近日，九龙仓碧堤半岛光辉岁月开盘价“7”字头受到市场的广泛关注。据z相关人士介绍，“七”字头的房源数量还不少，最低价约为7100元/平米左右。

　　为何该项目的“7”字头价格会受到市场的如此关注?据记者调查，该项目出现成本和售价倒挂。九龙仓碧堤半岛项目两大地块为2010年拍得，其中2010-G-43地块楼面价高达8002元/平米，苏地2010-G-46地块7004元/平米。按照业内通常的计算方法，计入建安成本、营销成本等各项费用，该项目售价预计达到12000-13000元/平米，与目前的售价相差甚大。

　　据专业人士表示，由于房地产项目的开发周期一般较长，低价入市是开发商一贯的营销策略，牺牲部分利润甚至适度亏损，以吸引客户购买，取得开门红，然后再逐步提升价格来拉高利润率，但是通常售价不会低于成本。市场环境的恶化是成本售价倒挂现象出现的根本原因。

　　楼市内外交困，促使开发商由“主涨”变为“主降”

　　盛承懋表示，2013年苏州楼市表现较好，成交均价较2012年大幅上涨，令许多开发商对2014年的楼市较为乐观。这种心态在今年年初的楼市也得以充分体现。2月份许多开发商放言涨价，相城区项目海亮香榭里在对外宣称均价12500元/平米的同时强调3、4月份将上调至13000元/平米。

　　但是，市场的成交情况以及周边城市降价潮的出现给了开发商当头一棒。

　　首个热销月“金三”，苏州住宅销售远低于去年同期水平，住宅成交套数4865套，减少1182套，降幅高达19.54%。 4月份住宅成交量仍低于去年同期水平，住宅成交5454套，较去年4月份减少282套，降幅为4.92%。同时，库存量则不断高涨，据统计，3-4月份苏州住宅库存量增长迅速，库存住宅去化周期需达到11个月，已十分接近住建部副部长齐骥所提出的库存警戒线。温州、鄂尔多斯的降价潮不断向其他城市蔓延。

　　3-4月份，杭州、宁波等多个城市出现降价潮，长三角兄弟城市常州、无锡等城市也是降价声音不断。内外交困下，开发商的乐观情绪受到打击，苏州购房者的观望情绪日趋严重。

　　4月底5月初以来，许多新入市楼盘价格“难产”。各项目低价入市的声音不断。

　　市场不佳、高地价、高周转促使成本售价接近的楼盘数量增加

　　市场环境仅是项目入市价格低的外部因素，入市价格十分贴近成本价的楼盘数量猛增还有以下原因。一是大房企高周转的项目运作策略，促使很多2013年入市的地块今年就开始上市销售;二是2013年下半年楼市的乐观导致地价大幅上扬，成交地价普遍较高，创下苏州史上最高溢价，高达410.46%;三是部分开发商对今年楼市的乐观预期也导致大量项目选择今年入市销售。

　　低价入市的项目并非仅有九龙仓碧堤半岛光辉岁月。据记者调查，恒达星湖花海、弘阳上湖等项目均选择低价入市。最值得关注的是，市场竞争激烈的尹山湖板块，许多楼盘“七”字头入市，且早在2011年就已经出现低价入市现象。2009拿地，2011年入市的保利观湖国际，高达244.9%的溢价率、约5500/平米的楼面价仍让人记忆犹新，然而2011年首次开盘均价仅9000元/平米左右，目前均价也只维持在11000元/平米左右。

　　业内人士称：“部分地区的部分企业已在为自己快速周转、灵活资金找后路，不容忽视的是，今年房价将进入下行通道，持续时间多久，还要看政府以及市场如何调节。”

　　2014部分成本售价接近的楼盘

　　业内：低价入市为惯用营销手段，但极低价格出现是受市场因素影响

　　据业内人士表示，首次开盘时，开发商为取得销售成功，低价入市是一贯的营销手段，低开高走、平开高走是常用的销售技巧;而且首推产品通常为位置较差的产品，价格低也是必然的。后期随着所推产品越来越好，价格会逐步上涨。但是，如此贴近成本、甚至亏损销售，多是外部市场因素的影响，以价换量，回笼资金，以保持项目的正常运转，等待市场的好转。