前四月房地产数据可谓一片低迷。分析人士指出，当前供需双方的市场信心都位于低点，除非信贷政策有所调整，否则市场的冷清态势还将延续数月。

　　供需双双低迷

　　数据显示，今年前4月，全国房地产开发投资22322亿元，同比名义增长16.4%，增速比1-3月份回落0.4个百分点。

　　上述增幅处于最近15个月以来的最低点，并连续两个月低于同期的固定资产投资增速。

　　在供应端，其他指标同样不容乐观。供应端数据的低迷，被认为与房地产企业市场信心低迷颇有关系。与此同时，经过多年来的房地产投资高增长，不少城市形成供需平衡甚至供大于求的情况，未来的投资空间较小。

　　在需求方面，数据显示，1-4月份，商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。

　　商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅同样比1-3月有所扩大。其中，住宅销售的降幅更为明显。

　　多家机构分析认为，供需双方的数据低迷，基本符合此前预期。即使部分城市出台救市措施，仍然难以改变市场预期。

　　降价范围将扩大

　　只有一个数据维持上行。统计局信息显示，截至4月末，商品房待售面积52652万平方米，比3月末增加489万平方米。其中，住宅待售面积增加213万平方米，办公楼待售面积增加31万平方米，商业营业用房待售面积增加147万平方米。

　　与此同时，房地产企业的资金状况也在收紧。一些机构的分析认为，在库存和资金链的双重压力下，未来房价将面临下降压力。尤其是库存严重的城市，人口新增放缓的城市，都有可能在最近再次出现降价。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，2014年市场将进一步分化，三四线城市很可能会陷入整体低迷。

　　浙江成为本轮楼市调整的聚焦区域，高库存、降价潮、地方救市的区域样本“林立”。大智慧通讯社近日走访了最具代表性的区域之——浙江余姚市房地产市场，相关的市场危机信号在这里很明显。

　　大智慧通讯社注意到，在该市城东区，楼盘林立，但楼盘空置状态占据绝大多数，此外还有不少楼盘仍在施工。不过，当地人气一般，即使在周末，马路上车辆、行人寥寥。大智慧通讯社走访了多家楼盘发现：降价楼盘不在少数，而且花样百出。其中，万里世纪豪庭项目采取直接降价的方式，部分房源降价逾30%，以价换量取得了较好的效果。

　　据宁波爱地房产咨询报告显示，目前余姚存量商品房高达20735套，楼市去化压力大，且今年楼市下行明显，量价齐跌，按照4月的去化速度，存量商品房至少可以消化五、六年以上。

　　楼盘直降30%见效

　　在宁波市下辖的县级市余姚城东区冶山路与星光路交汇处，一张印着“万里世纪豪庭－－真的7180元/平方米”字样的楼盘广告，吸引了不少市民驻足观望。

　　公开资料显示，该楼盘为浙江万里房地产开发有限公司开发，系浙江本地开发商。大智慧通讯社随后以购房者的身份走访了该售楼处，销售人员表示，该处楼盘降价已经有一个多月，降价力度较为明显，部分120平方米的户型单价从1万3、1万4直降到9千多元，每平米降价4000至5000元，降价幅度超过了30%，而广告上的7180元/平方米也确有其事，只是某些较低楼层，比如2层或者3层的部分房源。但在降价之前，该楼层也是单价在1万元以上的。

　　该销售人员同时称，降价取得了不错的效果，近期看房、买房的人较多。虽然也引起了不少老业主不满，来售楼处理论、维权，但目前尚未发生纠纷事件。

　　据宁波爱地房产咨询报告显示，世纪豪庭低价跑量取得了不俗的效果，4月份该楼盘卖出44套，在余姚所有楼盘里排名第二。

　　此外，该销售人员表示，从5月1日之后，限购在实际操作层面已经放松，在宁波其他地区拥有房产不会影响到在余姚买房。

　　限购“暗松”下的大幅降价

　　事实上，在城东降价的并非仅此一家，之后，大智慧通讯社注意到，另一处楼盘金盛玉苑打出了“20套清盘‘淘宝价’，最高优惠53万元每套”的广告，优惠幅度也十分惊人。

　　而余姚城北区一个高档住宅楼盘－－中江浅水湾，该处销售人员表示，城北区较城东区人气较旺，中江浅水湾整体并未降价，现在均价依旧保持在1.2万元左右，只有局部少数楼盘会通过“特价房”而做出一些优惠活动，但优惠幅度并不大，在10万元以内。

　　关于限购问题，该销售人员表示，5月开始已经松动，在宁波其他区拥有住房的宁波籍居民在余姚买两套没有任何问题，甚至通过可以全款或者分期付款的形式购买第三套。

　　在此之前，余姚高端楼盘就频频传出降价消息，4月14日，据媒体报道，世茂[简介最新动态](世茂房地产，00813.HK)牟山湖有部分别墅一次性降价40%；去年12月份，“太守名府”豪宅，该楼盘下调6000元/平方米进行促销。

　　限购松动、限贷不变

　　尽管限购在实际层面已经松动，但公开信息显示，目前宁波市住建委对于限购松动的消息仍没有直接回应。

　　不过，就算限购政策有所松动，能在购房地区开出首套房证明，在银行贷款中还是跟以前一样，限贷政策不变。目前宁波首套房所有银行都已经取消利率折扣，第二套贷款利率上浮10%，第三套限贷。

　　上述几个售楼处销售人员均证实这一点。

　　量价齐跌，去化需五、六年

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，供应量集中的区域销售去化压力较大，拿地成本与成本较高也有可能导致企业面临销售压力，会导致局部个案楼盘大幅降价的现象。对于浙江省的很多城市来说，目前还面临比较大的去库存的市场压力。

　　据宁波爱地房产咨询报告显示，今年4月余姚存量商品房20735套，约为宁波其他县级市慈溪、象山、宁海和奉化的1.51、2.91、5.33、3.91倍，占上述5个县市总量的41%。

　　该报告认为，余姚存量巨大，库存去化周期长，楼市去化压力大。4月楼市依然低迷，前景不容乐观；但价格的松动，带动了刚需产品的成交。

　　报告显示，今年4月，余姚成交291套，均价9287元/平方米，相比去年成交495套和均价11351元/平方米，同比分别下跌40%、9%。环比数据同样处于下跌趋势，3月份成交327套，均价为10300元/平方米，4月份与之相比均有所下跌。

　　公开资料显示，目前，余姚市常住人口只有一百万左右，却有8个大型城市综合体。现如今，在商品房销售形势低迷的情况下，按照4月的去化速度，存量商品房至少可以消化五、六年以上。