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收定金后违约二手房卖家被判赔20万

2017-02-23 09:42:59 来源:红网综合 作者:刘双 通讯员 唐文东 刘希平 编辑:孟畅

  红网长沙2月23日讯(潇湘晨报记者 刘双 通讯员 唐文东 刘希平)看楼盘、挑选户型、谈房价……经过一系列程序后,选好心仪的房子,交付定金后,只剩拎包入住了。

  然而,长沙市民欧阳却遇到了难题。他通过中介购买一套二手房,签订合同并支付定金后,卖家却一直不配合办理手续。眼看约定日期已过,他将卖家告上法庭。

  本报长沙讯 二手房卖家在签约后,不履行约定,眼看着房价不断上涨,不少买家为“房”消得人憔悴。近日,长沙市天心区法院审理一起“二手房”买卖纠纷案,卖家收到买家支付的1万元定金后不履行合同,法院一审判决其赔偿20万元违约金。

  欧阳是一名厨师,收入颇丰。2016年6月,经中介介绍,他认识了赵先生,双方签订了《房屋买卖合同》。合同约定:欧阳出资175万元,购买赵先生位于天心区暮云街道的一栋别墅,建筑面积为215.71平方米。因该栋别墅被赵先生抵押在银行贷款,为办理过户,欧阳出资45万元,赵先生出资70万元对该别墅办理解除抵押手续。

  合同签订当日,欧阳支付了2万元定金给赵先生。赵先生实收1万元,另外1万元则暂存在中介公司。两人签订的合同约定,如因卖方原因,导致买方未能在合同签订之日起70日内取得房屋所有权证书的,买方有权单方解除合同。卖方应在5个工作日内将已收取的全部付款返还给买方,并按房屋成交总价的20%支付违约金。

  欧阳在缴纳2.6万元中介费后,又向银行申请100多万元贷款,用于支付房款,并获得银行审批同意。然而,赵先生却一直没有动静。欧阳表示,他曾多次催促赵先生筹钱一起赎楼,并办理过户手续,赵先生不为所动。中介多次协调,并根据双方意向,找到愿为赵先生垫资赎楼的公司,赵先生一直以消极态度应对。同年8月底,在合同签订70日后,欧阳委托律师向赵先生发出律师函,要求与赵先生解除协议,并赔偿各项损失约40多万元。

  天心区法院审理认为,欧阳与赵先生签订的《房屋买卖合同》、《自行办理赎楼(解押)声明》和《自行办理按揭贷款声明》,系双方真实意愿表达,符合法律规定。由于赵先生的违约,双方没有办理完成解除房屋抵押手续,导致双方房屋买卖和产权变更登记手续在70日内(即8月26日前)未办理完成。欧阳提出解除《房屋买卖合同》的要求,符合合同约定。违约金的主要功能是补偿守约方的合理损失。欧阳与赵先生解除合同后,需另行购买房屋和办理相关手续,由此增加的费用由赵先生承担。参照同地段、同类型房屋价格,法院一审酌情判决赵先生赔偿欧阳违约金和损失总计20万元。记者刘双通讯员唐文东刘希平

  法官支招

  如何应对卖家违约

  面对部分“二手房”卖家不配合办理过户的情况,承办法官唐文东介绍了几个防范和补救的方法:

  1.买方可向法院提出申请,继续履行房屋买卖合同。

  2.根据合同情况,可以适当增加合同定金的数额,一旦卖方违约,其需要支付双倍定金。但定金金额不要超过合同金额的20%,《中华人民共和国担保法》第91条规定,“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%。”超过20%的部分,法院不予支持。

  3.尽量将合同条款描述细致,特别是注明房屋交易时间,防止因约定不明产生纠纷。

  4.尽可能将合同的违约金金额约定得高一点,增加卖方的违约成本,以利于与卖家交涉谈判时,掌握主动权。违约金的赔偿金额以补偿守约方的合理损失为主。在司法实践中,违约金赔偿金额都不得超过造成损失的百分之三十。

  5.如合同对定金或违约金条款都没有明确规定,买家可以向法院主张,因卖家违约而给自己造成的实际损失。

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  2016年1月29日,南京市民张锋通过房产中介与浙江义乌人王明签订二手房买卖合同,约定由张锋购买王明位于清凉门大街的中海凤凰熙岸一户房屋,该房建筑面积为191.2平方米,总价710万元,先付定金142万元。合同签订后,张锋如期向王明支付定金142万元。

  但王明看到房价上涨,便提出加价10万元,张锋同意后,王明仍找理由拖延交易时间。发展到后来,王明表示房子不卖了。张锋将王明告上法院。

  2016年11月11日,南京鼓楼法院对该案作出一审宣判,王明构成根本违约,应承担违约责任。因双方均同意解除合同,因此双方之间的房屋买卖合同解除。同时根据合同法的规定,收受定金的一方不履行约定的义务的,应当双倍返还定金。王明已返还张锋定金142万元,仍应返还张锋剩余款项142万元。对于王明的反诉请求,法院予以驳回。

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