“原本属于公摊面积的过道，被开发商通过替换防火门的形式占用，导致消防隐患。”眼看着自己付费的“公共空间”被侵占，10月23日，长沙中冶中央公园（天润菁园三期）的雷先生很是气愤，“开发商将属于公摊面积的过道划归给其中两户，如今又推卸责任。”

公摊面积，历来是热议话题。而公摊面积高过合理区间、公摊面积被挪作他用等等现象更成为部分购房者的切身之痛。推动这一矛盾日益激化的原由，不仅在于近年来购房成本的激增，还因为它进一步影响到了业主的持房成本，比如物业费、取暖费的增加等诸多方面。

现状

涉公摊问题纠纷屡见不鲜

在房地产市场，公摊面积不透明总会引发矛盾。

“小区16、17栋01、02、05、06户型违法占用公摊面积，在买卖中未征得同一单元四户同意，私自划归，现在引起了纠纷，物业和开发商互相推卸责任，前期装修通知书没有出示明令规定，导致现在违规占用公摊已经成为普遍现象。”雷先生介绍。

对此，长沙市高新区相关负责人解释称，雷先生反映的情况在该小区特定户型较为常见，前期麓谷街道已请物业公司上门劝导，但因物业公司没有强制执行力，效果不明显。该问题涉及消防、住建、街道等多个单位，正在研究相关对策开展集中整治。

雷先生的案例并非孤例。今年9月23日，谭先生通过房产中介介绍，去长沙市雨花区平吉上苑小区看房，置业顾问声称公摊面积为20%。第二天，谭先生就交了2万元购房定金。事后，他通过政府官网查询到房子公摊面积达23.96%。不能接受公摊面积超过被告知比例的他，向开发商申请退款，却遭到拒绝。

而在商铺购买中，这种公摊猫腻或更为常见。“交了2万定金后，我才从一同购买商铺的业主口中得知，商铺公摊面积已经达到了67%，这也意味着我买100的商铺，使用面积最多也就33平方米！”长沙美林美寓小区的业主王女士对所购商铺公摊面积比例之大，感到错愕。

猫腻

开发商可借公摊面积变相提价

在我国大部分省市，目前购买的房屋面积主要包括两个部分：套内建筑面积和公摊面积。所谓房屋套内建筑面积是由房屋套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。而公摊面积则是如电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道等公用部分的建筑面积。

以一套商品房住宅为例，实际商品房住宅的套内建筑面积是141平方米，但增加公摊后就变成了173.7平方米，多出了18%的面积公摊。而平均单价也从套内的10.8万元变成了8.8万元，降低了19%，给购房者造成价格较低的错觉。

“目前，住宅的公摊系数一般在18%-25%左右，商业用房为30%-40%。随着近几年房价上涨，公摊系数也在迅速攀升，部分甚至超过了50%。”合富辉煌研究院湖南区域负责人周明告诉三湘都市报记者，公摊面积的大小设置涉及不少因素，难免会成为开发商变相提价的工具。

他指出，公摊系数的测定，一般由相关部门授权的测绘机构负责，要花费不少的时间和经费，具有复杂性和不透明性；而建筑面积价格对购房者的指导作用也小，比较不同楼盘建筑面积价格意义不大，“法律法规对公摊系数并未设定上限，开发商可将公摊面积任意做大，部分开发商甚至将独立使用的地下室、车棚、车库以及作为人防工程的地下室都计入了公摊面积。”

业内建议

以法律法规形式

明确公摊系数的上限

10月23日，在长沙市市长信箱，记者以“公摊”为关键词进行搜索，发现关于公摊的投诉高达140多条。其中，大部分投诉内容为公摊面积计入精装修价格、公摊面积过高等等。

今年2月，住建部公布了38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿。其中，《住宅项目规范(征求意见稿)》提出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。消息一出，便受到广泛关注。业内人士指出，该征求意见稿虽与住宅交易环节并无直接联系，但可能会导致房屋的估价及定价逻辑悄然变化。

面对公摊乱象，该如何破局？湖南省经济地理研究所副所长、研究员王义高认为，对于公摊面积不可片面看待，公摊并非越小越好，“因为类似高层住宅建筑中的入户大堂、电梯、楼道等公共空间如果被挤压，我们可能就看不到更多宽敞的阳台、载有更多乘客的电梯。”

“公摊问题在于规定模糊，建议以法律法规形式明确建筑面积、套内面积、公摊面积等关键概念，明确公摊系数上限。”业内人士指出，在商品房买卖合同方面，也要规定公摊面积出现误差的处理办法，避免开发商把不该分摊的部分分摊到消费者承担的范围内。

也有业内人士提出，可以参考重庆实行的商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%至10%的罚款。