编者按：回顾2021年长沙楼市，大致可以用一个词语来总结：先扬后抑——上半年红红火火、下半年凄凄惨惨。

这一年市场上有一些热词，它们背后是众多大事件的缩影，也代表着发展方向和思路。2020年的全国楼市走得像过山车般跌宕起伏。2021年初，楼市的些许回暖让开发商和购房者对2021年楼市一片看好。然而，进入下半年，金九银十传统楼市旺季不再，房地产市场并没有像想象中的一路高歌猛进。

今天，红网房产频道盘点了2021年长沙楼市十大关键词，希望能够帮助大家梳理今年长沙楼市的基本脉络。

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年终盘点 | 2021年长沙楼市政策一览

一、房住不炒

如果必须选一个词语作为全年关键词，那一定就是“房住不炒”。

自2016年首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位以来，“房住不炒”就成为了近年来楼市调控政策的总基调。而且这一定位连续多年在中央经济工作会议中重申，2021年已是中央经济工作会议第5次明确提及“房住不炒”。

决策层多次重申“房住不炒”的定位，各线城市调控政策持续高压，限购、限贷、限价、限售这套“四限组合拳”易紧难松，不断升级。可以预见的是，“房住不炒”将是指导行业的长期方针。

二、集中供地

2021年，中国土拍市场迎来了一个新规则——“两集中”供地。

相较于以往的土拍方式，集中供地会对房企资金产生分流，能一定程度上控制土拍市场的热度，达到“稳地价、稳房价、稳预期”的目的。

2月18日，国家自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。

3月起，22个重点城市率先实施“两集中”供地新政。22个重点城市除了北上广深四个一线城市外，还有长沙、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

4月份，长沙迎来第一批集中供地，截止目前，年内3批次集中供地结果均已出炉。

从全年集中土拍情况来看，“剧情”还是比较跌宕起伏的。首轮集中供地热度很高，部分热点城市溢价率高企，房企多“马甲”围攻地块现象屡见不鲜。在第二轮土拍中，不少城市提高了竞拍门槛，同时规则上开始打“补丁”，如限马甲、竞配建等。在规则约束和政策调控的持续高压下，第二轮土拍热度果然大幅下降，甚至可以说是“遇冷”。而第三轮土拍，土拍规则相较于第二轮的“严苛”，开始逐步释放“友好”信号；不过尽管如此，土拍热度仍旧偏冷，地方企业及国企“兜底”特征显著，民营房企拿地慎之又慎。

三、精准限购

由于法拍房的特殊法律地位，长沙在发布相关限购政策后，无长沙购房资格者仍然可以通过参与竞买法拍房购得长沙的住宅。因此，部分房产中介便抓住这一“商机”，相互串通、哄抬价格，通过虚假诉讼、虚假仲裁等非法手段大肆炒作“法拍房”，导致少数热点楼盘、学区房法拍价格不断走高，个别楼盘“法拍房”甚至远高于市场价成交，误导了长沙房价上涨预期，严重扰乱了当地的房地产市场秩序。

为遏制部分房产中介利用之前不限购的法拍二手房与新房限价之间的价格差，大肆炒作长沙房价上涨预期，严重扰乱房地产市场秩序。长沙建立起多部门联动机制，对部分法拍房进行限购，在逐步分批将价格倒挂严重的热点区域、热点学区房、1.5倍摇号的楼盘纳入精准限购的名录库，并实行动态监管，要求拍卖竞买人必须具备长沙市购房资格。

目前，长沙有关职能部门已构建法拍房精准限购名录库，八方小区等“过热”楼盘法拍房已纳入限购范围，竞买人须具长沙购房资格。

四、商转公组合贷

为更好满足省直缴存职工购房的个性化贷款需求，有效解决湖南省内各市州公积金缴存职工在长沙购房贷款的困难，湖南省直住房公积金管理中心开通了商业贷款转住房公积金组合贷款业务（以下简称“商转公组合贷”）。

省直公积金中心今年8月明确在原有一手房、二手房、组合贷、商转公贷款品种的基础上，新增商转公组合贷款。该贷款新品种，是指办理了商业银行住房按揭贷款的住房公积金缴存职工，在该笔贷款尚未结清时，向省直公积金中心申请将商业银行住房按揭贷款转为住房公积金组合贷款的行为。

为体现公积金贷款的政策惠民性，省直公积金中心与各合作银行协调，在商转公组合贷中，公积金贷款执行国家规定的年利率标准（首套房贷款：5年以下利率为2.75%、5年以上为3.25%；二套房贷款：5年以下利率为3.025%，5年以上3.575%）。商业银行贷款利率则遵循“就低不就高”原则，执行统一的LPR+BP浮动利率标准。这意味着贷款人不仅享受到公积金贷款优惠政策，还能享受到银行商贷的让利优惠。

以一笔120万元的商业银行贷款为例，小王申请商转公贷款（公积金与银行各60万元贷款、年限30年）后，比照原商业银行贷款，可节省利息约30万元左右。同时，小王及配偶（如住房公积金缴存在省直中心）每月还可利用其公积金账户余额进行自动“月对冲”，大大减轻了家庭还款压力。

五、房地产税

关于房地产税的讨论，似乎从未停歇。

今年10月，《求是》杂志发布的《扎实推动共同富裕》中提到，要积极推动房地产税立法和改革，做好试点工作，将房地产税放在了前所未有的高度。

12月中旬，中国人大网公开两则房地产税改革试点相关文件，主要强调房地产调控需求及引导住房合理消费。

12月27日，财政部在其官网发布了题为《2021年全国财政工作视频会议在北京召开》的新闻通稿，再次提及了房地产税立法试点工作，其中提到：深入推进财税体制改革，深化预算管理制度改革，做好房地产税试点准备工作，规范财务审计秩序，财政管理监督进一步加强。

六、大平层

大平层成为长沙楼市改善主流。顾名思义，是指的平层带居住属性的房屋，从产品上来看，面积大、功能完善为其主要特征。

平均每天有14套大平层成交！2021年成为“长沙楼市高端改善元年”，这是相当一部分业内人士对于今年楼市的直观感受。

（2021年现象级楼盘——华润万象城长沙悦府）

从湖南世联行市场知识中心获悉的统计数据来看，今年长沙楼市1-10月的销量数据显示，长沙内五区大平层共计销售约4247套，平均每天成交14套。也从侧面印证了长沙大平层的超高人气。整个下半年大户型和品质房也是销量最好的，改善需求大爆发。

临近年底，长沙楼市的改善客群纷纷下手，长沙悦府、滨江府1913、旭辉铂悦湘江、江山印、绿地麓云国际等项目大平层相继取证开盘，而长沙悦府、滨江府1913等项目认筹人数超千人。

七、立体生态建筑

居住形式的每一次变革，在人居发展史上都具有里程碑的意义。

（立体生态建筑——福天藏郡院子实景图）

立体生态建筑又称绿色建筑、第四代建筑。第四代建筑是相对于传统住宅来说的。按照我国住房发展历程，前三代的房子分别指的是茅草房、砖瓦房、电梯房，这3类房子，我们都是非常熟悉的。

“第四代建筑”又称庭院房，是指地面上的郊区别墅、胡同街巷和四合院被结合起来，搬到城市中心区的上空，形成一个个空中庭院房，每层楼都将有街巷和公共院落，每户都有空中室外小院和一块几十平方米的土地。

目前长沙福天藏郡院子、保利和光尘樾都属于第四代建筑。

八、公寓价格跳水

供应持续高位、库存高企，去化压力大是长沙公寓市场的现状。

来自湖南世联行的一组数据显示：今年上半年，长沙市内五区的公寓与普宅月度成交均价，出现了近三年多以来首次“倒挂”——公寓平均售价比普通住宅低438元/㎡，价格下行走势明显。

从今年三月开始，公寓组团降价拉开序幕。以价换量成为趋势。滨江新城板块，某项目公寓产品打出了直降5000元/㎡，毛坯8300元/㎡起，+3500元/㎡豪装的优惠价格；马栏山片区，某项目推出20套临湖9199元/㎡特价公寓，高铁板块，某项目推出总价28万起买两房，7588-8588元/㎡，37-51㎡，4.5米层高的公寓。

数据来源：湖南中原研究院

进入“金九”以来，长沙公寓楼盘纷纷打折促销，甚至有“5”字头特价房源再现江湖。公寓价格跳水成为楼市热点，在住宅限价14000的滨江新城，北辰时光里、金茂建发泊悦分别推特定楼层的loft公寓，折后单价分别低至5888元/㎡、7888元/㎡起。

九、维权频现

没有了去年的“野性打新”，2021年的长沙楼市更加理性。在市场下行的大背景下，楼市积攒的矛盾容易爆发。实际上，2021年长沙楼市维权现象频现，其原因很多：房屋质量、私改规划、货不对板……

下半年开始，市场急冻，开发商到访量、销售量纷纷急转直下掉头下滑。无法及时回款，很多房企出现债务违约，甚至出现巨无霸房企和百强房企暴雷，震动行业，也重创了购房者的信心。不少头部开发商相继出问题，也影响到了长沙楼市。

十、三道红线

“三道红线”在2020年8月20日央行、银保监会等机构针对房地产企业提出的指标，剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。

三道红线可以说是开发商的紧箍咒，正努力“降档”；同时也是购房者买房时评判房企其中一个重要参数。

2021年踩三道红线的房企有恒大、蓝光、华夏幸福等，而绿档央企和国企表现健康，特别是中海、招商、华润、保利央企包揽前四。

而直接的影响就是购房者在选择房企时，会查看房企所处的档次，优先选择绿档。

2021年终究已经过去，十大关键词也只是说明长沙楼市在这一年的表现，有的人不安、有的人难过、有的人释怀……但是在迎来2022年春天之际，依然坚信长沙楼市春天已经不远。