目前，中国正经历着新一轮银行业压力测试，测试的条件变量之一无疑是房地产价格的下跌。此前无论是官方还是非官方的测算，都淡化了房地产价格下跌对银行业的风险。举例而言，交通银行金融研究中心报告估计，小于30%的房价下跌对银行体系的不良贷款率将少有甚至不会有影响。即使跌幅高达40%到50%，银行体系的不良贷款率也只会增加3.8至5.6个百分点。

　　粗略分析，这一逻辑似乎很合理。但是，房地产信贷约占商业银行贷款总额的20%，若房地产价格出现大幅调整，许多房地产信贷将会出现违约。

　　房地产对投资的影响来自于房地产通常是银行贷款的抵押物。房屋抵押贷款占银行总信贷的比重超过40%。这意味着房价的任何大幅度回调，都将对银行持有的抵押物价值造成较大的负面影响。

　　房地产价格的下跌也会对消费造成负面影响。当储蓄者意识到他们的房产投资的价值大幅低于他们的预期时，较大的负财富效应将会显现。有估算表明，2012年上半年购房出于投资目的的比重高于50%。中国家庭财富的相当大一部分是以房产的形式存在。如果房价的跌幅真如交通银行的压力测试所预计的那样，出于家庭财富净值遭受负面冲击的考虑，家庭部门无疑将削减消费支出。

　　不过，上述所言并不是预测中国的房市即将崩溃。随着中国城镇化进程的推进和民众收入越来越高，有理由相信对新屋的潜在需求将保持强劲。由于房地产的需求支撑了各种行业，作为一种资产，房地产在信贷抵押和家庭投资中扮演了极其重要的角色。房地产价格的大幅下滑将导致投资和消费的萎缩，损害实体经济，并最终以引发更多违约的方式反馈到金融体系。

　　（作者为彼得森国际经济研究所研究员、中国项目主管 尼古拉斯·博斯特，原文有删减）