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【湖南好房·年终盘点】2017长沙土拍七宗“最” 溢价渐成常态

2018-01-04 17:37:18 来源:红网 作者:岳瑾 编辑:孟畅

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  红网时刻1月4日讯(记者 岳瑾)2017年,长沙重拳出击调控稳定房价,坚持“房子是拿来住的,不是用来炒的”。这一年,楼市调控转入深水区,各项政策持续发力,同时,长沙楼市也跨入了新纪元。

  地价、房价唇齿相依,楼市的温度直接影响到土地市场。长沙土地市场成为开发商们兵戎相见的竞技场,在年中和年末上演了多场抢地“暗战”。

  回顾这一年长沙土地市场,可谓是赚足了眼球。现在,跟随红网,来看一看2017年长沙土地市场的“成绩单”。

2017年长沙内六区出让土地性质

2017年长沙(内六区)各区土地出让数据

2017年长沙(内六区)每月土地出让数

  [直观的数据]

  据红网不完全统计,2017年(1月1日-12月31日,下同)长沙内六区挂牌截止108宗土地,其中成交102宗,中止4宗,未成交2宗。

  分区来看,2017年望城区与岳麓区(含高新区)挂牌截止的土地数量均为38宗,居首位;但成交方面,岳麓区因中止一宗土地出让,望城区得以略胜一筹。

  从土地性质来看,挂牌截止108宗土地中,工业用地45宗,商业、住宅用地19宗,商业用地17宗,其他用地14宗,住宅用地13宗。工业用地仍占据着4成以上的份额。

  从面积和价格来看,2017年土地的出让总面积为5854964.62平方米,成交总面积5628630.12平方米;起始总价为191.3亿元,成交总价229.88亿元。

  2017年,108宗挂牌截止的土地中,有24宗溢价地,下半年,多宗商业、住宅或纯住宅用地遭遇多轮竞拍,土拍溢价渐成常态。而“限房价、竞地价”的3宗土地均遭遇熔,通过摇号后成功“出嫁”。

  [与土拍有关的政策]

  8月28日,《长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则(试行)》(简称《规则》)在长沙市政府常务会议上审议通过。根据《规则》,今后长沙在住宅用地拍卖过程中,将先设定住宅销售限价,然后根据住宅销售价与住宅综合开发成本,按不高于土地挂牌起始价的150%,综合确定土地交易最高限价;当竞价达到最高限价时,仍有两个或两个以上竞买人要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者。

  12月长沙又出台了《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》,将限价地开发的利润率锁定在6%-8%。

  [官方最强音]

  长沙市国土资源局相关负责人表示,通过采取“限房价+竞地价+摇号”的土地交易新规则,政府将部分土地收益让利于民,并要求土地竞买人取得土地后,开发建设的住宅商品房只能按政府限定房价销售。《规则》的出台表明了长沙市委、市政府对房价调控的决心。

  “政府通过房屋限价销售调控住宅商品房市场,从而稳定购房者预期,抑制房地产市场炒作。”长沙市国土资源局相关负责人称,新政是要“避免再拍高价地,稳定楼市和房价,能更好地保护刚需”。

  [土拍七宗“最”]

  最令人匪夷所思

  2017年12月21日,位于武广新城的单位定向限价地,住宅最高限价为4500元/平方米,楼面地价却被拍到了2813元/平方米,这意味着开发商的建筑成本+利润不到1700元/平方米。

  楼面价最高

  位于雨花区友谊村的[2017]长土网026号商业用地,经过85轮出价后被石利娥(个人)一举竞得,折合楼面价8834元/平方米,成为2017年楼面价最高的地块。

  竞拍次数最多

  位于长沙金霞经济开发区的[2017]长土网027号工业用地,经过189轮出价后被长沙传化公路港物流有限公司竞得。

  最令房企期待

  位于芙蓉区东岸街道东屯村的2016长土网057号纯住宅用地,有近20位企业(或个人)参与了此次竞拍,经过134轮出价后,长沙龙湖房地产开发有限公司以145332万元拿下该地块。

  住宅出售限价价格最高

  9宗限价地中,住宅出售限价价格最高的是9970元/平方米。

  争议最多

  位于岳麓区梅溪湖赏月路以东、雪松路以南(B-50地块)的[2017]长土网055号商业住宅用地,因竞拍激烈,30分钟即熔断。在2017年12月29日的摇号中,长沙某物业公司幸运摇中,该公司却因涉嫌用几家公司“围标”而遭人诟病。

  一天内土拍历时最长

  从2017年2月10日上午的10点04分,[2016]长土网064号土地正式开始竞拍开始计时,直到17点54分[2016]长土网057号(恢复挂牌)土地竞拍结束,当天长沙招拍挂一共历时近8个小时,堪称长沙土地招拍挂历史上最长的一次。

  [房企多番博弈]

  优质土地储备必将成为未来房企竞争焦点。据相关机构数据统计,全国TOP100已有近50家相继落子长沙。特别是近两年在湘跨地域扩张拿地最多的房企多为全国TOP50典型房企,他们以长沙为主战场,向周边城市群辐射,规模稳步扩大。

  2017年春节之后的长沙土地市场首拍之战中,6宗土地成功出让,龙湖、恒大、华润等在大牌房企在经过激烈竞争之后,均有斩获。除了摘牌成功的龙湖、恒大、华润之外,万科、碧桂园、融创、旭晖、正荣、建发、美的、富力、旭辉、远洋等已进入长沙的全国品牌房企都参与其中,长房集团等本地房企也在这场开年大战中现身。

  上半年,华润、龙湖、碧桂园拿下的地块,均是竞争激烈,最后成交的楼面地价,均突破了8000元/㎡;下半年,尽管土拍新政出台,但开发商拿地热情依旧,甚至“限价地”也成了香馍馍。

  [2018年土地市场何去何从]

  近三年土地市场有节制供应,后续两三年新房新增供应将难有爆涨,根据中央“多渠道增加供应”的最高指示,2018年具有要增加土地供应的条件,增加土地供应是2018年长沙楼市供应端考虑的重要因素。

  湖南中原研究中心根据调研分析认为,综合短期新增供应和中长期土地待上市量来预测,2018年以后长沙供应仍集中在岳麓和望城,两区内竞争加剧,芙蓉、天心供应相对稀缺。其中望城区982万平方米,占比37%;岳麓区617万平方米,占比23%;开福区324万平方米,占比12%;天心区242万平方米,占比9%;芙蓉区87万平方米,占比3%;雨花区418万平方米,占比16%。

  业内人士同时指出,限价地块地价占限制房价的比例较高,利润空间有限,更考验房企的资金实力和成本控制能力。限价地块将对明后年区域成交价格形成牵制。

    (文中数据由红网统计,如需采用,请注明出处,违者必究!)

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