上海2026年第三批次土拍，将于4月21日正式登场。

根据上海土地交易市场4月17日发布的公告，本次土拍分两个时段进行：上午9:30，金山区JSC1-0403单元3-02-01地块、普陀W060401单元A17B-01地块率先出让。按照惯例，这样的时间安排，意味着这两块地大概率将以底价成交。

上午10:00，徐汇区S031201单元xh290-09地块将压轴出场。这块地是本批次土拍中最为热门的一宗，已有三家房企发布了针对该地块的招标计划，有望实现高溢价成交。

值得注意的是，此次推出的3宗地块均为纯商品房用地。

三家争雄

徐汇区S031201单元xh290-09地块未拍先火，资料显示，保利发展、上海城投、保利置业三家房企已就该地块公开发布招标计划，表现出参拍意愿。

3月24日，保利发展旗下子公司上海保利城市发展有限公司率先发布招标预告，预告显示，项目拟投资50亿元，建安费5.2411亿元。

两天后的3月26日，上海城投发布了招标计划公告，预计总投资50亿元，建安费约5.24亿元。

4月2日，保利置业旗下上海梦苑房地产有限公司发布招标计划公告，总投资50亿元，建安费约5.2亿元。

这也意味着保利发展和保利置业这两家同属保利体系的独立平台，将同台竞争一块地，这在上海土拍历史上极为罕见。按照此前的土拍规则，只要股权链条上存在直接或间接的参股、控股关系，都会被视作同一申请人，同集团公司无法同时报名同一地块。

但是，从上海三批次土拍开始，规则有所改变，虽然上述公司处于同一个集团体系下，只要投资决策主体不同就可以参拍。这就意味着，原本难以同场出现的同集团公司，如中建各局与中海、保利发展与保利置业，如今都可以独立参拍。

回到地块本身，这块地原为商办用地，今年2月刚调整为纯住宅用地，出让面积2.1万平方米，容积率1.8，限高36米，建面约3.78万平方米。起拍总价26.4亿，起拍楼面价69720元/平方米，为三批次地块中最高。

地块地处徐汇植物园板块，位于百色路和龙吴路交叉口，靠近中环路，北侧就是上海植物园，东边距黄浦江岸线仅约500米，配套成熟且稀缺性突出。地块距离在建的23号线上海植物园站步行约700米。

目前，地块南侧的海上清和玺，均价约11.28万元/平方米，该项目2024年11月17日首开，已累计推出834套，截至发稿，已售611套，去化率73.26%；3月初刚成交的徐汇区S031102单元S04-16地块，住宅占比75%，商业占比25%，最终上实城开以总价26.75亿元底价竞得，成交楼面价48511元/平方米。

除这三家房企之外，不排除还有其他房企准备入局。唯一的悬念是，这块地最终溢价率能到多少。

中建东孚抢先布局普陀

除了徐汇区S031201单元xh290-09地块外，普陀W060401单元A17B-01地块由中建东孚抢先布局。

4月1日，中建东孚旗下苏州中建东孚发布针对该地块的招标计划公告，项目投资43.46亿元，建安费约8.14亿元。

这块地位于内中环的石泉街道，用地面积1.9518万方，规划总建面约7.81万平方米，容积率2.5，限高80米。起拍总价30.29亿元，起拍楼面价62077元/平方米。

从区位来看，A17B-01地块交通十分便利，距离3/4/7号线镇坪路站，步行约700米；到14号线中宁路站，步行约1.1公里；与3/4/11/14号线曹杨路站，步行约1.2公里。但地块南侧就是内环高架，有可能会受噪声影响。

周边市场方面，2024年1月，同板块的天汇玺推出最后16套房源、苏河玺推出最后30套房源，收官均价都是10.52万元/平方米，并双双触发积分。天汇玺入围分55.12分，苏河玺由于靠近苏州河，入围分高达92.67分。自此至今，普陀内中环新房进入断供状态。

三批次唯一的远郊地块，是金山区JSC1-0403单元3-02-01地块，出让面积约6.07万方，建面约6.37万方，容积率仅为1.05，起拍总价8.8亿元，起拍楼面价13810元/平方米。地块内需配建不小于1280平方米的商业配套。

这块地位于金山新城核心区，南侧紧邻金山区公安局和检察院，隔壁是金山图书馆，周边配套成熟。

板块内在售新房有建发瑞湖、建发朗玥、金山光明府等。建发瑞湖所在地块是去年6月19日，由建发房产以总价12.68亿元竞得，楼面价14820元/平方米，溢价9.78%。建发瑞湖三批次于4月18日开盘，均价35340元/平方米，项目自2月7日首开至今共推出250套房源，卖出81套，去化率32.4%。

今年上海首场土拍，两宗底价成交、一宗小幅溢价；第二批次仅有一宗地块上架，由保利发展以总价59.2175亿元、溢价率6.43%收入囊中。总体而言，在前两批次土拍中，地价回归理性，市场比较平静。

而第三批次土拍伴随楼市小阳春，市场热度回暖，三宗地块中又有两宗位于内中环，土地市场热度会不会也有显著变化？除了已发布招标预告的企业，又有哪些房企将会参与竞拍？央广网记者将持续关注报道。