继承宅基地使用权之后怎么办?

2020-10-22 11:57:56 潇湘晨报
作者:袁树勋 编辑:孟畅
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“农民的宅基地使用权,可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。”

这句话,出自不久前国家7部门《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》。

过去几十年房地产价格的暴涨,让“土地即财富”在人们心里扎了根。正因此,国家7部门的《答复》经媒体传播后,迅速成为社会关注焦点。城里人继承的农村宅基地使用权,要想兑现为财富,难在哪里?

本报特约记者 袁树勋 长沙报道

如今的城里人中,有相当比例是“农二代”、“农三代”。他们大多都有资格从父辈、祖辈处继承一份宅基地使用权。其中部分人,或许已经想象过对这份财产的各种处置方式,出售、无限期持有、等着征地拆迁、有偿退还给村集体……

城镇户籍人员通过继承获得的宅基地使用权,是一种高度受限的权利。基于这个特性,上述财产处置手段要具体情况具体分析。我们可以虚构一个进城落户的“农二代”小明,通过他的“经历”来逐一分析。

宅基地不能单独继承,翻建农房要申请

城里人小明继承祖产,获得了一栋农房和房下宅基地使用权。他可以无限期拥有这块地吗?

如7部门《答复》所说,小明获得宅基地使用权的法律依据是《继承法》。个中逻辑是:继承祖上农房—房地不可分离—顺带获得宅基地使用权。

但《继承法》规定,“农村宅基地不能被单独继承”。换句话说,如果地上房屋因年久失修等原因进入不可居住状态,小明就不能继续拥有这块地的使用权了。

小明脑筋一转,“我隔些年就把房子翻建一次,保证它一直矗在那里”。

问题是,农村房屋,不是你想翻建就能翻建,得向村里、镇里打报告,再经有关部门批准。否则的话,属于违建。

按现行规定,申请农房翻建的一个前提是,申请人属于村集体组织成员。小明作为城镇户籍人员,打这份报告,显然是得不到批准的。

但农村又有“我的土地我做主”的社会心理。出于对传统的尊重以及现实执法困难,很多地方政府对未经批准的农房翻建采取默认态度。也就是说,小明大概率可以自行翻建房屋,事实上形成对宅基地使用权的无限期占有。但这种占有得不到法律承认,长远来看在确权登记方面会有困难,在房屋出售、土地使用权转让、征地拆迁补偿时也可能面临不利局面。

可有偿转让,仅限本村集体组织成员

小明通过继承获得的宅基地使用权,可以有偿转让吗?

答案为“是”。而且,他办理不动产登记后,更有利于转让。

但转让的对象,仅限于本村集体组织成员。

通俗地说,小明只能把地卖给同村村民。如果村中宅基地不是特别紧缺的话,他还不一定能卖得掉。

这就要说到中国宅基地制度的两个基本原则,“无偿申请使用”和“一户一宅”。前者意味着,村中农户都可以免费得到一块宅基地;后者的意思是,每个农户只能拥有一块宅基地。

小明放眼全村,各家各户都有宅基地,不可能成为他的买家。他只能等待一些特殊情况的出现。比如,村中暂无宅基地可分配,新成立的家庭急着建房,愿意花点钱买地;再如,有的农户想另择地段建房,看中了小明的那块地。

但这些情形下,买家能否给出个合理价钱,可能要打个问号。

能不能等到征地拆迁,要看是否属于这3%

小明可以坐等征地拆迁吗?

当然可以。但等不等得到,又另当别论了。

按国际经验,城市化率达到70%后,会进入稳定期。中国的城市化率,2019年末突破了60%,离70%的稳定期大概还有10年的路要走。按过去几年的城市新增建设用地面积,未来这10年里,大概还要向农村征用约6000万亩土地,涉及全国约3%的农村土地拥有者。

小明能不能等到征地拆迁,要看他是否属于这3%。

小明继承的宅基地,如果位于沿海发达地区或中西部的城市周边,他大概率能成为那3%,在征地拆迁中获取一笔财富。7部门《答复》中提到,城镇户籍人员通过继承获得的宅基地使用权“可按相关规定办理确权登记”,这对小明也是个利好。征地拆迁补偿利益巨大,矛盾甚多,一本不动产登记证在争取利益分配时颇有用处。

说到征地拆迁中的土地利益分配形式,不同地区乃至不同村庄都有所差异,还得具体情况具体分析。

可选择有偿把宅基地退给村集体

小明可以把宅基地使用权“卖”给村集体吗?

以有偿形式把宅基地退给村集体,也可以成为小明的选择。这种形式,在两类地区很常见。

一是沿海发达地区和中西部大城市城郊。比如浙江一些农村,将村民宅基地统一起来,其中一部分用于建设村民安置区,另一部分用于工商业开发,借开发中的收益来反哺村民安置区建设。

二是“增减挂钩”和“拆旧复垦”项目多的地区。比如湖南的一些贫困县,鼓励城镇户籍人员将继承获得的宅基地交给村集体,再将宅基地复垦,形成建设用地指标或占补平衡指标。指标收益的一部分,用于补偿退还宅基地的城镇户籍人员。

地方财力和指标收益,往往决定了补偿数额,反过来又影响了城镇户籍人员退还宅基地的意愿。各地情况千差万别,还是得具体问题具体分析。

过去,宅基地的价值,主要体现为社会保障功能、福利属性。随着时代发展,它的生产功能、财产属性,愈发凸显。大量进城落户的农村家庭及其子女,是这一变化的主要受益者。7部门《答复》,是对他们利益的进一步承诺和确认。

但也要看到,这份利益的兑现还存在诸多障碍,很多时候只是“看上去很美”。对这个局面有清晰认识,才能在采取具体“逐利”行动时不走入误区,更好地保障自己的利益。

另外需要说明的是,宅基地改革事关重大,要不要赋予它更多的财产性功能,是否应该重点关照某个群体的利益,还存在许多争议。这是更高层面的话题,限于篇幅,本文未进行讨论。

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