近日，深圳、南京等地宣布开展“收储”工作，旨在通过收购存量住房来缓解房地产市场的库存压力，这一举措已扩展至一线城市和核心二线城市。7月30日，中共中央政治局会议强调，积极支持收购存量商品房用作保障性住房。根据中指研究院统计，目前约60城表态支持国有企业收购存量房用作保障房，其中超25城发布征集公告。地方“收储”加力提速，目前地产新模式发展如何？

当前地方“收储”模式主要有转化为保障房、租赁机构收购、拆迁安置三种：“转化为保障房”是指地方政府组织、地方国企向开发商或居民收购存量新建商品房或二手房，用作租赁型保障房或配售型保障房；“租赁机构收购”则为市场化租赁机构向开发商收购存量商品房，用于增加租赁住房房源；“拆迁安置”即通过购买存量商品房代替拆迁安置房建设，主要包括城中村改造、铁路建设等涉及拆迁安置的项目。

多个地区出台的“收储”相关政策包括以下内容：“收储”对象方面，多地“收储”细则显示，已建成未出售的现房，配套设施齐全的整栋商品房为重点征收对象；“收储”标准方面，基础设施、地理位置、交通便利、配套车位等均为考量因素；“收储”价格方面，多地提出收储价格以同地段的保障性住房重置价格为参考。

地产发展新模式框架指引下，配售型保障房或是后续重点建设领域。在保障房再贷款、专项债等资金支持下，部分地区或可通过“收储”加快完成配售型保障房筹集目标。据我们统计，2024年初，多地年度配售型保障房筹集目标设定不低，北京、上海、广州、深圳2024年配售型保障房筹集目标均为一万套，占2023年商品房住宅比例分别为15%、7%、14%、33%。

当前，部分地区已推出配售型保障房申请机制，配售价格均按照“保本微利”原则，回购价格则在购房价款基础上通常考虑房屋折旧、房款利息等因素，可申请对象主要为无自有住房或人均面积较低的当地家庭及单身居民。

“收储”政策加速，将同时对房企和居民产生影响。一方面，于房企而言，若地方“收储”价格普遍以保障房重置成本为上限，更大力度“收储”支持或主要有助于缓解房企偿债压力。另一方面，于居民而言，若将“转化为配售型保障房”作为后续主要地方“收储”模式，部分居民的商品住宅购买需求或被配售型保障房替代，居民对期房需求或进一步下降。

作者 贾东旭 申万宏源高级宏观分析师

赵伟 申万宏源证券首席经济学家