城镇化对中国房地产市场的发展有着深远的影响。近日，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》(以下简称《行动计划》)，提出经过5年努力，常住人口城镇化率提升至接近70%。此举引发了业内高度关注，被认为是扩大内需和促进产业升级的重要抓手，将充分释放新型城镇化蕴藏的巨大内需潜力。

促进消费和投资良性循环

数据显示，我国新型城镇化建设取得了重大进展，常住人口城镇化率从2012年的53.10%提高至2023年的66.16%，近十年累计1.65亿农业转移人口在城镇落户，城市建设发展成效显著，人民生活品质不断提升，但城镇化发展中还存在一些问题。

为深入实施以人为本的新型城镇化战略，推动经济高质量发展，满足人民日益增长的美好生活需要，《行动计划》共提出了4项重大行动、19项重点任务，对未来5年推进新型城镇化建设的总体要求、重点任务、政策措施和组织实施等作出部署。

一是实施新一轮农业转移人口市民化行动，提出进一步深化户籍制度改革、完善农业转移人口多元化住房保障体系、扩大农业转移人口社会保障覆盖面等6项任务。

二是实施潜力地区城镇化水平提升行动，提出培育特色优势产业集群、促进产业园区提级扩能、增强城镇综合承载能力等4项任务，以及强化土地节约集约利用、加强资金多元投入保障等政策措施。

三是实施现代化都市圈培育行动，提出提升城际通勤效率、强化产业分工协作、加快市场一体化建设、推进公共服务共建共享4项任务和支持都市圈建设的政策措施。

四是实施城市更新和安全韧性提升行动，提出推进城镇老旧小区改造、加快推进保障性住房等“三大工程”建设、加强城市洪涝治理、实施城市生命线安全工程、推进绿色智慧城市建设5项任务和支持城市更新的政策措施。

国家发展改革委副主任郑备表示，据测算，城镇化率提高1个百分点，每年可以新增2000多亿的消费需求。新型城镇化有利于促进消费和投资实现良性循环，蕴藏着巨大的内需潜力。农业转移人口在城市实现稳定就业居住后，工资水平和收入增长预期将会提高，同时将能享受更好的公共服务，消费意愿和消费能力将会提升，消费结构和生活品质也将升级。

此外，郑备表示，新型城镇化能够有效带动市政公用、公共服务等方面的投资以及居民住房等领域投资。初步测算，我国城镇化率提高1个百分点，可以拉动万亿规模的新增投资需求。因此，新型城镇化可以在扩大内需方面发挥重要作用，从而推动经济稳定增长、质量稳步提升、民生持续改善。

拉动城市房地产需求

随着新型城镇化战略的实施，新一轮农业转移人口市民化，将对楼市带来怎样的影响？大批农业转移人口落户城市，给城市建设提出了哪些新要求？

《行动计划》指出，应完善农业转移人口多元化住房保障体系，鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围，加大农业转移人口经济可承受的小户型保障性租赁住房供给，积极培育发展住房租赁市场，支持采取多种措施通过市场化方式满足农业转移人口住房需求，逐步使租购住房群体享有同等公共服务权利，在具备条件的城市推进保障性住房建设。

“农业转移人口市民化一直是推动我国城镇化建设、带动房地产市场消费需求的主要动力来源之一。”广开首席产业研究院资深研究员马泓对记者表示，“当前农业人口转为城镇市民的空间依然巨大，户籍率与城镇化率的差距有望进一步收窄，由此带来的农业转移人口市民化需求，可能成为拉动城市房地产需求的主力军。”

据马泓介绍，过去5年，全国户籍率从2018年底的43.4%提升至2023年底的48.3%，累计提升了4.9个百分点，户籍率增加幅度相较于常住人口城镇化率的增加幅度更大一点。这期间累计落户人数增加7134万人，平均每年新增落户人数达到1427万人，是拉动城市房地产市场需求的重要组成部分。

华福证券房地产行业分析师陈立也认为，过往房地产市场的快速发展，离不开城镇化率水平的快速提升。在农业人口向城镇转移市民化的过程中，随着就业稳定性与收入水平的提升，增量住房消费与租赁需求有望进一步拉升。

居住品质进一步提升

随着城镇化的推进和生活条件的改善，人们对居住环境的要求也在不断提高，从基本的居住功能向舒适度、便利性、安全性等多维度需求转变。《行动计划》提出深入实施城市更新行动，把推进城镇老旧小区改造作为重点任务之一，让人民群众获得更多实惠，居住品质得到进一步提升。

据住建部住房改革与发展司司长王胜军介绍，目前全国累计新开工改造城镇老旧小区25万个，累计更新改造水、电、气、热等各类老旧管线管道超过30万公里，加装电梯12万部以上，改造增设停车位300多万个，电动汽车充电桩11万多个，增设养老、托育等社区服务设施超过7.2万个。

“不仅要把现有的老旧小区改造好，还要着眼长远，加快建立体检查病、改造治病的更新改造机制。”王胜军表示，未来将以让人民群众住上更好的房子为基点，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，打造城镇老旧小区改造升级版，为人民群众创造更高品质的生活空间。为此，住建部将加快推进三项制度的建设。房子像人一样也会变老，老了也会生病，这就需要建立房屋定期体检制度，按照房屋建造的年代、功能类型确定体检频次，及时查找和发现问题，有针对性地消除发现的安全隐患。还要建立房屋保险制度，通过市场化手段推动完善工程质量和房屋安全监管机制。另外，建立房屋养老金制度，可以为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障。

另外，中指研究院市场研究总监陈文静表示，配套资金是深入实施城市更新行动的关键因素之一，未来多项资金支持进一步落位以及配套政策进一步完善，将有助于可持续的城市更新模式加快建立，助力打造宜居、韧性、智慧城市。