6月份以来，随着前期各地出台的地产托底政策逐渐生效以及全国疫情的消退，地产高频数据显示出好转迹象。可以看到，30大中城市商品房成交面积显著抬升，这意味着地产回暖链条的第二个底部——“销售底”可能已经在6月份出现。

展望下半年，笔者认为，仍有不少因素在阻碍本轮地产回暖，成为地产回暖链条上的“痛点”。

销售端：城市销售复苏呈现出明显的“分化态势”

本轮一二线城市与三四线城市销售复苏的节奏，呈现出明显的“分化态势”。对于一二线城市来说，目前仍在阻碍当地地产销售回暖的因素主要有两点。一是部分城市房贷利率加点仍未完全取消。目前北上广深四大一线城市首套房贷利率在全国范围内加点幅度较高，由于期待后续房贷利率加点进一步下调，当地购房者目前仍持观望态度；二是部分城市疫情出现反复，防控措施阻碍地产销售。6月份，北京、上海等地仍有零星疫情出现，较严格的防疫政策阻碍了地产销售复苏。而对于本地疫情结束1个月以上，且房贷利率下调至基准利率的二线城市来说，不少地方地产销售已经出现回暖势头。

例如山东两个二线城市青岛、济南，目前房贷利率加点已经全部取消。可以观察到，4月份疫情率先结束的青岛，5月底商品房成交已经先行复苏；而5月中下旬本地疫情才结束的济南，商品房成交直到6月下旬才逐步回暖。

随着疫情在全国范围内进一步消退及更多城市取消房贷利率加点，对于下半年一二线城市地产销售的快速修复并不悲观。

历史上来看，每一轮居民加杠杆购房的幅度，基本上取决于房贷利率的下调幅度，而当前在央行难以下调MLF、及压缩LPR加点空间的情况下，本轮房贷基准利率下行幅度(20BP)略低于2019年-2020年(25BP)，或意味着本轮一二线城市地产销售情况弱于2020年，可能与2019年接近。

但对于三四线城市来说，阻碍本轮三四线城市地产销售复苏的痛点，并非疫情或房贷利率较高。通过统计18座近两个月没有明显疫情的三四线城市商品房成交数据，发现6月以来，各三四线城市地产销售没有出现明显回暖迹象。又考虑到多数三四线城市本身没有房贷利率加点、或限购限贷政策，这或许意味着本轮三四线城市地产销售回暖的痛点，来源于本地购房者对于当地楼市的悲观预期。而此种预期的扭转，显然需要更长时间。

总的来看，对于下半年一二线城市(北上、省会、计划单列市)的地产销售修复并不悲观，但三四线城市(占全国地产销售比例59%)存在较大不确定性。

投资端：下半年地产投资数据的回升存在两大难点

一方面，一、三四线城市地产销售修复较慢，影响房企回款与施工。通过统计Top20上市房企的财务数据，发现本轮房企扩张意愿低下，主要是源于“高利率+疫情+预期差”导致的销售回款不畅，房企现金流状况持续恶化。

虽然目前各地方政策在“促进销售”方面重点发力，但考虑到下半年三四线城市地产销售回暖缓慢，即使在乐观情况下，四季度地产销售增速仅勉强回正，因此下半年房企销售回款情况可能仍不乐观。

而房企的销售回款又影响着房企的施工能力，数据上来看地产销售增速与房企施工强度(单位面积建安开支)强相关，在地产销售增速难以大幅回正的下半年，房企施工投入能力有限。

另一方面，前期缺乏土地成交，影响房企新开工能力。去年下半年以来，受楼市调控政策的影响，全国土地成交市场转凉。根据领先指标“百城成交土地规划建筑面积”提示，下半年房地产新开工面积增速仍将持续下滑，新开工增速的下滑会带来整体施工面积增速的下滑，从而拖累房地产投资。

总的来看，即使在乐观情况下假设下半年三四线城市楼市逐步回暖，全年地产投资累积增速仍难以回正，地产两大板块(销售、投资)表现疲软，仍会对下半年的“宽信用”行情形成制约。