31日上午，万科企业股份有限公司召开2022年度业绩推介会。

对于备受关注的房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮认为市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，新房需求则是“上有天花板，下有保底线”。

重申市场仍处于温和恢复阶段

对于当前的市场情况，郁亮认为，在万科所熟悉的新房市场，结论与去年类似，市场仍然处于温和恢复的阶段。

对于部分认为市场在“狂飙”的声音，郁亮表示，2月销售确实比1月出现较明显的回升，但从1、2月的整体来看，一二线城市新房成交同比上升7.2%，增速谈不上“狂飙”；另对于“倒春寒”的声音，郁亮说，目前3月的周均成交水平只比2月的高点回落了6%左右，且3月大多数时间的表现仍超过了2022年的最高水平，因此也没有“倒春寒”。

对于未来市场需求，郁亮认为，新房需求“上有天花板，下有保底线”：一方面，商品房存量规模已经很大，新房市场不可能再回到2021年的历史峰值；另一方面，只要外部环境不发生突发性变化，一段时间内，市场仍能保持12亿平米左右的需求。

“基于这个判断，市场短期的上下波动都是正常的。”郁亮表示，企业要认清大势，行业再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段，开发、经营、服务并重是必然选择。

万科经营服务类业务“学费”基本付完

万科如何“认准大势，做好自己的事”？

3月30日晚，万科发布的2022年度业绩报告显示，报告期内，集团实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；实现归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.65%；全面摊薄的净资产收益率为9.3%，较2021年下降0.23个百分点。

分业务类型看，集团营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4704.5亿元，占比93.4%；来自物业服务的营业收入为257.7亿元，占比5.1%。公司的经营服务业务体现出了较强的韧性，全口径收入达到512.6亿元，同比增长23.1%；万物云收入首次突破300亿元，并成功分拆上市；物流业务经营收入同比增长17.9%。

在郁亮看来，万科在经营服务类业务方面有先发优势。一是起步比较早，“学费”已经基本付完了；二是布局比较全，各个场景都有，且在各自领域都是数一数二的；三是协同效应很好，单一场景很难具备综合性改造的能力，万科早期的布局带来了很好的条件。

郁亮也对万科经营服务业务的未来发展表达了信心。他表示，今年万科的经营服务类业务加总在一起，收入会有两位数增长，利润也会对集团有正向贡献。但他也提到，经营服务业务赚的是长钱、小钱和辛苦钱，是个“滚雪球”的存量生意，万科会做好充分准备，积极尝试，保持耐心。