对广大无房男青年而言，《民国房事》一书无疑有着巨大的吸引力。这本霸气到号称可以“摔到未来丈母娘的脸上”的书，讲了诸多今人不敢想象的观念，如民国时代“结婚无需买房”，叫人羡煞。

　　李开周上大学习过中国古代建筑史后，一发而不可收。正史、古代杂文甚至佛经，都是他的研究素材。研究唐朝房产交易时，他看唐传奇、《太平广记》，因为“里面有很多隐藏的记录”。他认为佛经也是非常重要的素材。李开周告诉时代周报记者，为了宣传佛教，唐代陕西中原地区的很多人改编佛经，也不由自主加进了当时的社会生活，甚至会详细讲述一个人怎么买房。

　　近代以来的房产交易，则可由民间留存的地契中谈得一二。“南方经济流通快，地契房契保存可能稍难。但是淮河以北，非常小的杂院很多，有的是几户人家集资买的。那边人安土重迁，一代代一直住在那里，房契就一直放在房子里面。只要留心，到处都是素材。”

　　作为李开周部分专栏的结集，《民国房事》围绕民国“房子”讲述了一个个轶闻、掌故，既有房价，又有房政。研究民国房事，“以史为鉴”的意味更浓一些，趣事也多。诸如“结婚先买房”这样的观念，今天看来深入人心，民国时却是另类。

　　《民国房事》以鲁迅为例，道出无房的诸多缘由。鲁迅两次结婚都没买房，只在1919年五四运动前后，买下平生第一套房产—还是跟兄弟周作人合资买的，目的是让母亲和弟媳都能搬进去，一个大家庭在一块儿生活。

　　但在李开周看来，民国房产交易其实并非如表面那般美好，他打比方，就像“同一个月亮隔着三十年的时光回头看”。李开周说，近年兴起的“民国范”热，无形中将那个时代的很多东西进行了美化。对“民国粉”而言，《民国房事》同时又是一本怯魅之作。“大半个世纪过去了，为什么过去的事情还会反复出现?因为人性有相似处，体制有相似处。只要我们贪婪、自私、愚昧、短视的人性不变，在住房上的投机冲动就不会消失，房价就会在超过多数人购买力同时还有大量空置房的情况下继续上涨，涨到某个顶点，崩盘就不可避免，市场冷冻一段时间之后，还会继续上涨，投机，崩盘……你永远能惊喜地看到历史轮回和时光倒流。”

　　广州房价曾远高北京

　　时代周报：现在的北上深广房价都高，民国时期呢?各地房价差别大不大?

　　李开周：民国时期主要城市的房价差别太大了，几乎无可比性。北京从辛亥革命到1937年全面沦陷，房价始终处于非常低的水平。2000块大洋，就能买占地半亩的中型四合院。那时候一块大洋约相当于现在的120元，2000块大洋的价钱很便宜了。《京华烟云》也提到了，莫愁她爸爸买前清王府，占地至少五十亩，十万块大洋就拿下。但同样十万大洋，在上世纪广州，只能买一座不错的花园洋房，占地不会超过两亩。按照1932、1933年广州的房价，买一个三室一厅很普通的房子，就是七万大洋左右，这个价钱在北京都能买小型王府了。

　　北京那时还是一个经济非常落后的城市。它由军阀统治，不像南方革命政府，鼓励工商业，很多华侨过来投资。经济活跃，房价地价也就高起来。另外北京在1928年之后变成死城，主要靠大学生、老师支撑房地产市场，他们买不起，但是可以租房。至于上海，房价会比广州稍微高一些，但是有一段时间它的地价比广州便宜。

　　时代周报：那个时候有什么手段用以调控房价?

　　李开周：民国时期的房租很贵。有一段时间是绝对的房荒，房子太缺了。只要供不应求，房租自然上涨。《民国房事》里面有一篇专门写广州房租，一个大学毕业生，毕业后参加工作两年，在机关里面做公务员，每月收入的三分之一要缴房租—还是很普通的房子，甚至要拼租。

　　另外，租房前还可能要给房东一笔“鼎金”。民国时期开始有这个传统。从上海开始，影响到香港。鼎金非常高，抗战后，香港人可能拿20甚至50条小金条—差不多一条一两重—来租不到60平方米的小房子。

　　1947年，蒋介石政府出台了“限租令”，这个名字是我起的。政策是为了限制房东任意高抬房租，打击空置房，它用加倍征收房产税的方式逼着家有余屋的业主抛售或招租。但是当时住房需求那么强烈，想租还不一定能租到，结果还限制，就变成了有些特别有钱的人甚至发工资雇人住自己的空房，也不对外出租，以报复政府。当时限租说，三年内房租不能调，有些人眼疾手快，先花一个便宜价格把房子租了，再用更高价钱转租，这样实际住的人掏出来的房租比“标准”高得多。

　　另外，民国政府也有建设廉租房，当时叫“平民住所”，原意是让低收入家庭申请入住，甚至从国外引进了“住房合作社”，帮助市民团购住房和团建住房。但是这些最后都沦落为权贵分赃的盛宴。此外还有其他一些调控手段，不能说完全无效，但是并没有挡住房价进一步上涨的势头。

　　中国城市居民实无买房传统

　　时代周报：民国时买个房有今天这么难吗?

　　李开周： 事实上，民国买房应该比现在难。不管你怎么算，按大洋、金条、法币，民国房价收入都比现在高。这其中的关键是那个时代的社会生产力低、房少，因为盖房技术条件落后，没有大开发商，房子有很多各种各样的毛病，现在则强多了。同时老百姓收入太低，大家都在努力填肚子，购买力差。那个时候一个工厂里的重要技术员，每日上班，能养活一家人吃饭就算是不错的了。怎么会买房?

　　时代周报：不买房怎么办?只租不买?

　　李开周：不是只租不买，是租多卖少。一是由于住房政策，那时候收房产交易税跟房产持有税，相当于现在的契税跟房产税，太高了。1926年，广州交易税最高达到过16%，国民革命军饷不够，没钱给当兵的买子弹了，就对市区市民收房产税—平常是6%左右，最低的时候也有3%。另外买房子确实很麻烦，即便交过一笔契税了，每年还要分两三次去交房产税，每次去交，政府公务员还要刁难你，得塞红包。

　　另一个很重要的原因是文化习俗。对传统中国人而言，卖房子是耻辱，哪怕是开发商卖房也是耻辱。老话说卖房子叫“破家”，江西南昌的房契里卖房写的是“破”，很丢人。同时那个时代的人并不像今人，个个都要“买房”。战争是很重要的原因，但也不全是。观念问题非常重要。在过去，即便是父母很有钱，但也只是给钱让孩子去外面做生意，让他付得起前几年房租。因为买房子就等于跟父母分家，宋、元朝的规矩就说“分家稀产”，“父母在不易产不分家”。

　　现在社会上有一个假象，说中国人历来喜欢买房不喜欢租房，其实没有，包括唐、宋朝，中国城市居民都没有买房传统。这个传统是最近四五十年才改变的。

　　崩盘一定，时间待定

　　时代周报：民国时代有没有钉子户?

　　李开周：辛亥以后，广州搞开城修路，城墙拆掉，墙边的住户肯定受影响。有不愿意的，警察就拿竹钩子，冲到人家里，见东西就砸，但是不打人。上海的最暴力，原来的虹口齐齐哈尔路，是个贫民窟，政府叫人直接放火，把里面的人烧死。

　　南京比较典型的暴力拆迁是1927年中山路的改造，那时候中山路两边主要是安徽商贩和山东农民工聚集的贫民窟，当时给的拆迁补偿太低，1927年南京的房价已经开始涨，却按1926年的补偿标准算。当时刘纪文任南京市长，刘派军警过去，没敢放火打人，就硬把人抬走，然后强拆。结果安徽第二天就有报纸曝光，同乡会、妇女联合会等很多民间组织开始组织游行，两万多人参加，到总统府示威。民国时期的民间组织非常多，这样一搞动静很大，刘纪文就不敢拆。但是到了1928年又来拆，补偿还是按1926年的补偿标准。他们搞了一个骗局，说是按市价补偿，如果不愿意拿钱，就搞一个示范住宅区，建好后直接搬进去。示范区后来真的盖好了，却主要分给了公务员，但那个时候中山路的改造已经完成了。补偿金也是直到1935年才发完的。

　　时代周报：你研究过古建筑，目前中国历史建筑的整体保护情况如何?

　　李开周：广东相比来说算好的，做得差的是那些经济不发达同时又想靠土地财政挣钱的城市，比如我的老家开封。我们那边几乎没有一个1949年之前的建筑，就只剩几间小杂院，刚好所处的地方不能建高楼，拆了没有价值，才能保留下来。中国应该是改革开放之后平民才逐渐有保护历史建筑的意识，但即便到现在，这种民众意识也分城市，南北差距也非常大。

　　这两天，我在广州看了好几个历史建筑，觉得有几条街保存下来价值非常大，但如果只是里面的几个重要建筑，价值则不大。游客从街道经过，就能感觉到有历史感、有味道、有现场感。我认为一个老城区里，起码得有两三条历史街道要整体保留。

　　昨天有人带我去原来惠爱路即现在中山五路一带。如果那边的房价继续暴涨三十年，除几个重点建筑外，整条街道保留下来的可能性很小，尤其是一些老式骑楼，临街的，容积率低，地皮贵，开发价值很大。

　　但广州房价能不能继续涨三十年?很难说。现在有人说广州房地产会崩盘，说出准确崩盘时间的，都是胡扯，但崩盘是一定的。广州房地产实际崩过一次盘，在日军攻占广州之后。崩盘之前也就是1935、1936年那个时候，是广州房价最高的时候，崩盘后一直到1940年，都没有恢复过来。

　　我专门研究历史，喜欢从历史看未来。不管从哪个国家历史来看，中国的唐宋明，美国从18世纪到现在，没有任何一个国家的房地产不会崩盘，也没有哪个国家崩盘后不会重新繁荣。这是一个周期，冷清、繁荣、崩盘，兴衰循环。