8月4日，中海新城摘得朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块，成交价83.99亿元，溢价率19.13%。该地块用地规模36847.62平方米，地上建筑规模103173.336平方米，容积率2.8，限高80米，地块北侧与广渠金茂府仅一路之隔。

据了解，该地块开拍前线上已获6轮报价，吸引了金茂、建发、中海新城、招商蛇口、保利发展、“金隅、懋源”联合体共6家竞买主体参与现场竞拍，经过超180轮现场举牌，最终中海新城竞得该地块，成交楼面价81407元/平方米。该地块一举刷新了今年北京土地市场成交总价和楼面价两个最高纪录。一周之前，这一楼面单价纪录属于中海以46.814亿元摘得的朝阳区酒仙桥宅地。

根据北京市规划和自然资源委员会发布的挂牌文件及“多规合一”协同平台审核意见，广渠路0409-10地块须与在建的地铁28号线实行一体化开发。地块“多规合一”文件明确要求，建设单位须对城市道路和轨道交通可能产生的噪声振动影响加强研判，对噪声源采取隔声、减振措施，确需在交通干线两侧首排建设住宅的，应将防护距离、隔声屏障等降噪措施作为设计条件纳入相关审批文件。

同时，在地块东侧的0409-09地块地下部分，须建设约2000平方米的地下商业设施，并通过地下通道与地铁28号线实现连通；该地下商业设施不得分割出售，经朝阳区政府批准后方可整体转让。同时，0409-09地块地上部分须与地下商业统筹设计，并与0409-10地块同步实施。此外，地铁28号线的出入口、风亭等附属设施，也要求与0409-10地块进行一体化设计，在景观风貌上相互协调。此外，地块西侧须设置一条南北向、宽度15米的街坊路，该道路计入建设用地基底面积核算容积率，由竞得单位负责建设并对外开放。

从地块位置来看，朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块，位于朝阳区劲松街道，三环至四环之间，紧邻地铁7号线和在建28号线换乘站大郊亭站。周边有北京朝阳合生汇、芳圆里IDMALL、北京市第一中西医结合医院CBD院区、百子湾公园等生活配套设施。

据中指研究院介绍，南磨房板块自2012年以来新房累计供应规模较小，区域新增住宅稀缺。2025年板块内能建东誉府小体量入市后快速去化，成交均价达到约10.6万元/平方米，一定程度验证了区域改善需求的承接能力。区域二手房价格体系较为坚挺，广渠金茂府均价超过10万元/平方米，部分房源价格更高。新房方面，懋源·騴橒臺已于7月25日开盘，报价约11.5万元/平方米，进一步印证了东三环核心区改善市场的价格承接能力。

中指研究院土地市场研究负责人张凯分析认为，本项目未来售价预计将参考能建东誉府、懋源·騴橒臺等新房项目以及广渠金茂府二手房价格体系。项目优势在于南磨房核心区稀缺供应、CBD通勤优势以及长期积累的改善需求；短板在于容积率较高，低密属性不足，对产品打造能力要求较高。

张凯强调，南磨房板块不同于外围区域，核心矛盾并非库存压力，而是优质住宅供应不足。近年来区域内大量存量住宅进入改善置换阶段，而新增高品质住宅供应有限，形成较强的改善需求积累。此次多家房企参与，也体现出市场对于核心区稀缺土地价值的认可。未来项目销售表现主要取决于产品定位和市场周期。若能够针对区域改善客群打造高品质住宅，有望承接广渠路沿线多年积累的置换需求，成为朝阳核心区改善型项目代表。