当前，部分一手住宅价格令首置刚需者高不可攀，且市中心区域缺少足够的选择，故户型多样、价格灵活的二手住宅成了不少刚需者的选择。来自有关机构的统计数据显示，刚刚过去的4月,东莞二手商品房过户3296套，环比上涨30.74%。

但对于二手住宅来说，买家们关注最多的是楼龄长短带来的潜在风险。经常有读者来电咨询，购买二手住宅楼龄超过多少年就不能买了？有无一个明显的分界线？二手楼如何折价？笔者认为，二手住宅确实应该关注楼龄一事，楼龄过长则表示该楼盘的设施老旧，过于陈旧的二手住宅从购买角度来说确实具备折价条件。

多少年的楼龄才失去居住价值？笔者认为,这得看目标楼盘的地理位置、规划布局。即使是同一楼龄的住宅，不同位置、不同地段也具备不同的价值。按照目前东莞市场行情来说，那些距离地铁较远、配套设施不够完善或远离商业区、出租困难的楼梯物业，且楼龄在二十五年以上的，部分银行已经不愿意提供按揭贷款，这也表明，不具备出租条件的楼盘，楼龄在二十五年以上的需要谨慎购买。

但如果地处闹市区，配套设施齐全，物业管理完善的楼盘，即使三十年以上，也具备良好的流通条件，甚至价格也很坚挺。比如地处商业区、靠近轨道交通、周边设施完善的物业，即使超过了三十年甚至更久，价格也远比郊区的新楼盘要坚挺。

因此，识别一个二手住宅是否具备购买价值，首先要咨询银行机构，这是鉴别使用价值以及以后转让的最直接途径。其次，如果是长期自住，则需要查看周边配套设施，政府规划方案等。

还有一点需要说明，二手住宅在土地使用方面，分为七十年和五十年两种。前者是住宅用地，后者是商住用地，相差二十年的使用期限，也在一定程度上影响楼盘的估值。因此，购买者还需要了解楼盘的土地性质。（广州日报全媒体记者 陈明）