作为商品房市场的一支小分脉，公寓市场的兴衰通常被视为衡量一座城市投资价值的尺度之一，“2015年长沙住宅市场整体爆发，和公寓成交的保守，形成一种反差，这说明长沙的投资价值仍未被认可。”新峰地产长沙研究院院长朱熙称，其投资窗口期也许在今年。

　　功能型公寓市场刚刚抬头

　　“长沙的公寓市场一直谈不上火热。”在湖南泊富地产发展有限公司党支部书记兼副总经理佟铁锋看来，公寓产品有自己的独特客群，受众小众化，相对于普通住宅，公寓市场的冷暖更多的受制于一座城市高收入人群的体量和他们的居住观念，在国际化程度更高的一线城市，由于地理原因，很多高收入者习惯在住家之外，单独购置一套公寓，专门用于工作日的生活起居，他们喜欢在市中心享受服务和功能性配套，提高自己的生活效率，而长沙人还是以家庭生活为主，市场的人员流动性不好，地理半径不大，商务圈缺乏这种单独购置公寓的氛围。相对于这些一线城市成熟的公寓市场，在佟铁锋眼中，长沙这样的二三线城市，真正的功能型公寓市场仍处于刚刚抬头的阶段，“可能连起步都算不上。”

　　数据显示，2015年，长沙内六区公寓供应量57.9万平方米，成交量54.5万平方，在整个内六区商品房市场的1448万方总供应量和1817万方总成交量中，分别占比4%和2%，其中，供应占比较上年增1.8%，成交占比较上年降1.2%，已是连续下滑的第二年。

　　“购买公寓多半属于投资行为，投射到市场上，投资需求通常滞后于自住需求。”朱熙告诉记者，2015年长沙住宅市场成交从5月份开始稳步回升，但公寓市场直到11月份才算有了起色，回暖的节奏明显滞后于住宅市场。“住宅市场成交的整体爆发，和公寓产品成交的保守克制，实际上正形成了一种反差，这说明，长沙的居住价值正在逐步受到认可，但这座城市的投资价值尚未被很好的发掘。”

　　“一个城市的价值提升，取决于区域、交通和其对资源的吸纳能力等各要素的加码，2016年，磁浮、地铁一号线正式通车，长沙轨道交通基本框架已成，加上其他城市基建和基础设施的完善，局部板块也许将迎来短暂涨价的时间窗口。”

　　出租型公寓迎来政策鼓励

　　“公寓产品分两种，一种是商业型，一种是住宅型。”朱熙告诉记者，在长沙，住宅型公寓仍是成交构成的主力。2015年来看，长沙销售情况较好的住宅型公寓，一是有特殊附加值的，比如带学位房的公寓，像钰龙天下、五矿万境水岸;一是走性价比路线的产品，类似融科东南海，以6000出头的价格，在9月份一度造成了疯抢。

　　“商业型公寓和住宅型公寓，从设计理念到推盘节奏到定价体系都截然不同。实现了成功运营的功能型公寓在长沙依然属于稀缺产品。”佟铁锋以泊富国际广场单价接近两万的服务式公寓为例，该公寓是作为该城市综合体的一部分，作为其商业、酒店和写字楼等的配套而诞生，由于长沙缺乏同类产品的成熟运营案例，上市过程颇为曲折，“上市前，就产品定位和运营模式推敲了3年，直到2015年和辉盛国际合作，才确定了服务式公寓的运营模式。”

　　2015年底，国务院办公厅颁发《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，首次提出“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”，将其定性为生活性服务业，将“支持企业上市融资和发行债券。鼓励金融机构拓宽对生活性服务业企业贷款的抵质押品种类和范围。”现阶段，大部分公寓企业很难从传统银行获得贷款，此次拓宽抵质押品种和范围，意味着未来公寓企业将有望凭借“租约”从金融机构获得资金及发行债券，相关金融创新也将进一步推进。有业内人士认为，这意味着“公寓投资的风口来了”。

　　谈到长沙的情况，朱熙说，目前来看，出租型公寓业态在长沙市场依然是“缺席”状态，“但2015年已有了一些类似的互联网O2O产品的萌芽，长期来看，《意见》的出台，将在政策层面提供多维度支持，对出租型公寓业态是一个利好。”