红网时刻新闻5月29日讯（记者 戴丹 通讯员 罗先国）“以前下雨没处去，现在家门口的立交桥下建起了公园，羽毛球、网球、儿童游乐、门球场全都有，还免费开放！”从昏暗杂乱的角落，变为功能齐全的公共空间，长沙市四方坪桥下空间的蝶变，成为观察城市发展方式转型的一扇窗。

2023年，长沙入选全国首批低效用地再开发试点城市，一项为城市“抠”出发展空间、为产业“腾”出升级载体、为民生“拓”出品质生活的系统工程全面启动。截至目前，全市已精准锁定首批122宗、总面积超1.1万亩低效用地，其中28宗进入实质性开发阶段，累计吸引和撬动社会资本投入约94亿元。

理念之变：从“土地开发”到“城市运营”

过去，城市发展很大程度上依赖“征地—出让—建设”的增量扩张模式。随着新增建设用地趋紧，长沙选择向内部深耕，开启一场挖掘存量空间的发展变革——低效用地再开发。这一转变，要求城市管理者从“开发商”转向“运营者”与“服务者”，首先体现在如何评判土地的“价值”。

长沙建立了涵盖安全、生产、生态、空间的四维综合评价体系，通过“自上而下”技术筛查与“自下而上”实地摸排相结合，经多轮校核、公示与确认，锁定低效用地，并全部“入库上图”，做到底数清、动态明。

治理方式也随之创新。“一宗一策”的精细化档案管理，取代了过去“一刀切”的粗放模式。每宗低效用地均建立“病历本”，深入分析“病因”，对症“开方”。这种量身定制的治理方式，体现的正是从规模驱动到效率驱动、从管理到服务的深层转变。

工具创新：政策“组合拳”破解存量更新难题

摸清家底之后，如何激发市场活力成为关键。围绕招商难、调规难、融资难、产权乱、动力弱等五大难题，长沙系统构建“1+1+N”政策工具箱，核心是即将出台的《长沙市推进低效用地再开发若干措施》。措施包括：推行“标准地”出让、弹性年期出让等供地模式；支持工业用地配建生活服务设施；建立“府院联动”机制，畅通司法处置路径；明确历史遗留产权问题处置方式；对符合导向的增容改造不计收地价，用途转换补缴享受优惠等。

“低效用地再开发，不是简单‘拆旧建新’，而是推动城市发展方式转型、实现内涵式增长的战略选择。”长沙市自然资源和规划局负责人表示，政策“组合拳”旨在以实实在在的让利点燃市场热情，从而破解市场主体痛点，唤醒“沉睡”资源，最终让市民共享发展成果。

路径探索：五种模式激活城市“沉睡”资源

在长株潭城铁与地铁4号线交汇处，一片13.5亩的闲置仓储用地，曾经厂房破败、环境杂乱。2023年，长沙市新梁仓商业管理有限公司以“长期租赁”的轻资产模式获得经营权。仅一年后，这里蜕变为“新梁仓文创园”，保留红砖仓库与拱形结构，融入玻璃幕墙与现代钢构，吸引了茶颜悦色、陈双财烧烤等新消费品牌入驻。

这一案例，正是长沙低效用地再开发的缩影。目前，长沙已逐步形成五种盘活路径：针对老旧建筑的“功能性再生”；破解复杂产权问题的“制度性盘活”；连片低效区域的“结构性更新”；危旧房屋改造的“保障性安居”；以及桥下、街角等零星空间的“公益性提质”微改造。

从桥下公园的欢声笑语，到文创园区的活力迸发，长沙正通过一宗宗土地的“活化”，书写集约、宜居、可持续的城市发展新叙事。