2022年房地产市场，整个行业规模回到2015年；有一半的城市在四季度开始止跌回稳，市场底已经开始出现；一直坚挺的二手豪宅，2022年有的房价甚至下跌30%；百强房企全年业绩下滑超过40%，千亿房企数量锐减一半......12月31日下午，“2023新路——丁祖昱评楼市年度发布会”举行。会上，易居企业集团CEO丁祖昱用一组组数据分享出自己最新观点。

回顾2022年楼市，“2022年的房地产市场，整个行业规模回到2015年。其实2013、2014、2015年的行业规模差不太多，所以也可以说，回到了10年前。”丁祖昱表示。

据他进一步介绍，2022年全年，百城成交金额下跌40%，但也有极个别城市保持增长，其中上海2022年的，整个新房的成交金额是6344亿元，同比增长9%。“我们也看到一些好的信号，有一半的城市在四季度开始止跌回稳，市场底已经开始出现。”他说道。

记者注意到，在本次演讲，他专门分析了豪宅板块。“纵观全国豪宅市场，一手豪宅的‘打新逐利’在2022年仍在延续，但二手豪宅市场已经‘一落千丈’。一直坚挺的二手豪宅，2022年有的房价甚至下跌30%。”丁祖昱表示，上海二手豪宅曾出现过2个月的上升期，市场呈亢奋状态，可到了4季度，这些亢奋和离谱都不见了。据其演讲上公布的数据显示，2022年，上海二手房总价1千万元以上成交套数同比下降了超40%。

在企业情况的板块，丁祖昱表示，2022年百强企业业绩下降超过40%，这和整个楼市的下降幅度保持一致。同时，千亿房企的数量锐减一半。

丁祖昱还指出，2022年只有40%的百强房企在拿地，而且80%集中在22个城市，这说明选择的余地也越来越少了。“同时城投越‘托’越多，集中供地以来城投参与的拿地金额占比2021年为31%，到了2022年升到了46%。”他表示。

中国房地产行业的未来之路该怎么走？

丁祖昱判断，未来十年，住房增量需求将回落至100亿平方米左右。保利、中海、华润、招商等央企综合实力强劲，而地方国企则表现分化，2022年以来，建发、越秀、华发的发展十分迅速。民企中，碧桂园、万科、金地、龙湖、新城、仁恒、美的、万达、金辉等房企将率先企稳。

“2023年上半年压力仍然很大，下半年相对乐观，6月将是市场企稳的重要时间窗口。”丁祖昱指出，房地产市场稳，必须从全国范围内全面放松“四限”，即限购、限贷、限价、限售，这是最好的时机，包括一线城市。

此外，丁祖昱还表示，房地产开发新模式将被重构，主要涉及四个方面。首先，未来项目将采取封闭制，包括专款专用、银行监管、项目封闭管理；其次，预售制度会发生变化，尾款、按揭的支付要到交付环节进行；第三，融资要透明，一、二线城市允许房企从拿地阶段就可以贷款，未来融资利息率要进一步下行；最后，针对大中小不同房企采取分类管理，例如大小规模企业监管力度、政策扶持区别对待，大企业允许其资金归集，相应监督要提供真实负债、融资、生产经营、现金流、股权等情况。