多个关键领域呈现出良好的发展态势。《2025中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示，2024年，物业服务上市公司营业收入均值为45.97亿元，同比增长4.01%，较上年下降3.82个百分点；央国企营收均值为55.55亿元，增速为6.57%，民营企业营收均值为42.77亿元，增速2.94%，央国企表现更为稳健。

从企业综合实力来看，2025中国物业服务上市公司综合实力TOP10企业表现卓越。以碧桂园服务、保利物业等为代表的企业，凭借稳健经营、卓越服务力、品牌公信力和优秀拓展能力，持续领跑市场。保利物业在2024年新拓展第三方项目单年合同金额约30.05亿元，再创历史新高，市场拓展结构也实现多维度优化。

在市场拓展方面，各上市公司积极作为。2024年以来，上市公司围绕战略聚焦，不断强化市场拓展能力。通过深化团队建设、改革激励机制，推动组织效能提升；以全周期品质管控体系为依托，筑牢市场口碑。中海物业稳步推进市场拓展，2024年在管面积较2023年末增长7.4%，新增2960万平方米，总规模达4.31亿平方米，年内新增签约面积7410万平方米，其中63.3%来自独立第三方，充分彰显了其市场化拓展能力。

发展策略上，各企业积极求变。众多物业服务上市公司摒弃规模至上的理念，转向“精管优拓”，注重项目质效。如世茂服务、中海物业等企业主动终止部分项目，优化项目结构，提升经营效益。在聚焦深耕方面，企业围绕区域、业态和客户三个维度发力。滨江服务持续聚焦杭州、深耕长三角，2024年底在杭州的管理面积占比约63.7%；绿城服务依托品牌优势深耕高端住宅细分市场。同时，企业积极响应政策，强化服务标准化落地，2024年全国物业服务满意度得分四年来首次回升，达到73.1分。

中指研究院指出，当前，物业管理行业正处于深度变革期，市场竞争加速分化，行业格局有望重塑。头部物企凭借规模优势、品牌效应及多元化服务能力，将在市场竞争中占据主导地位。2024年，披露管理面积数据的上市公司中，管理面积前十的企业在管面积总额达52.42亿平方米，市场份额约占16.69%，较上一年提升0.51个百分点。未来，行业集中度或将进一步提升，头部企业有望通过市场拓展、并购整合以及战略合作等方式持续获取优质项目，扩大市场份额。