红网时刻新闻记者 黄怡萍 岳瑾 任洁 长沙报道

上周，《湖南省城市更新三年行动实施方案（2026—2028年）》（以下简称《实施方案》）全文公布。

检索新闻发现，这是湖南首次就城市更新提出三年行动实施方案。

过去，我国城市开发建设以房地产开发为主导。根据国务院今年5月份发布的《城市更新“十五五”规划》，未来5年，以存量改造提升为内容的城市更新，将成为城市开发建设的主导。

在这个背景下，湖南出台《实施方案》，受到了多方关注。

那么，其对市民、对楼市、对政府相关部门分别有哪些影响？

什么样的老小区可以改造

首先来看看《实施方案》的主要内容。

湖南大学公共管理学院副院长徐莹细读文件后说，《实施方案》共20条，系统性涵盖了片区更新、好房子建设、老旧小区与城中村改造、地下管网升级、完整社区打造、历史文化遗产保护及投融资机制等核心内容。

湖南省建筑设计院副总规划师、城市更新创新研究中心主任赵学彬认为，《实施方案》是未来湖南开展城市更新工作的一个“施工图”。

展开来说，其中有多个量化指标，比如2026年全省启动100个城市更新片区建设；到2028年，改造城镇老旧小区4000个、完成老旧住房自主更新1.8万套，等等。

长沙市浏阳市百川里片区老旧小区改造前后。（图源：湖南省住房和城乡建设厅网站）

国家统计局发布的数据显示，全国在1980年至2000年间建成的老旧小区，住宅建筑面积达80亿平方米。而据媒体报道，目前全国生活在老旧小区里的居民还有约2亿人。

很多市民关心，“我们小区属不属于老旧小区，要不要改造”。

《实施方案》明确：“统筹推进建成20年以上城镇老旧小区改造。”

2025年12月，记者报道了长沙市雨花区侯家塘街道湘农桥社区二区9栋实施“自主更新、原拆原建”改造的故事，这是长沙首个危房拆除重建全过程代办代建项目。

长沙市雨花区湘农桥社区二区9栋，是长沙首个全过程代建的原拆原建项目。

当时，各地还在探索“原拆原建”。而如今，《实施方案》明确提出，“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。

换句话说，这项新尝试在短时间内成为了省级推广的政策。

“这是非常务实、接地气的政策突破。”湖南新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理明宾说，将地方成功探索上升为省级制度，解决了老旧房住户想改却无政策依据的痛点。

还有一个很多市民关心的话题，那就是是否需要自掏腰包。

记者了解到，纳入城镇老旧小区改造计划的小区，采取中央及省级保障性安居工程专项补助资金支持、居民自筹及社会资本参与的多元化筹资方式。

对于自主更新、原拆原建、加装电梯等，这类内容通常由业主作为主体出资。

比如长沙市湘农桥社区二区9栋原拆原建，三分之二的费用由居民自筹，其余为财政奖补资金。

徐莹认为，应当建立合理的成本共担机制，不能单纯仅靠政府“输血”，受益居民也可适当承担相应费用。只有建立起权责对等的成本共担机制，才能减轻财政压力，更利于推动城市更新迈向良性循环。

值得注意的是，近期湖南有多份与“城市更新”相关的文件出台。

9月4日，湖南省住房和城乡建设厅等三部门联合印发《关于支持老旧住房自主更新的通知》。六天后，《湖南省提升住房品质行动方案》出台。

此前的8月下旬，湖南出台《支持存量土地盘活增效促进高质量发展的若干措施》，其中部分内容为“推进城市更新改造”。

今年6月，长沙以千年碧湘街为根基打造的首个“非标商业”街区——碧湘楚巷试运营。（闫利鹏/摄）

这说明，湖南正在打造城市更新的政策体系。

这一系列政策中，“好房子”建设成为一个关键词。

湖南中原地产研究院执行院长陈世霞告诉记者，“好房子”是城市更新的落脚点，城市更新最终要落到具体的人、具体的房子上。

对楼市有哪些影响

看完“需求端”，我们将视野投向“供给方”。《实施方案》可能会对全省房地产市场带来哪些影响？

我们先将视野放大至全国来看。

国务院发布《城市更新“十五五”规划》后，很多专家就城市更新与楼市的关系作了解读。

58同城研究院院长张波表示，城市更新正从单一的物理空间改造，向“空间+产业+消费”复合驱动转型，对房地产市场影响深远。

上海易居房地产研究院副院长严跃进说，当前城市更新已进入全面加速期。

他预计，城市更新将直接带动建筑、建材、工程机械、规划设计等上下游产业链发展。老旧小区、城中村、危旧房的改造，也将持续拉动装修装饰、家居建材、电梯等行业增长。

作为长沙中心城区最长的城市内河，圭塘河历经系统性治理后焕然一新。（闫利鹏/摄）

明宾对记者说，《实施方案》出台，标志着湖南楼市从增量开发迈向存量提质的新阶段。行业告别大拆大建，老旧小区、低效片区盘活成为房企新赛道，粗放高周转模式空间收窄。

他预测，政策将逐步释放改善置换需求，利好改善型新房与二手房流通，但行情以温和修复为主，难现短期爆发。

在长沙从事房产中介的张庆宇注意到，湖南相关文件明确，“适度放宽更新改造类项目的建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位配比等技术标准要求”。

他说，以前老小区限制多，改个户型都难。现在标准适度放宽，有利于主城区二手房的盘活。

长沙县3614老旧小区改造项目入选全国城市更新创新实践案例。

普睿数智湖南区域发布的研究报告显示，今年上半年，长沙市内六区二手住宅成交34530套，比去年同期增长8.9%。

《实施方案》也呼应了市场的这种需求。

在长沙老城区从事二手房中介的刘敏说：“以前我带客户看老小区，人家第一句话就是‘房龄太老了’。现在我跟客户说，这小区马上要改造了，政策允许自己翻新了，客户接受度立马就高了。”

政府如何克服推进难点

前面讲了城市更新对市民和行业的影响，那么，对于地方政府部门而言，则是一次提升治理能力的考验和契机。

推进城市更新，尤其是在政府部门“过紧日子”的当下，首先要解决的恐怕是钱的问题。

《实施方案》提出，构建可持续的城市建设运营投融资体系。其中包括发挥专项债“自审自发”优势；引导金芙蓉投资基金加大对符合条件的城市更新项目的投资；鼓励金融机构给予贷款期限、利率等方面支持等。

赵学彬介绍，所谓“专项债”，就是面向一些有一定收益、但较长时间才能实现资金平衡的城市更新项目，例如社区内停车场、社区超市、养老托幼设施等项目，收益较低，未来10到15年才能覆盖建设成本。

赵学彬举了个例子，一个老旧小区改造或完整社区建设项目中，有些内容是纯公益性的，比如公共服务设施和地下管网等基础设施，本身没有收益。

常德市武陵区雅园小区改造后停车位。

但社区里可以建停车场、超市、养老托幼设施等，这些可能会有收益，不过收益较低，需要较长时间才能收回建设成本。这类项目就可以发行专项债。

赵学彬说，专项债的优势在于支持范围广泛，且利率较低、贷款周期较长。而同样用于支持城市更新领域改造项目的金芙蓉基金，则属于政府投资基金。

从国家政策性资金，到专项债资金，再到金芙蓉基金以及社会资本，赵学彬认为，“在一个城市更新项目中，要实现多元化的资金拼盘，而不是依赖某一种单一资金”。

他同时提醒道：“《实施方案》明确，严禁以任何形式新增地方政府隐性债务”。

在采访中，赵学彬和徐莹都提到了一个思路：城市更新项目要“肥瘦搭配”——“肥”的项目是有盈利的项目，“瘦”的项目是纯公益性的项目，两者要形成搭配机制。

今年6月，湖南省城市更新资源（项目）发布会在长沙举行，聚焦盘活城市存量资源、畅通政银企对接渠道、强化政策金融保障等议题。

徐莹还建议，城市更新必须从传统的“融资思维”转向“运营思维”，统筹思考商业运营、停车服务、社区服务、文旅消费等板块，谋划创造持续性收益。

对于地方政府而言，“沟沟坎坎”或许并不只有资金、技术等。

徐莹指出，推进难点不只在工程本身，还在于基层治理与利益协调。

例如，老旧住房改造，产权人意见不一如何统筹？不同家庭的支付能力差异如何解决？

前面提到的长沙市雨花区湘农桥社区二区9栋原拆原建，就是在街道和社区的指导下，24户居民组成危房重建业委会，先后召开了数十次议事会，最终才达成共识。

“省级层面尚未出台完整的标准化操作流程与配套制度。因此，建立高效科学的自主协商与共同决策机制，对地方政府部门而言同样是不小的考验。”徐莹说。