21世纪是城市的世纪。城市，无疑是发展的重要答案。

梅溪湖国际新城，在长沙，以长沙之名，给时代以答案。

长沙“卡位”中部崛起

这是一个百舸争流、竞争无处不在的发展时代。

在国家发展战略层面，是西部大开发、东部大开放、中部崛起的百舸争流。在这些战略版图里，城市竞争力的重要性又无处不在。

随着国家先后将长沙纳入“一带一路”的重要节点城市和长江中下游城市群的中心城市，并批复设立中部地区首个国家级新区——湖南湘江新区，为长沙带来了对内开放与对外开放叠加的“红利”。

在谋求“中部崛起”大局面下的“率先崛起”江湖地位，并拥有对中国发展有更大发言权的省份区域过程中，湖湘城市发展格局愈发清晰。尤其在2015年湘江新区获批国家级新区之后，长沙正逐渐呈现出一个“超级城市”的面貌。站在湘江新区，长沙终于迎来了更高的起点和更大的机遇，因此，长沙必须书写当代湖南人的城市历史。

梅溪湖“解题”未来长沙

谁可披坚执锐？“未来长沙”，到底在哪里？

这个问题的答案就是“梅溪湖国际新城”。其实，长沙或许要感谢这座快速崛起的新城，早于湘江新区获批而启动建设的梅溪湖国际新城，它的示范效应是长沙能抢得中部首个国家级新区桂冠的重要原因。

梅溪湖国际新城对长沙到底有多重要？我们不妨看看它的规划定位：“全国科创新引擎”和“长沙城市副中心”。根据国家发改委印发的《湖南湘江新区总体方案》及长沙市总体规划，梅溪湖国际新城将打造成集聚创新总部、研发服务、高新转化与创新人才一体的尖端科技高地，提供文化体育、生态休闲、医疗康养等高品质中心服务的中央活力区。

现在的梅溪湖国际新城，为长沙带来的城市知名度和美誉度，或可与湖南卫视之于长沙文化的价值相提并论。尤其是它的“样板效应”，吸引了越来越多的外地机构、企业前来考察学习。这里每年接待各类考察交流团逾百批，梅溪湖的运营模式、发展速度得到了一致的认可。

梅溪湖“大成之城”

这里，有3000亩波澜不惊的“梅溪湖”，与万亩城市山麓桃花岭交相辉映；

这里，交通极为便利，3条地铁线贯穿，直达高铁站、黄花机场；路网疏密有度，通达有序。

这里，优质教育资源密布，规划28所中小学，已落地11所，集聚了长郡、师大附中、雅礼、周南、博才等最优质的教育资源，融合大学城、麓谷的文教风骨，学风浓郁。

这里，坐落着代言长沙影响力的地标建筑——梅溪湖国际文化艺术中心，它由国际著名建筑设计大师扎哈·哈迪德设计，定位国际一流、中部地区规模最大、功能最全，让这里的山湖有了文化的魂魄。

这里，高端商业配套环伺。金茂览秀城、金茂ICC、步步高新天地、喜达屋豪华精选酒店，梅澜坊商业街……形成人气吸附力极强的城市磁场。

不仅如此，梅溪湖还打造了以研发及高新转化产业为引领，以智能设备、医疗健康、专业服务三大产业为支柱的核心产业结构，为城市建设注入内生活力和驱动引擎。在梅溪湖这棵“梧桐树”下，各路优质企业“凤凰于飞”：这里是中冶长天、景嘉微电子等国内一流企业的研发中心，猪八戒网、淘金时代等头部网企的创新中心，平安普惠、晟通集团等企业总部，亿达、爱尔、人和未来、泰康之家等也在此启幕梅溪湖大健康产业。

高品质的城市开发，让“近者悦，远者来”。这里的常住人口已达到12万，成为在湖南安居乐业的首选；不断聚集的人流，携资金流、信息流前来，反哺城市进一步发展，同时也为产业的集聚提供了更强的虹吸力。

截至目前，梅溪湖国际新城已先后获得首批“全国绿色生态示范城区”、首批“国家智慧城市创建试点城区”和 “亚洲首个英国BREEAM最高级奖项——绿色建筑杰出奖”“全球人居环境规划设计奖”等国家级和国际级殊荣。

那么，到底是谁，用了什么样的城市运营“魔式”，让梅溪湖短短八年，一举从一片“葡萄园”变成一座“国际化新城”？

“致力于成为中国领先的城市运营商”的金茂在梅溪湖的“湖湘出场”，又是如何踩在长沙这座城市最铿锵的发展鼓点上？

中国金茂，中国城市运营专家

在中国房地产发展波澜壮阔的企业史上，中国金茂走出了一条完全不一样的道路。 2019年8月28日，中国金茂在香港发布了2019中期业绩报告数据显示，今年前8个月，合同签约金额和合同回款金额均已突破1000亿。业界认为，中国金茂稳健增长的背后强劲动力，来自清晰的企业定位：“城市运营商”。

城市运营商逻辑和传统的房地产开发商有着本质不同:前者对企业的综合实力要求更高，企业承担的职能更多，项目开发周期也更长，项目运营成功后也能产生更大的社会效益。

2015年，中国金茂明确了城市运营商的战略定位。无论是在上海打造的亚洲最大绿色商办建筑楼群金茂星外滩，还是长沙城市发展最具活力的新中心梅溪湖国际新城，抑或是代表新时代高端度假休闲生活方式趋势的“丽江第三镇”金茂丽江谷镇，中国金茂以城市核心综合体、城市新城以及特色小镇为代表的城市运营作品，都在为中国城市发展打造着榜样工程。同时，逐步成熟的城市运营模式也赋予了中国金茂新的动能和增长极。

中国金茂的城市运营实力有目共睹，在今年4月的第六届中国产业园区创新发展高峰论坛上，中国金茂获得了“中国领先城市运营商”称号。而在此之前，中国金茂已获得“产城运营商TOP30 产城运营商创新奖”、“城市运营领军企业”以及“中国城市运营商TOP10 第一名”等荣誉。

中国金茂将不断扩大城市运营项目的占比，使其未来在公司储备增加值中占到主导地位。中国金茂总裁李从瑞曾表示：“我们预期到2021年以后，金茂60%的新增土地储备来自城市运营。”城市运营是一项有起点、没有终点的事业。中国金茂坚持做城市运营，“看重的是至少未来五到十年的价值”。在中国金茂看来，只有建设多业态、多配套、产城融合的城市，才能实现城市的持续运营和发展。

城市运营，显然是中国金茂与中国城市共生长的“成长密码”。那么，在城市运营上，中国金茂是如何深耕梅溪湖国际新城的?

六大基因，释放城市未来生命力

正如来过梅溪湖国际新城的众多考察团的集中印象，中国金茂片区开发综合实力有目共睹。用一座新城，实实在在“为城市带来新活力、为企业创造新机遇、为人民营造了新生活方式”背后，是一家责任央企对“城市发展”时代使命的把握和对“城市运营”的探索、践行，在湖湘大地一隅，创造出的中国样本。

金茂缘何能成为品质城市引领者？梅溪湖成为中国城市运营超级IP的密码又是什么？

在梅溪湖国际新城实践中，形成的金茂城市运营六大独有价值内核“规划、资本、产业、运营、协同、品牌”厥功至伟，正是这六大基因，助力梅溪湖在时代趋势上战略先行，建成未来城市样本，促进城市的升级转型。

1.规划基因。

中国金茂城市运营团队携手政府以及KPF、阿特金斯、HPP、Aecom、波士顿等国际顶尖规划专家，先后完成梅溪湖一期规划优化，梅溪湖二期产业定位及概念规划。

在一期规划优化过程中，基于政府提出的功能定位、总开发强度、城市空间形态、湖泊面积、绿地面积、骨架路网六不变原则下，金茂以区域价值最大化为规划思路，同时兼顾项目的可持续发展，注重地标及城市空间形象打造，以及多元业态、混合功能的开发，对梅溪湖功能布局、用地指标、开放空间等多个方面进行了优化，实现了政府与企业双赢局面，奠定了梅溪湖高品质、国际化的发展基础。

中国金茂还联合德国HPP、深规院，以“森林入城、中轴引领、产城融合”的先进规划理念，系统化的完成了整个“梅溪湖二期控制性详细规划”，综合考虑了城市功能分区、环境与建筑协调、交通规划布局、产居比与开发单元导控等核心要素。并主导美国波士顿完成“梅溪湖二期产业发展规划”， 创新“城-人-产”的发展模式， 结合宏观趋势、禀赋基础、上位规划，确定了产业体系、产业布局以及产业发展路径，指引梅溪湖走向更长远的发展。

在梅溪湖国际新城，金茂以前瞻性的视野、专业化的团队、落地性的能力，坚持规划引领城市建设发展。

2.资本基因。

三军未动，粮草先行。在地产行业融资环境紧张的大背景下，梅溪湖国际新城启动建设之初，横亘在中国金茂面前的，首先是一道资金难题。

而恰恰在梅溪湖，金茂让一道行业普遍的“难题”，变成一个具备启示性的“答案”。一方面，金茂依托中化集团央企背景，搭建了一个完善的资本平台架构：在境外，拥有中国金茂和金茂酒店两个上市公募平台；在境内，旗下金茂资本是公司在私募领域的重要资本平台。因此，凭借央企背景、香港上市公司和金茂资本三大融资平台，金茂占据了“融资成本低、融资渠道广、资金规模大、基金种类多”四大资金优势；另一方面，梅溪湖项目自身亦大力构建资金解决方案：充分运用央企身份享受国家政策性资金支持，同时与多家实力投资商洽谈合作，引入战略性投资企业，与商业银行、信托公司、地产基金等各类金融机构探索融资可能等，打通梅溪湖资金渠道。

在“金茂资本优势”、“梅溪湖资金渠道”双重后盾下，中国金茂先后斥资600亿，完成片区一级开发以及引领性项目建设，带动片区高速、高质发展，为梅溪湖 “城市副中心”的价值兑现实力护航。

3.产业基因

首先，金茂在梅溪湖创新性实践了以人为本的“城-人-产”独特模式，其核心在于“以城聚人、以城促产”，坚持以“品质高、环境佳、配套优、活力强”的高品质城市打造，吸引“高素质、高知识、高视野、高需求”的人才，促进“科技引领、创新活跃、知识密集、协作频繁”的都市型产业发展，形成可持续发展动力，引擎梅溪湖活力。

其次，在产业体系的搭建上，金茂明确了梅溪湖应利用湘江新区主中心位置，建立产业新核，促进区域产业升级，同时，重点关注与湘江新区其他园区，特别是高新技术开发区及岳麓山大学城的竞合关系，从而形成了“一引领、三支柱”的核心产业结构，其中一期以科技研发、创新设计为引领，商务商业、企业总部、文化教育为支柱；二期以研发及高新转化产业为引领，智能设备、专业服务、医疗健康为支柱。一期二期充分联动，打造产业社区，打通区内产业协同，构建整体优势。

最后，在产业的导入中，中国金茂协同政府一起发挥各自优势，不但储备了众多的优质产业资源，更加展现了强大的资源整合能力，实现了梅溪湖产业招商、服务、运营一体化。如今超千万平方米的城市开发、数十万人口导入、上百家产业落位就是这种模式成功的最好印证。

4.运营基因

“统一规划、整体开发、统筹运营、配套先行、一二级联动”，是中国金茂赋予梅溪湖的开发理念。在获取梅溪湖项目的初期，中国金茂曾经就滚动开发和整体开发两种不同的策略，进行过深入论证。最终，金茂以运营城市的格局，采用了投入更大、风险更大但项目开发速度更快、未来效益更大的整体开发策略，并通过配套先行，在片区倾力打造基础设施、园林景观配套、引入丰富教育和医疗资源等措施，来迅速提升片区整体形象和区域价值。

除了进行大规模的片区开发，金茂还在梅溪湖积极推进引领性项目的建设，二级项目开发总规模达342万方，涵盖研发中心， 5A甲级写字楼金茂ICC、金茂大厦，五星级酒店金茂豪华精选酒店，购物中心金茂览秀城，高档住宅金茂府、金茂湾、梅溪湖华府、梅溪湖玺悦等多样业态，成功树立产品标杆，拉升梅溪湖整体高品质地位。

在项目的整体开发中，统筹管理、把控节奏也非常重要。针对“资金、工程、推地、营销”等核心开发环节，中国金茂进行了全周期的计划、实施、管控。比如通过充分研究市场，根据项目特性，确定整体开发思路与推地节奏，形成了项目全周期的推地方案；通过借力政府支持，深化事件推广，与政府联合举办元宵灯会、花卉节和文化艺术周等各项大型活动，深层次提升片区影响力；另外，金茂还通过创新股权合作、融资创新、商住捆绑等诸多招商模式，在全国范围内与房协、代理机构、金融机构、地产基金等单位合作，全方位拓展营销渠道。经过梅溪湖国际新城项目多年的运营，金茂团队积累了丰富的经验，也在政策研究、产业导入、城市规划、招商营销等领域培养了大批专业人才。

正是在先进的开发理念和科学的统筹管理下，梅溪湖才得以高效兑现理想蓝图：一年内完成基础设施建设50%，三年内完成土地出让计划60%，五年完成总开发量的80%，八年完成500多家产业落位。中国金茂质量与速度并举，规模与品质同步，高速高质完成了开发建设任务，梅溪湖国际新城也以日新月异的城市形象变化快速得到认可，“一年成型、三年起势、五年成城、八年产城”，被业界盛赞为“梅溪湖模式”。

5.协同基因

在新城建设进程中，中国金茂展现了强大的协同能力，具体表现在：在政府支持下，以建设美好城市的共识，促进梅溪湖最优发展；与上百家优质企业友好协同，通过紧密合作高效率加速片区成熟；与大众同庆共乐，一起创造全生活周期和全工作周期的美好生活。

中国金茂最终不负众望，梅溪湖国际新城呈现给社会的，是双方在创建两型社会、打造城市名片的高度共识，也是政企合作所实现的双方共赢。各级政府在权责范围内积极支持，加速公共配套设施建设、给予系列优惠政策、高效的行政审批等；金茂也以责任央企和城市运营商的身份，诚信履约，实施项目统一规划、整体开发、高效执行，快速打造城市形象，持续提升城市能级，实现了政府创造长沙新繁荣的城市理想。

通过招商引资，金茂不但为梅溪湖引入包括中海、万科、建发在内的28家实力房名企，还引入了中冶长天、景嘉微电子等上百家产业客户。金茂与这些优质企业共襄盛举，一起将梅溪湖打造成为无限发展机会的热土，实现了入驻企业探索长沙更多发展可能性的投资理想。

梅溪湖国际新城已发展成为长沙市新的城市名片，提升了长沙的城市品位和核心竞争力，更加提高了长沙市民的生活品质和幸福指数。

6.品牌基因

从新城初始到大城醇熟，中国金茂专注于因地制宜筑造精品，坚持以绿色健康为特色，以智慧科技为引领，专门成立绿建公司，实行绿色施工、绿色设计、绿色运营，通过绿色建筑、碳中和联盟、智慧社区、智慧能源站等，铸就梅溪湖成为绿色智慧城市典范。

在绿色建筑方面，金茂聚焦绿色、节能和科技方面专业化运作，梅溪湖片区内交付的学校、绿方中心、金茂广场等多栋建筑均达到了绿色建筑的标准，在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源，包括节能、节地、节水、节材等等，打造低碳理念的绿色生态宜居之城。

2017年8月11日，中国金茂通过北京环境交易所，购买位于湖南城步南山的风电项目核证自愿减排量，用于抵消梅溪湖金茂持有的所有项目的碳排放量，实现了碳中和，中国金茂在此基础上，还联合湖南湘江新区管委会、北京环境交易所共同发起并正式成立长沙梅溪湖碳中和联盟，用节约下来的成本支持湖南的环保事业，这也是中国金茂绿色战略发展道路上的一个重要里程碑。

再比如金茂与政府联合投入的梅溪湖区域能源站，总供能面积337万㎡，总投资5.6亿元。采用业内领先的“天然气冷热电三联供+污水源热泵+电制冷+燃气锅炉”复合式智慧能源系统功能，降低中间环节损耗，实现了能源的梯级利用。据科学估算，能源站每年节约标煤量达2134吨，减少排放CO₂达5762吨，相当于植树5.3万棵，节能环保效益显著。

曾经的田园乡野沿着科技与智慧之路向上进化，在经济发展的同时还城市以青山绿水。时隔7年之后，梅溪湖绿色生态示范城区以评定等级为优秀的成绩，通过了由住建部安排、省住建厅和省财政厅组织的验收评审。科技推动发展，责任铸就品质，智慧引领未来，中国金茂的绿色智慧之路走的愈发稳健。

说到底，城市是产业的集合，是人的聚合，是生活的融合。通过整合现有资源，综合地产开发、产业引入、持续服务为一体的城市运营，已成为中国金茂至关重要的企业标签。

在梅溪湖国际新城，金茂秉承 “科学至上”的理念，精准切中了时代发展的逻辑；在以品质领先为核心的“双轮两翼”战略基础上，聚焦“两驱动、两升级”的城市运营模式，推动着城市的两大革新：高品质生活方式变革和高质量产业迭代升级。为城市发展探索出一条可持续发展之路，更好地满足人们对美好生活的向往，是中国金茂作为城市运营商不断思考和追求的目标。

从运营角度更宏观的对待一座城市，城市、人、产业在梅溪湖国际新城得到了高度的平衡和融合，城市的价值才得以真正显现。而中国金茂的央企情怀、社会责任，真正浓缩到人们追求美好城市生活的实际需求这一点上。

截止到2019年8月底，金茂在全国累计落地17个城市运营项目，除了梅溪湖国际新城，还拥有上海北外滩、青岛中欧国际城、丽江金茂谷镇等代表项目。中国金茂全业务链式的高质量城市运营，促进了城市价值成长，同时“开发+持有”双轮并行也给金茂提供了多元化的收益模式，并且具有极强的抗周期性，为中国金茂的未来发展奠定了坚实的基础。

1999年，黄浦江畔，中国金茂以中国首座超400米的智慧型摩天大楼上海金茂大厦，开启了上海浦东新区发展的帷幕；2009年，湘江之畔，中国金茂以“规划领先、产业创新、功能复合、环境友好、形象国际化”的运营方式全力打造梅溪湖国际新城， 塑造出最具活力的城市新中心。

10月14日10时04分，一辆标有中国金茂logo和城市运营商理想的高铁列车，从长沙南准时发车，飞驰在湖湘大地上。崭新而流畅的高铁车身，不仅是一道亮丽的风景线，也展现了中国金茂在三湘热土的奔竞之心和宏伟蓝图。

中国金茂在梅溪湖所展现出的城市运营高质量“速度”，不仅成为了一个“新城样本”，更是“让一座城代言一座城”，“让一座城爱上一座城”。