法院：土地租赁合同有效，驳回原告诉讼请求

从他人手中租赁土地50年，并约定用于家庭建设，然而一直未能办理建房手续。为此，集里街道的钟先生认为自己吃了亏，以合同未经批准改变土地性质、变相买卖土地及以租代征违反强制性法律规定等为由，将出租户告上了法院，请求判令合同无效，并返还土地转让费用。

近日，市人民法院开庭审理了这起土地租赁合同纠纷案，认为双方签订的合同真实有效，系租赁合同，并非土地买卖合同，钟先生未向政府部门了解能否办建房手续而租赁土地，造成的损失应该由其自行负责，遂一审驳回了钟先生的全部诉讼请求。

转租土地建房未能如愿

2010年，长浏高速（今属杭长高速）建设如火如荼，集里街道居民胡先生、高先生看中了高速公路互通口附近的一块土地，便以8万元的价格，与集里街道某村组签订土地租用协议，约定土地用途为家庭建设，租期50年。

租赁土地后，胡先生、高先生对土地进行了平整，并对外招商。2012年9月，当地的钟先生作为乙方与甲方胡先生等人签订了《转让协议》，约定甲方将部分土地转让给乙方，租赁期50年（从2010年算起），土地转让费及所有补偿和土地平整费等共计28.8万元。

“虽然只有50年的使用权，但协议约定土地可用于家庭建设，所以我们就开始筹划建房。”钟先生表示，在他签订协议后，其他租赁土地的人员已开始在土地上进行建房基建施工，并有一栋房屋已经建成。

看到有人先行一步，钟先生也开始规划新房建设，并打了地基。然而，让他没有想到的是，2013年8月，在长浏高速即将通车之际，执法部门对互通口附近的新建房屋进行拆除，包括已建成的一栋房屋在内，全部予以拆除，并禁止在土地上新建房屋。

原来，这块地在规划上并非宅基地用地，不能用于建房。长浏高速通车后，钟先生租赁的靠近路面的土地被绿化，一直闲置至今，未再用于建房或其他家庭建设。

起诉出租人要求退还转让款

“我花了几十万元签订了转让协议，但实际上还是租赁，土地不能产生价值，甲方的行为属于变相买卖土地，未经批准私自改变土地性质。”在多次协商未果后，今年3月份，钟先生以双方签订的合同未经批准改变土地性质、甲方变相买卖土地及以租代征违反强制性法律规定为由，向市人民法院提起民事诉讼，要求确定合同无效，并返还转让费用。

庭审中，胡先生等人辩称，双方签订的合同是以租赁方式流转案涉土地使用权，案涉土地的性质并没有变化，租赁合同系原、被告的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效合同。

对此，法院审理认为，原、被告均系完全民事行为能力人，签订的合同是双方真实意思表示，具备合同有效的基础条件。从合同性质看，虽然案涉合同名为《转让协议》，但双方均认可合同的标的是土地使用权，并约定了租赁期限及收回土地时间，该约定明显不符合买卖土地情形。

此外，合同虽然约定土地可用于“家庭建设”，但这并不必然指建房，涉案土地目前并未改变土地性质，并不违反法律法规的强制性规定。

“即便双方均有建房意思表示，后续是否能办理相关手续，是行政机关的审批和管理职能决定的，不能因此否定合同效力。”主审法官表示，经审理查明，目前涉案土地的所有权权利人、土地使用权权利人、森林或林木所有权权利人、森林或林木使用权权利人均为村组，但使用权已经交付给钟先生，其随时可以在允许范围内使用该土地。

综上所述，原、被告签订的协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且无其他无效情形，法院遂对原告钟先生提出的确认合同无效并返还租赁费用的诉讼请求不予支持。

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合同非儿戏签约要谨慎

该案一审宣判后，主审法官特别指出，自愿、公平、诚信是民事主体从事民事活动的基本原则，也是社会主义核心价值观的重要内容。

纵观本案全情，根据法院实地了解的情况，案涉两个合同签订时段，该土地及其周边地块有多人在进行土地平整及建房基建施工，原、被告均认为可以办理到建房手续，但被告未在办理手续后再开工平整土地，原告在签订合同时并未向政府部门了解能否办证，故此，无论是被告向组上租赁土地使用权还是原告向被告租赁土地使用权，均带有一定的从众性甚至盲目性。

从本质上说，原告向被告租赁土地与被告向组上租赁土地均是一种投资，作为成年人，在决策前应当充分了解和评估可能产生的风险，做好承担风险的心理预期。后因无法办理审批手续而导致建房目的不能实现，双方因此产生的经济损失应自行承担，现原告以合同无效为由要求返还相关费用，不但不符合法律规定，也有悖于自愿、公平和诚信的基本原则。