《红人评楼》第三期——华悦城

　　推荐：以专题形式浏览华悦城楼评

(华悦城售楼中心。)

　华悦城楼评导读：

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　　一、综合

(红星商圈是长株潭融城的核心地段。)

　　1、区域规划：
　　
　　华悦城，又名华悦商业广场，位于长沙市雨花区湘府东路二段300号，从韶山路出发，在与湘府路交汇处向东400米就到了项目所在地。如果仅仅说湘府东路，估计很多人脑中难以浮现出具体的位置，但如果说到红星大市场，那就明了多了。
　　
　　华悦城所在的区域正是雨花区政府着力打造的红星湘府商圈，这里是长沙南城最大的商圈，也是长株潭融成的核心地段。不过，以前的红星只是各类市场的聚集地，以低档市场为主。随着雨花区打造中部现代服务业中心战略的启动，商圈正在转型。
　　
　　按照规划，红星大市场将陆续外迁，目前，通程商业广场、红星国际会展中心已经开业，德思勤城市广场、华悦城两大城市综合体正在建设。该区域发展迅速，升值潜力巨大。

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(湖南华盛世纪城房地产开发有限公司基本信息。)

　　2、房企品牌：
　　
　　华悦城的开发商是湖南华盛世纪城房地产开发有限公司，公司于2010年1月15日经长沙市工商行政管理局批准成立。公司从长沙丰升置业有限公司股东会研究派生分立而成立的。经营范围包括房地产开发、经营，资质等级为叁级。
　　
　　湖南省机关事务管理局官方网站显示，长沙丰升置业有限责任公司成立于2002年10月，主要从事房地产开发业务，现为省机关事务管理局下属独资公司。

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(长沙市国土资源局网站显示的华悦城土地情况。)

(华悦城开发商对项目土地使用年限的公开承诺。)

　　3、土地产权：
　　
　　长沙市国土资源局查询系统显示，华悦城项目土地使用权证号为长国用（2010）005991号、005992号、005993号、005994号、005995号，土地用途为综合用地，使用期限截止至2053年8月29日。
　　
　　不过，项目营销中心一份“关于华悦商业广场土地使用年限承诺的公示”中提到：根据其对应的物业功能，在办理分户国土证时，将原有的“综合用地”按商业用地（40年）和住宅用地（70年）划分。保证购买住宅的业主到时候拿到的分户国土证上，土地使用终止期限为2079年8月29日，如不符合约定，公司承担一切经济损失。

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　　二、建筑

(华悦城住宅区实景图。)

(1号栋马赛会馆外立面。)

　　1、建筑单体：
　　
　　作为城市综合体，华悦城自身规划有15万㎡甲A写字楼集群、5万㎡超五星级奢华酒店、10万㎡国际商业旗舰mall、12万㎡高端住宅、2万㎡国际泛购物中心商街—泡芙街。目前在建的是住宅及泡芙街。
　　
　　华悦城的住宅区共有8栋，其中1号栋是商住两用的公寓，其余7栋为纯住宅。在项目现场，我们可以看到，8栋楼的外立面都已经展现出来了，颜色为土黄色，看上去比较自然。可以很明显的看到1号栋外立面跟其他楼栋稍有不同，颜色更暗一些。
　　
　　1号栋是华悦城目前主推的产品，又名马赛会馆，为3梯13户的公寓楼，土地产权为70年。跟其他楼栋不同的是，1号栋采用双大堂设计，所有玻璃均为镀膜玻璃。

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(1号栋马赛会馆样板房——SOHO办公。)

(1号栋马赛会馆样板房——私人会所。)

(1号栋马赛会馆样板房——传媒公司。)

　　2、户型分析：
　　
　　华悦城现阶段主推的1号栋，即马赛会馆定位为创意型私人office，整体来说偏商务，适合成长型公司，工作室及过渡性居住，因此户型面积不大。
　　
　　1号栋共有五种户型，最小的仅有51㎡，最大的也才103㎡。按照功能的不同，项目在设置样板房时，分别被打造成主题公寓、SOHO办公、传媒公司、培训机构、私人会所等。
　　
　　总体来说，虽然面积不大，但布局紧凑合理，无论是办公还是自住，都是不错的选择。不过，需要注意的是，公寓楼的布局跟学生宿舍类似，中间一条走廊，两边都是房子，因此要么朝南，要么朝北，没有南北通透的户型。

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(华悦城鸟瞰图)

(华悦城园林效果图。)

(华悦城园林效果图。)

　　3、园区布局：
　　
　　华悦城占地面积3.7万㎡，约213亩，建筑面积50万㎡。分为住宅区、商业区、商务区三大部分，其中住宅区在项目的北面，南面也就是临湘府东路部分，西边为商业区，东边为商务区，三大部分功能分区明确。
　　
　　另外，项目住宅区还配套了20000㎡法式园林，从效果图上来看，有花草树木，有亭台，有水景，动静结合，富有灵气。不过，目前还在建设主体建筑，暂时看不到园林实景。

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　　三、居住

(华悦城容积率3.55，绿化率为40%。)

　　1、舒适性：
　　
　　华悦城项目容积率为3.55，绿化率为40%，这在城市综合体项目中算是比较高的。住宅区1至6号栋最高为26层，7、8号栋为33层。其中，2至8号栋的一二楼均为分隔门面，也就是华悦城现阶段主推的商业——泡芙街。
　　
　　目前正在销售的1号栋马赛会馆采用精装双大堂设计，并配备了新风系统、直饮水、wifi全覆盖等，大堂前台将有商务秘书接待，提供订票等服务。为满足企业用户的需求，还配备大型会议室，可供租用。
　　
　　对于成长型企业来说，在这里办公，比在普通写字楼办公节省了不少成本，同时也不失档次。

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(为华悦城提供物业服务的是绿城物管。资料图)

　　2、物业管理：
　　
　　无论是商用还是居住，物业管理都至关重要。为华悦城提供物业服务的是浙江绿城物业管理有限公司，该公司隶属于绿城控股集团，具有国家一级资质。公司接管物业的类型有包括别墅、多层公寓、小高层公寓、写字楼、酒店式高层公寓、学校等，国内介入咨询和接管面积最大、类型最多、覆盖区域最广的一流物业管理企业之一。
　　
　　绿城物业在湖南设有分公司，浙江绿城物业管理有限公司湖南分公司成立于2004年，先后受聘接管第一大道、中天广场、绿城青竹园等项目。

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(新风系统提供24小时新鲜空气。)

(华悦城采用了外墙保温技术。)

　　3、人性化设计：
　　
　　在华悦城的工装样板间内，展示了项目的一些人性化设计。其中，新风系统提供24小时新鲜空气，避免“空调病”，避免室内家具、衣物发霉，还能调节室内温度，排除室内各种细菌、病毒。
　　
　　项目建筑采用外墙内保温技术，楼顶屋面保温技术，保证室内的气温。所有楼栋采用IC卡门禁系统，具备可视对讲功能。除了1号栋，其他楼栋均采用普罗巴克门锁，可设置指纹、密码、钥匙三种开门方式，更加安全快捷，住在这里的业主也更加安心。

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(项目住宅区西面紧挨着一个安置小区。)

(项目对面即是红星蔬菜批发大市场。)

　　4、居住环境：
　　
　　除自身配备的2万㎡法式园林外，华悦城项目东面是圭塘河风光带，从项目往南步行10分钟左右，可到达3000亩天际岭国家森林公园，即省植物园，生态绿化较好。
　　
　　不过，由于红星商圈仍处于转型阶段，周边环境较复杂。我们在现场看到，项目东面紧邻着一个安置小区，居住人群复杂。
　　
　　项目对面即是红星蔬菜批发大市场，周边还有多个批发市场，人员混杂，安全隐患大。另一方面，红星大市场搬迁至长沙县跳马乡还只是一个决定，真正搬迁过去也需要好几年。

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　　四、配套

(华悦城周边的生活商业配套已经比较成熟。)

(通程商业广场、步步高超市、融城花园酒店均在周边。)

(项目自身配套了大型商业中心、五星级酒店等。)

　　1、生活商业：
　　
　　华悦城所在的红星湘府商圈经历多年的发展，城市功能已经非常成熟，各项生活、商业配套一应俱全，项目正对面即是华润万家超市，往西不到一公里，还有通程商业广场、湘府百货、步步高超市、红星美凯龙等。
　　
　　同时，项目周边有多家星级酒店，高档写字楼，项目紧邻正在修建的德思勤城市广场包含大型商业中心、国际五星级酒店、商业步行街等。
　　
　　项目自身配套了10万㎡大型购物中心，超甲级写字楼，五星级酒店，购物商街等，其中购物街——泡芙街随住宅一起建成，预计住宅交房后就能开业。
　　
　　可以说，无论现在，还是未来，华悦城的生活、商业配套都是很完备的。

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(项目周边一公里范围内，诊所、身躯卫生服务站较多，大型医院基本没有。)

　　2、教育医疗：
　　
　　由于定位为城市综合体，教育并不是华悦城的卖点，置业顾问告诉我们，小区内会修建一所幼儿园，但具体位置、修建时间都还没确定。项目对应的学校是东北面的莲湖小学。
　　
　　医疗方面，项目一公里内，诊所、社区卫生服务站较多，大型医院基本没有。不过，这里交通便利，沿着中意一路往北5公里左右就有一所三甲医院——长沙市中心医院。

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(从高升村南站台步行至华悦城还有约一公里的距离。)

　　3、交通出行：
　　
　　华悦城所在的湘府东路是一条东西走向的城市主干道，串联起万家丽路，中意一路（韶山南路以南）、芙蓉路、新开铺路等城市主干道，自驾前往项目还是非常方便的，不过遇到上下班高峰期，中意一路与湘府东路交叉口也是长沙南城主要拥堵点之一。
　　
　　比较遗憾的是，截至目前，项目门口并未设置公交车站，项目西边较近的莲花小区站只有16路经过，且运行范围由汽车南站到火车南站，绝大多数市民想乘坐公交车前往华悦城的话，只能坐到中意一路上的高升村南站，再步行约一公里到达项目。
　　
　　从远期来看，项目临近长株潭城际铁路湘府路站口，等城际铁路开通后，可以直接通过城铁与长沙近几年将陆续开通的地铁2号线、1号线换乘。

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　　五、购买　　

(华悦城1号栋马赛会馆预计6月底开盘，目前项目住宅均价7200元/㎡)

　　1、售价：
　　
　　华悦城住宅1号栋将于本月底开盘，目前售价暂未公布，2~7号栋基本售罄，只剩余部分100~138㎡的大户型，另外8号栋预计下半年开盘。目前，项目对外公布的均价是7200元/㎡。
　　
　　1号栋正在认筹中，51㎡户型缴款1万元享受开盘时房款优惠2万，70㎡及以上户型缴款1万元享受开盘时房款优惠3万。
　　
　　同时1号栋可进行低首付。首次缴付首付款时，50㎡缴款2万，70-87㎡缴款3万，87㎡以上缴款4万即可，剩余3成首付的相应款项可以分两次于2013年12月31日及2014年5月31日前缴清。

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(1号栋马赛会馆预计2014年年中交房。)

　　2、工程进度：
　　
　　项目目前正在建设的是8栋住宅，包括住宅一二楼的商业街。我们在项目工地看到，这8栋楼都已经差不多建好了，部分楼栋在进行外立面的扫尾工程。不过，项目要把园林做好后才交房。其中，即将开盘的1号栋预计明年年中交房。
　　
　　项目沿着湘府东路的大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店均还未动工，不过，据置业顾问介绍，大型购物中心有望年内动工。

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(华悦城项目沙盘。)

　　3、适宜人群：
　　
　　作为城市综合体项目，华悦城自身配套了相对完善的商业，项目周边生活、商业配套也非常齐全，因此，价格也相对较高。对于喜欢一站式的便利生活，预算又比较充足的购房族来说，无论是投资还是自住，购买华悦城都是个不错的选择。
　　
　　不过，华悦城目前主推的1号栋马赛会馆是偏商务型的公寓，较适合成长型的企业作为办公场所，或者是投资客购买用于出租。当然，过渡性住宅也是可行的。如果想要买纯住宅的话，得等下半年8号栋开盘。
　　
　　对于喜欢安静、喜欢大盘的购房者来说，不建议购买华悦城，一来项目面积较小，加上商业也只有200多亩；二来项目周边有多个专业批发市场，短期内还不会搬迁，环境复杂。

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