【红人评楼】京武浪琴山:出门享地铁便利适合中产人士-房产频道

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(红人评楼第38期：京武浪琴山营销中心)

　　基本信息：

开发商：长沙京武房地产开发有限公司	地址：雨花区劳动东路与古曲路交汇处
开盘时间：待定	交房时间：2015年年底
容积率：3.48	绿化率：45.39%
主推户型：174-200㎡	售价：待定

　　评分：　

交通	环境	配套	户型	物业
18	17	16	16	17
综合评分	84
测评人：邹双摄影：甘红看楼时间：2014年12月19日免费测评邀约：0731-82965766

　　
　　优势：
　　
　　项目紧邻沙湾公园，居住环境舒适；
　　
　　项目户型由大面积住宅、独栋和联排别墅组成，2梯2户或2梯4户设计，居住密度低，舒适性高；
　　
　　紧邻地铁二号线，居住在这里的业主，不仅能享受便利交通，地铁物业的升值潜力，也是不容忽视的。
　　
　　不足：
　　
　　项目属高端住宅项目，在售户型面积较大，购房人群有所限制；
　　
　　紧邻劳动东路，临街房源交通噪音不可避免。
　　
　　一、综合　

(项目属武广新城片区，紧邻地铁2号线沙湾公园站。)

　　区域规划
　　
　　京武浪琴山位于长沙市雨花区劳动东路与古曲路交汇处，属武广新城片区（体育新城板块）。在该区域内有数10个楼盘，但京武浪琴山是离长沙南城最大的综合性公园——沙湾公园最近的一个楼盘。同时也是离地铁2号线沙湾公园站最近的一个项目，该站点离小区大门仅200米左右。
　　
　　房企品牌
　　
　　京武浪琴山由长沙京武房地产开发有限公司开发，其是深圳市京武集团继2008年开发深圳湾滨海豪宅项目——“京武浪琴半岛”之后，在长沙开发的又一个“浪琴系”高端豪宅升级项目。
　　
　　深圳京武集团，二十年来一直以开发高端豪宅和城市精品项目为业，打造过深圳翠拥华庭、浪琴半岛、雅翠轩、广州翠拥华庭锋尚等一系列产品，是资深豪宅制造专家。

(住宅用地产权70年，商业用地产权40年。)

　　土地产权

　　土地网挂系统信息显示，长沙京武房地产开发有限公司2007年7月20日收购了雨花区体育新城R—22号共5个地块。其中三块为住宅，两块为商业用地。据开发商透露，2012年，京武浪琴山补上了地价，所以，其住宅土地使用终止时间为2081年6月24日；商业为2051年6月24日。

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　　二、建筑

(项目背靠沙湾公园，依山而建。)

　　建筑单体
　　
　　项目总占地13万平方米，分三期开发。一期开发面积约5.4万平方米，总建筑面积26万平方米，以别墅及高层住宅为主，兼有商业及公寓；二期以独栋别墅、联排别墅为主；三期规划建设五星级酒店及高端写字楼等。
　　
　　京武浪琴山因背靠沙湾公园，其每栋建筑都依山而建，均处在不同水平线上，使建筑群最大限度地向景观面展开。同时，利用地形高差形成台地式景观园林设计，结合地形做部分架空层，所有单元均布置在三层裙楼之上，经18米挑高超六星级大堂入户。

(项目绿化率45.39%)

　　园林舒适性
　　
　　京武浪琴山的开发充分尊重自然生态环境，在园艺设计上尽可能保留地块原植的各种老树。园林由澳大利亚普利斯担纲设计，以“自然”与“生态”为主旨分别设计了“溪谷”、“中心蝴蝶广场”、“亮黄、姹紫、嫣红”三大主题花园景点，并设有儿童游乐区、双泳池等休闲设施。
　
　　此外，项目绿化率达到45.39%，容积率3.48。一期主推174-200㎡大平层，全部都是南北通透的板房。所有楼栋分布呈“V”字形。同时，小区实行人车分流，车位配比1:1.2。
　　
　　项目的细节设计也非常人性化，住宅的第4层被设计为架空层花园，业主可通过大堂的4部电梯直接到达，从而穿行花园到达各栋入户大堂回家。

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(174㎡三房二厅二卫户型图)

　　户型设计
　　
　　项目一期主推174-200㎡大平层，两梯两户。
　　
　　以174平户型为例，主要针对全家改善型购房者，因此在户型设计方面对满足多口之家常年居住需求做了较多思考，3室2厅2卫设计，南北双观景阳台设计，极大地开阔了视野；主卧朝南，次卧均朝北，户型比较方正，是改善型户型的理想选择。
　　
　　亮点一：客厅餐厅相连，且南北双向大阳台设计，整体看上去大气通透，餐厅与厨房设计，既便利又极大方便，同时，入户直接进入厨房，减少房间的油腻与气味。
　　
　　亮点二：厨房的设计，最大可能的减少油烟对室内的污染，同时还有北阳台储物功能，资源得到最大限度的利用。
　　
　　亮点三：主卧可以说是相当奢华与享受，南面飘窗设计，窗外美景一览无余，北面自带卫生间，内置大浴缸，累了可以泡个热水澡，中间衣帽间的设置不但能收纳衣服，还能起到干湿分离的作用。
　　
　　不足：朝北设置儿童房，与主卧相邻，方便照顾。但因小区北面靠近劳动东路，可能白天会有一些噪音困扰。
　　
　　总结：整体来看，174-200㎡两个户型都是三室两厅两卫，在设计上功能划分明确，动静分区也很清晰。事实上，有别于普通住宅，大平层在设计上要求更加精准，这一切都是为了让用户更有领地感、安全感，也是获得私密性的必要条件。对于有经济实力首次置业倾向一步到位人群和全家改善型购房者较为适宜。

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　　三、居住

(物业费2.5元每平米)

　　物业管理
　　
　　为京武浪琴山提供物业服务的是长沙市京武物业管理有限公司，物业费2.5元/㎡。另外，项目六星级的入户大堂将引进法国雅高酒店集团提供物业管理体系。

(项目背靠沙湾公园)

　　周边环境
　　
　　京武浪琴山背靠400亩原生态山地公园——沙湾公园。其绿化覆盖率高达81.2%，是长沙在不断扩张的过程中，保留下来城市“绿心”。公园预计明年5月完成主体建设，上半年基本建成并试开园，建成后将免费向市民开放。
　　
　　除了环拥沙湾公园30万㎡的盎然绿意，周边围绕体育中心的“一馆三中心”文体生活配套，也为居民带来高品质阶层的生活享受。

(地铁2号线沙湾公园站紧邻小区)

　　交通出行
　　
　　交通便利是京武浪琴山的重要卖点之一。项目因地处武广新城板块本身周边交通就十分方便，到高铁长沙南站5分钟车程。此外，小区距地铁2号线沙湾公园站大概200米左右、未来地铁4号线也途径与此一站直达高铁，10分钟速抵黄花国际机场，加上高铁的快速发展，将来到达其他地方的时间也将越来越短。

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　　四、配套及进度

(小区自配3.3万㎡的大型MALL及国际风情商业街，将引进大型百货。)

　　商业配套
　　
　　京武浪琴山一期由6栋高层、5栋联排、2栋独栋组成。住宅最高31层，共974户。小区自配3.3万㎡的大型MALL及国际风情商业街，未来商业将引进大型百货，不论是基本居家购物还是逛街享受的需求都能满足。
　　
　　人文配套
　　
　　教育：京武浪琴山除了二期规划了一所国际双语幼儿园，周边还有诺贝尔摇篮早教研究所实验园、长沙绿城育华幼儿园等。小学方面有砂子塘小学、枫树山大桥小学、圭塘小学等。
　　
　　医院：最近的医院需要到万家丽中路的旺旺医院或者桂花路的长沙德雅医院，车程约20分钟。

(营销中心外的大型户外广告牌)

　　售价
　　
　　京武浪琴山12月18日VIP认筹正式启动，目前主推174-200平板式大平层，认筹交2万抵10万。项目具体开盘时间未定，售价暂未公布。就当下周边项目均价普遍在7000元/㎡左右来看，京武浪琴山定位中高端，且推出的户型较大，加之优越的交通位置及景观配套，估计均价将在万元/㎡左右。
　　
　　工程进度
　　
　　一期6栋高层及部分别墅均已封顶，部分楼栋已呈现外立面。2015年12月统一交房。

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(174㎡样板房客厅)

　　综述点评：
　　
　　京武浪琴山位于长沙市雨花区劳动东路与古曲路交汇处，属武广新城片区体育新城板块。作为深圳市京武集团继2008年开发深圳湾滨海豪宅项目之后，在长沙开发的又一个“浪琴系”高端豪宅升级项目。
　　
　　项目共分三期开发，一期占地面积5.4万㎡，总建面26万㎡，由6栋高层、5栋联排、2栋独栋组成。容积率3.48，绿化率高达41%。现主推174-200㎡户型，认筹交2万抵10万。项目具体开盘时间未定，售价暂未公布。目前，一期6栋高层及部分别墅均已封顶，部分楼栋已呈现外立面。交房时间预计2015年底。
　　
　　具体来看，项目的细节设计非常人性化，除了全人车分流设计之外，住宅的第4层被设计为架空层花园，业主可通过大堂的4部电梯直接到达，从而穿行花园到达各栋入户大堂回家。近18米高的六星级酒店式大堂入户在长沙非常罕见。
　　
　　“豪宅”对于近些年供应量逐步增大的长沙楼市来讲，市场反应度、认知度一直在不断提升。且京武浪琴山作为中高端市场罕见的坡地项目，自身又拥有大量原生态绿植，对于项目的总体规划增加了更强而有力的先天优势。“与沙湾公园为邻从喧哗污浊的钢筋水泥森林中逃离”这样的城市山居生活无疑是项目最大的卖点之一。
　　
　　另一方面，体育新城的这几年，承载了一座城市的生命爆发力和价值观升华；在诸多开发商看来，这块土地难能可贵。今年地铁2号线的正式运行，也使这一板块的楼盘拥有了更多话语权。地铁2号线沙湾公园站离京武浪琴山仅200余米的距离。
　　
　　在踩盘当日，遇到名下已有4套房产的刘女士，其对京武浪琴山的交通及周边环境最为满意，但因项目部分楼栋北面靠近劳动东路，所以可能会有一些噪音干扰。事实上，在置业顾问介绍的过程中，售楼中心的人气颇旺，来看房的人群普遍年龄在30-50岁之间。
　　
　　整体来看，本项目属于体育新城板块高端品质住宅，不论从户型结构，梯户比，小区园林景观优势以及小区自建商业及交通优势，都体现出高端享受。但是，由于定位较高，在购房人群上有一定局限性，更适合对居住环境要求较高，二次置业以上，以改善居住环境的中产人士选择。

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