时下，长沙市一大批老旧小区进行了改造，“硬件”得以提升。改造后的小区，如何实现长效治理？

芙蓉区文艺路街道，聚焦“谁来兜”“钱哪来”“怎么管”等问题，做实无物业小区管理“后半篇文章”。

市场化管理，专业事有专人做

“老旧无物业小区的市政、园林、环卫业务，长期依赖政府兜底，导致财政负担重。”芙蓉区文艺路街道党工委书记肖劲为认为，深入推进大物业工作，是顺应社会发展的必然趋势。

2022年下半年，街道探索大物业共建新模式，择优引进物业公司，在4个社区46个老旧小区全面铺开。

小区居民只需缴纳标准20元每户/月卫生费，即可享受专业公司提供的物业服务。

街道社区综合统筹，成立小区党支部，指导开展大物业工作；物业公司聚焦卫生保洁、设施维护、停车管理等专业领域，提供标准化服务；“三长”及党员骨干等组建“百姓管家”志愿队伍，承担物业客服咨询、费用收缴、服务监督、政策宣讲等工作。

文艺路街道识字里社区老旧楼房多，存在公共空间狭小、交通循环不畅、楼道卫生盲区等问题。“打通围墙、拆除违章，将独立又连片的小区合围进行大物业管理。”社区党委书记符虹曌介绍，引进物业公司，专业事专人做，老旧小区管理向市场化转型。

“百姓管家”与社区网格员协作深耕群众工作，党员干部带头缴费，居民真正接受了大物业。

低廉缴费，服务“先尝后买”

芙蓉区文艺路街道东广济桥社区汽发宿舍小区，早年移交社区代管。小区外来人员停车多，秩序较为混乱。

社区党委书记胡哲涵介绍，2023年底，社区新签约的泊立方物业进场服务。

小区化粪池堵塞，物业请专人掏空清理；每月开展邻里活动，物业及时接单居民反馈的问题……“经过半年‘只服务、不收费’考察，大部分居民认可了物业。”小区楼栋长龙姨说。院内停车资源满足物业基本运营，卫生费则全部用于提供公共设施维护、邻里活动、人文关怀等服务，居民缴费积极性大大提升。

在大物业管理模式实践中，文艺路街道利用“芙蓉夜话”“红色议事会”等平台讲透政策、收集民意，以低廉的卫生费搭配“先尝后买”的物业服务，逐渐转变了居民过度依赖政府兜底的传统观念。

“社区老文艺路片区环境复杂，人流量大，停车位少，居民矛盾点突出。”乔庄社区党委书记崔自红说，大物业进场后，合理划分车位，保障业主优先停车。物业清扫员按楼栋打卡作业，在微信群推送动态，居民“看得见服务、摸得着变化”。

小区自治，实现三方共赢

“商业小区物业管理模式无法复制到老旧小区。”文艺路街道识字里社区大物业项目经理吴雄向记者介绍，大物业模式提供保洁和秩序维护的刚需服务、水电维修有偿增值服务、惠民服务三项服务，尽可能满足居民多元需求。

部分老旧小区公共资源少，维护成本高，物业公司如何避免高投入低收益的困境？

“社区的‘百姓管家’成为我们的‘客户经理’，帮助精减客服、收费等岗位人力成本。街道根据社区的公共收益、卫生费收取等差异‘肥瘦搭配’，运营成本实现以盈补亏。”吴雄表示，其所在的卓艺物业与识字里社区、文艺新村社区、乔庄社区达成合作，总体收支平衡。

依托大物业管理，文艺路街道改造后的老旧小区实现社区、物业、居民三方共赢。

街道常态化对物业进行考核，优中选优，最初的4家合作物业公司缩减至2家，居民满意度逐年递增。“百姓管家”志愿团队上门收费时，同步担任政策宣讲员。

小区居民“主人翁”意识明显提高。依托小区“红色议事亭”“邻里会客厅”等载体，开展物业议事20余次，解决群众关切问题46个。

三年间，芙蓉区文艺路街道小区内部新增340余个停车位、40余处电动车棚，公共闲置资源得到释放，每年节约财政支出110余万元。