18日，北京、上海宣布自12月1日起，取消普通住房和非普通住房标准，加大住房交易税收优惠力度。

从政策的具体内容来看，主要有三大看点：一是，在住房交易税收上，京沪与全国其他地方看齐，这意味着全国范围内对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，面积不超过140平方米时，统一按1%的税率缴纳契税，一线城市不再被“区别对待”。

二是，面积在90平方米以上140平方米以下的京沪地区二套房购置，受此次契税减免政策的利好更大，税率将从3%降至1%。而这个面积段，目前可以覆盖到京沪大部分改善型需求。

三是，一次性降成本效应明显。在京沪，有很多早年买房的群体，其房产增值额比较大，比如2015年购置的价值500万元房产，现在价值800万元，若是非普通住房，按5%的增值税率计算缴税额达到15万元。新政后这15万元直接免掉，如果再加上契税、个税等减免，减税带来的一次性降成本效应非常明显。

预计此次京沪推出的房地产新政，有利于促进当地二手房挂牌和顺利售卖。过去，由于税收导致二手房的一次性成本比较高，交易成本的降低，可以润滑交易循环，促进改善型住房需求释放。同时，业主挂牌和换房积极性提升，也将促成刚需上车，因此可以促进刚需和改善性需求的循环。此次新政对新房市场也将形成利好。税收政策的调整，可能会促使一部分购房者购置更大面积、户型设计更好的产品，而这类产品往往是改善型产品，特别是基于人口增加(父母同住或多孩)驱动的需求，新房市场供给最契合。

对开发商来说，一方面，减税政策降低购房的成本，鼓励改善型需求，可以促进开发商打造高品质的产品；另一方面，取消普通非普通、小户型大户型等各种限制，把产品打造权给到开发商，可以让更市场化的供给来适配需求。

随着我国房地产市场由增量时代转向存量时代，由调控房地产过快流转、房价过快上涨转到促进交易循环，以及更加重视存量房屋和社区养老、公共配套补短板的资金需求，房地产税收改革的方向将是降低流转环节的税负，比如契税、增值税(含土地)、个税以及附加在土地和房产开发交易上的各种税负，从而产生“降成本”效应，这将促进交易良性循环。而将这些环节的税负转移到后端保有和维护环节，一方面，做大了交易的蛋糕，另一方面后端公共服务维护和保养以及房屋养老金也就有了资金保障，可以让居民居住得更加舒适，房价也能有所稳定。

作者 李宇嘉 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员