中粮瑞府最高拟售单价21.34万元/平方米,西宸原著最高拟售单价24.43万元/平米……6月以来,北京顶豪如雨后春笋般不断涌现,不断刷新着北京楼市头条,对于没有天花板,只有想不到的顶豪价格,普通购房者保持淡定心态,顶豪的出现对于周边二手房影响有限。业内人士表示,无论是成交量还是覆盖人群,二手房影响力大于新房,更大于楼市金字塔顶端的顶级豪宅,因此,决定北京今年楼市未来走向的是二手房,而非顶豪。

　　顶豪价格屡创新高

　　单平方米报价从“10万+”喊到了“20万+”,豪宅项目正在不断试探价格的天花板,挑战着人们想象力。

　　5月30日,住建委公布最新一批预售许可公告显示,位于孙河的中粮瑞府获批的50栋别墅中,其中19号住宅楼的4栋别墅获批单价超过1.8万元/平方米。而编号为101号的别墅,按建面拟售价格更是高达213427元/平方米。中粮瑞府借此一举成为首个获批单价超过20万元/平方米的顶级豪宅。

　　6月11日,在西三环西局,龙湖地产、葛洲坝地产共同开发的西宸原著(玉璞家园)首批4栋楼80套房源日前获得预售许可证。这些房源全部为别墅类产品,预售单价在11万-18万元/平米之间,其中,单价最高的是9号楼一套房源,拟售单价为25.45万元/平米,另外11号楼一套房源拟售单价24.43万元/平米。这两套房建筑面积400平米以上,预计总价将过亿。

　　顶豪的故事还只是开始,重点布局北京东二环、东三环的融创,于6月18日同时推出北京壹号院和使馆壹号院两个顶级豪宅项目。业内人士表示,一个开发商同一时间推出两个顶级豪宅项目在此之前十分少见。

　　除了北京外,价格让人咋舌的顶豪在其他一线城市频频出现,4月底,上海黄浦湾壹号传出消息,顶层报价38万/平米,跳涨13万,刷新此前华侨城苏河湾保持25万/平米的上海豪宅单价纪录;5月底,深圳中洲中央公寓拿到预售证,预售价格高达37万/平米,轻轻松松完胜刚刚以20万/平米开盘的海上世界双玺。

　　在众多顶豪中,价格最挑战人们想象的要数合生·霄云路8号,今年5月中旬,北京合生·霄云路8号传出消息,即将推出空中四合院,单价36万起,最贵50万元/平米。

　　面临竞争挑战

　　今年5月,万柳书院又成交一套住宅,单价接近15万元/平米,是近期的最高成交价。龙湖地产方面表示,西宸原著采用预约制的销售方式,但市场热度远超预期,在样板间开放之后,周末看房客户到访量在200-300组。

　　从销售情况看,2015北京豪宅市场可谓“风生水起”。根据亚豪机构统计数据显示,2015年1-5月份北京豪宅市场(成交价6万以上)共实现成交613套,成交面积17.6万平方米,相比去年同期分别大涨77%、108%。在这其中单价超过10万元的顶级豪宅共实现成交121套,而即便扣除盘古大观的96套集中签约,顶豪产品前五个月成交同比上涨幅度也高达257%。

　　“豪宅火爆除整体市场因素外,主要因为两年前出让的地王纷纷入市,注定了必须要做豪宅。而今年的股市刺激也是一大助力。”中赫置地相关负责人介绍,近期万柳书院项目到访量及签约量都呈环比激增趋势,其中不乏从股市获利后抽身投资房产者。股市宽幅震荡背后,必然有前期获利资金的出逃,与股指的高风险相比,豪宅的稳健成为投机之后固化资产、保值增值的首选。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为,顶豪的集中入市必然会严重超出市场承载力,造成各项目间的成交量出现分化。地段、产品、价格、服务是购房者评价豪宅的四个要素,四项均能达到购房者满意,销量就能得到保障,缺项越多,未来的市场接受度面临的挑战越大。

　　顶级豪宅的队伍不断壮大,但未来争抢的客群,却极为有限,竞争的惨烈也不可避免。郭毅表示,北京实际成交能够突破亿元的超级豪宅,在2012年至2015年5月的3年多时间里,仅有7个项目。

　　天价为了打响品牌

　　在今年北京整体楼市热销的背景下,豪宅市场也表现不凡,但是超过10万甚至20万的单价,还是让市场感到惊讶。

　　对此,易居(中国)控股公司执行总裁丁祖昱认为,开发商这么做,可能是为了打响品牌,有时候坏名声的传播力甚至比好名声还有效。同时,开发商也可能是为了掩护同一项目其他物业的去化,“有了50万元/平方米的天价在那里,20万元/平方米就显得不那么贵了。”

　　一位北京高端市场营销人员向记者表示,在北京高端市场报价虚高的情况很普遍,许多喊出10万元至20万元/平方米的“天价”项目,绝大多数房源的真实成交价格在8万元至9万元/平方米区间。

　　除了抢头条,博眼球外,顶豪的出现,也与市场发展规律有关。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为,近年来北京住宅市场的不断外扩郊区化,与其相伴的却是价格的不断上涨,在六环外刚需区域房价已超2万/平米之后,二手房价格的攀升、股市大涨的资金驱动,6万元/平方米的豪宅门槛已不再让购房者觉得高不可攀。而高端市场经过数年培育,一些原本的改善盘随着周边配套的成熟,在提升产品品质后晋级成“豪宅”。

　　根据亚豪机构统计数据显示,在今年的前5个月当中,已经取得预售资格的单价10万元以上豪宅产品达482套。2015年北京预计还将有15个单价10万元以上的顶级豪宅项目入市,总供应量将在2000套左右。

　　普通购房者态度理性

　　对于北京顶豪价格正在不断突破天花板的现象,普通购房者表示淡定。记者近期在北京顶豪项目周边调查发现,顶豪的出现对于周边二手房的作用已经明显减弱。

　　万柳某二手房中介经纪人小张向记者表示,万柳片区的几个二手房小区目前在售房源维持在每平米6万至9万不等。万柳片区因为教育、区位及环境配套等优势,一直是海淀热点区域,虽然今年区域有新盘入市,但新盘对周边二手房影响不算太大。

　　“业主和买家还是比较理性,区域出现高价新房之后,业主也没有太多调价,买房者也没恐慌入市,目前万柳一些好的二手房价格也都八九万,不算便宜,此外,不少买房者主要因为看中万柳片区的学区房优势。”经纪人小张表示。

　　同样的情况出现在望京、朝阳等区域,记者调查发现,不少二手房中介在向客户推荐房源时会提起周边价格创新高的楼盘,以此作为二手房卖点,然而,在报价上却很少出现跳涨的现象。

　　“目前所谓的顶豪都在城区,高价新盘周边二手房源数量庞大,这些二手房年代不一,有2000年后带电梯的,也有1990年左右没有电梯的小红楼,因此,二手房供应量很大,价格跨度也很大,难以形成普涨态势。”朝阳某二手房经纪人表示。

　　一位业内人士表示,顶豪入市在一定程度会产生涨价预期,但普通商品房价格主要影响因素还是供需和购买力。今年北京的顶豪在供应量和成交量上有所提升,但放眼整个市场,自住型商品房、刚需、改善性项目仍是市场主导。

　　来自机构统计显示,5月北京纯商品住宅共成交6064套,二手房住宅网签量为16627套,二手房单月成交量2.7倍。“无论是成交量还是覆盖人群,二手房影响力大于新房,更大于楼市金字塔顶端的顶级豪宅,因此,决定北京今年楼市未来走向的是二手房,而非顶豪。”北京某项目销售负责人表示。

　　京华时报记者　邢飞