红网时刻新闻9月25日讯（记者 李雨沁）9月15日，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式实施，这是我国首部专门规范住房租赁的行政法规，也是我国住房租赁市场规范化、法治化进程的重要里程碑。

那么对于房东群体、租房者来说，会有哪些影响呢？遇到问题维权过程与以往有何不同？针对近期网友们关注的热点问题，今天时刻新闻记者邀请了湖南弘一律师事务所高级合伙人杨志伟律师来为大家答疑解惑。

记者：9月15日我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》开始正式施行，七章50条，关注度最高的法律法规有哪些？

杨志伟：《住房租赁条例》七章50条中，以下几项内容因其直接关系到租客和房东的切身利益而关注度最高：

严格限制住房租赁押金：条例明确规定，押金不得超过一个月租金。这从根本上解决了过去普遍存在的“押二付三”甚至“押三付三”等押金过高问题，极大减轻了租客的初期租房成本压力。

禁止“隔断房”等违法改建：条例明确要求，出租住房应当符合国家和地方关于建筑、治安、环保等方面的标准和要求，不得违反规定改变房屋结构。这意味着将客厅、餐厅隔断出租的“N+1”模式将被严格限制，保障了租住的安全性和合法性。

规范“租金贷”等金融业务：条例规定，金融机构发放租金贷款应当以备案的租赁合同为依据，贷款额度不得高于租赁合同金额，贷款期限不得长于租赁合同期限，并需将贷款直接拨至承租人账户。这有效防范了长租公寓利用“租金贷”高杠杆扩张、资金链断裂导致租客无房可住却仍需还贷的风险。

稳定租金预期，鼓励长期合同：条例提出鼓励签订长期租赁合同，并规定房东在租赁合同期内不得单方面提高租金。这为租客提供了稳定的居住预期，有助于建立稳定的租赁关系。

明确各方权利义务，保护隐私：条例细化了房东和租客的权利与义务。例如，规定房东不得擅自进入租赁住房，除非有法定或约定理由，并应提前通知租客。这有力保护了租客的居住安宁和隐私权。

记者：那么在《住房租赁条例》施行前后维权案件诉讼中最大的变化是什么？

杨志伟：《住房租赁条例》施行前后，维权诉讼最大的变化是从主要依靠《民法典》合同编的原则性规定，转向有了更具体、更有力、更具针对性的法律依据。

施行前，租客维权主要依据《民法典》中关于合同纠纷的一般规定，以及各地出台的租赁管理办法。这些规定往往比较原则化，在审理“二房东跑路”“隔断房被拆”“押金不退”等具体问题时，法官自由裁量空间较大，各地判决尺度不一，维权成本高、难度大。

施行后，条例为各类常见的租赁纠纷提供了清晰、统一的裁判标准。例如，关于押金，法院可以直接依据“押金不得超过一个月租金”的规定判决房东返还超额部分；关于“二房东”转租，条例明确了转租需经房东书面同意等程序，为认定转租合同效力提供了直接依据。这种变化使得租客在诉讼中的举证责任减轻，胜诉率有望提高，同时对不良房东和租赁机构也产生了更强的法律震慑力。

记者：《住房租赁条例》当中明确规定出租人需办理房屋租赁备案，“备案”在租赁领域“有法可依”中具有何种意义？

杨志伟：“阳光化”管理。备案意味着租赁行为被纳入政府的监管体系，租赁合同、当事人信息、租金等变得透明，有利于政府掌握市场真实情况，进行有效调控。

权利保障的“护身符”：经过备案的租赁合同，其真实性和合法性得到了官方背书。在处理纠纷、办理居住证、积分落户、子女入学等事务时，备案证明是强有力的证据。

社会治理的“稳定器”：有助于公安、住建等部门加强对流动人口和租赁房屋的管理，预防和打击利用租赁房屋进行的违法犯罪活动。

记者：网络上不少人认为《住房租赁条例》的施行增加了“房东税”，事实上是这样吗？

杨志伟：这是一种误解。《住房租赁条例》本身并没有创设任何新的税种，也没有直接规定所谓的“房东税”。

“房东税”的实质是个人出租房屋需要缴纳个人所得税等税款，这并不是新规，而是早已存在的税收政策。只是过去由于租赁行为不够透明，征管难度较大，很多房东并未实际申报纳税。

条例推动的租赁备案制度，使得更多的租赁行为从“地下”走到“地上”，变得透明化。这客观上为税务部门加强征管提供了数据基础，使得过去可能“漏缴”的税款变得难以逃避。

所以，并非条例“新增”了税，而是条例的施行使得现有的税法得到了更有效的执行。税费成本是否会转嫁给租客，取决于当地市场的供需关系，但条例本身不涉及税率的变化。

记者：最后您给广大消费者一些什么建议呢？

杨志伟：租房首选正规渠道。尽量通过已备案的正规租赁机构、大型品牌公寓或官方租赁平台寻找房源，避免通过不靠谱的中介或个人租房。

其次要核实房源产权。签约前，务必花时间核实房东身份和房屋产权，警惕“二房东”未经授权转租的房源。

然后要细签合同，明确条款。使用住建部门推荐的规范合同文本，将租金、押金、支付方式、维修责任、违约责任等条款逐一明确写入合同，口头承诺务必落于纸面。并且主动要求或配合房东办理租赁合同备案。备案不仅是义务，更是保障自身权益的重要手段。

妥善保管租赁合同、付款凭证、沟通记录（微信、短信、录音等）。一旦发生纠纷，首先尝试协商，协商不成可向住建部门、消协投诉，或最终通过法律途径解决。现在有了《住房租赁条例》，维权更有底气。