红网时刻新闻8月19日讯（通讯员 周佳）随着长株潭一体化持续推进，长沙南部片区交通、教育、医疗等城市配套不断完善，改善型居住需求也日趋多元。

在住宅市场产品同质化较为普遍、部分改善型客群对居住空间个性化需求不断提升的背景下，湖南旺福投资有限公司依托幸福庄园现有开发基础，推出“幸福庄园定向高端住宅”项目，尝试通过定向合作、参与共建等方式，让合作方在符合相关规划建设要求的前提下，更深度参与住宅产品设计和建设。

从购买成品到参与共建

“幸福庄园定向高端住宅”位于长沙市天心区暮云街道幸福庄园项目内。

据项目方介绍，定向高端住宅项目规划面积约800亩，首期拟以M06-E20地块约137亩土地作为试点，容积率为0.8至2.5，建筑层数以4至9层为主，层高可根据不同产品需求进行设计，主要打造低密度多层住宅产品。

在停车空间设置方面，项目方提出不设置地下室，拟通过首层架空设置停车位等方式组织停车和社区交通。

与传统住宅项目由开发企业完成设计、建设后再进入市场销售不同，该项目尝试采用“定向合作开发”方式。

按照项目方提供的方案，合作方可以根据需求选择一栋、两栋或多栋参与合作建设，也可联合参与。原则上每栋住宅对应一个合作主体，由合作方与开发企业签订相关合同。

在符合规划、建筑设计及相关法律法规要求的前提下，合作方可参与建筑风格、户型、层高及部分空间功能设计。项目方提出，产品在阳台、设备平台、飘窗等空间设计方面，将进一步提高实际使用效率。

从这一模式来看，其核心变化在于将部分住宅需求由销售端前移至产品设计和建设阶段，尝试由传统的标准化住宅供给向更加细分的改善型产品转变。

探索更加透明的合作机制

除产品设计外，该项目还尝试在开发合作机制上进行创新。

据项目方介绍，项目将根据不同楼栋分别测算相关建设成本。目前项目方初步测算建筑成本约为7000元/平方米，土地价格为249万元/亩，设计、土建以及公共配套等相关费用按照项目实际情况进行分摊并据实结算。

上述数据均为项目方现阶段测算结果，最终价格和成本将以正式合同及实际建设结算为准。

在资金支付方面，合作方签署正式合同后，合作款项将根据建设工程节点分期支付，具体支付比例、时间以及双方权利义务在正式协议中予以明确。

项目方还提出，房屋销售价格由开发企业与合作方协商确定，相关销售、产权办理及收益分配按照合同约定和有关规定实施。

在合作前期，合作方按照约定缴纳相关诚意金；如在约定期限内未签署正式协议，其退还方式及相关权利义务按照双方协议执行。

通过按栋核算、分期投入以及合同约定收益分配等方式，项目希望进一步提高合作过程中的成本透明度和参与度。

教育、交通等配套逐步完善

幸福庄园位于长沙市天心区暮云街道。

从目前的区域配套看，芙蓉南路、韶山路等城市主干道连接项目周边，中福路、淞园路、颐康路等道路共同构成片区交通网络。

教育方面，项目周边已有湖南师大附中双语幸福小学、长沙市一中城南初级中学投入使用。

此外，项目周边还分布有长沙生态动物园、医疗机构及多所高校和职业院校，区域生活、教育和医疗配套逐步完善。

对于改善型住宅而言，除住宅本身的户型、空间和品质外，教育、交通、医疗以及成熟社区配套，也正在成为购房者综合考量的重要因素。

深耕片区多年，继续探索产品创新

湖南旺福投资有限公司于2006年在湖南注册成立，其母公司深圳市福中福房地产开发有限公司此前曾在深圳开发多个房地产项目。

据企业提供资料，深圳福中福此前在深圳宝安开发项目累计面积超过100万平方米。

旺福公司进入湖南后，也参与了相关城市基础设施和房地产项目建设。据企业提供的数据，公司曾投入资金参与芙蓉南路暮云段、万家丽路星沙段等市政道路建设，并自2011年起陆续开发幸福庄园一、二、三期，累计开发面积约42万平方米，同时参与教育和市政配套设施建设。

企业方面表示，目前幸福庄园仍有一定规模的后续开发用地，此次推出定向住宅，也是企业在传统住宅开发模式之外进行的一次产品探索。

近年来，房地产市场正在从规模竞争逐步转向产品和品质竞争，改善型住房需求也更加细分。从大户型、低密住宅到更加个性化的空间设计，购房者对住宅产品的关注重点正在发生变化。

幸福庄园此次尝试的定向合作模式，能否在规划建设、成本控制、产品品质和市场接受度之间形成平衡，还有待进一步观察。但从产品逻辑来看，让实际需求更早进入住宅设计与建设环节，也为改善型住宅产品创新提供了一种新的探索方向。