“2014中国房地产上市公司TOP10研究报告”日前在京发布,报告称2013年上市房企业绩分化日益加剧,资产负债率达到近4年最高水平。不过,面对一季度楼市的惨淡开局,部分开发商表示这是楼市已步入平稳发展期的信号,造成一季度楼市低迷的核心原因是土地超量供应、产出速度快于需求速度、产能过剩等,目前房地产已进入平稳发展期,市场将在2013年的高位上波动,直到2020年以后。

　　中国房地产TOP10研究组对135家沪深上市房地产公司和45家内地在港上市房地产公司研究显示,2013年,房地产上市公司经营业绩实现了稳步增长,但在激烈的市场竞争中,由于规模效应、管控水平、运营效率的差异,导致上市公司在盈利表现、财富创造力和财务稳健性等方面的分化日益加剧。

　　2013年,房地产上市公司的业绩规模稳步提升,沪深上市房地产公司营业收入均值为56.15亿元,同比增长30.10%;内地在港上市房地产公司营业收入均值为194.37亿元,同比增长30.08%。同年,沪深上市房地产公司净利润均值为7.29亿元,同比增长8.31%;内地在港上市房地产公司净利润均值为34.02亿元,增速降至13.05%。房地产上市公司在2011年末及2012年上半年降价促销的项目于2013年集中进入结算期,导致利润空间缩小、净利润增长趋缓,与营业收入的高增长节奏形成较大反差。

　　股东回报方面,2013年,沪深及内地在港上市房地产公司的净资产收益率均值分别下降至12.26%和18.18%,每股收益均值与2012年基本持平,分别为0.37元和0.64元。具体来看,沪深及内地在港上市房地产公司中分别有54%和42%的企业净资产收益率出现下滑,且大多为资产规模小、业绩表现一般的中小企业;同期龙头房企则实现了有质量的增长,行业发展分化加剧。

　　财务方面,2013年末,沪深上市房地产公司的资产负债率均值为64.17%,内地在港上市房地产公司的资产负债率均值为69.19%,较上年分别上升1.90、2.14个百分点,达到近4年最高水平。剔除预收账款后,沪深上市及内地在港上市房地产公司的有效负债率均值分别为50.88%和55.59%,较上年上升2.40、1.29个百分点,但总体负债水平仍处于合理可控范围。

　　报告还指出,2013年,房地产板块表现继续疲弱,全年上证地产指数和深证地产指数分别下跌11.75%和16.16%,涨幅排名在申万一级行业中位列倒数第四,房地产上市公司的市值明显下挫。截至2013年底,沪深上市房地产公司的平均市值为74.77亿元,同比下降10.83%;内地在港上市房地产公司平均市值为168.71亿元,同比下降19.20%。

　　面对2014年一季度楼市惨淡开局,部分开发商仍表示出信心。阳光100中国执行董事、常务副总裁范小冲表示,随着供应量的增加、土地成本的上升,以及一些列金融政策,当前房地产行业毛利在下降,库存面临很大挑战,这跟中国城市化进入第二阶段有关。

　　“随着中国城市化的不断的升级,会有新的业态机遇、新的发展,城市化还没有结束,中国的房地产的春天就没有结束,中国房地产还是很有机会的,我们不悲观。”范小冲说。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示,新一届政府对过去十年的房地产调控进行了纠正,几乎绝口不提宏观调控,把市场回归给了市场,这是房地产商和市场所期待的。

　　对于当前楼市的“拐点论”,欧阳捷并不赞同。欧阳捷向中国经济网记者表示,市场悲观情绪的背后是经济增长预期不稳、去年底透支过多、限贷、利率以及国外机构唱空等因素,而最核心的原因是土地超量供应、产出速度快于需求速度、产能过剩。

　　欧阳捷认为,目前房地产已进入平稳发展期,市场将在2013年的高位上波动,直到2020年以后,“未来房地产市场会平稳发展,不要相信再有高增长。”

　　中国银行首席经济学家曹远征提醒,我国已经开始进入中等收入社会,同时进入老龄化社会,需把握风险偏好的变化来重组新业务,未来的房地产市场服务比销售更重要,应探索养老地产等新领域。

　　“2014中国房地产上市公司TOP10研究报告”是由由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”研究发布,自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来,已连续进行了十二年。(记者 李方)