2016年楼市有许多“意料之外”与“情理之中”。这一年，与楼市有关的政策频出，这些或宽松或收紧的政策宛如“催化剂”，与楼市形成奇妙的化学反应。让我们一起回顾这一年属于楼市的“政能量”。

　　一、名词解释

　　1 “多管齐下”去库存

　　1月19日，湖南省住房城乡建设工作会议提出2016年湖南将采取五大措施全力化解房地产库存；包括进一步加大货币化安置力度，大力发展租赁市场，支持农民工进城落户，充分发挥住房公积金政策效应，强化市场监管。4月8日，湖南省正式下发《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，提出了大力支持农民进城购房、不断加大货币化安置力度等10条新政，被业内称为从供需两端同时发力的“湘十条”。

　　2 “最严广告法”执行

　　国家工商总局发布的《房地产广告发布规定》，从2月1日开始执行，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。新规要求房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺，给房地产开发商戴了 “紧箍咒”。凡违反《房地产广告发布规定》发布广告的，处以违法所得三倍以下但不超过3万元的罚款;没有违法所得的，处以1万元以下的罚款。

　　3 首套房首付最低可两成

　　2月2日，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题》的通知：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。在长沙，本省户籍购房者的首套房首付已降至2成，二套房首付最低3成。

　　4 公积金与广州等建立异地使用合作

　　5月3日，广州住房公积金管理中心与长沙住房公积金管理中心签订了《广州、长沙住房公积金异地使用合作协议》，正式建立住房公积金异地使用合作关系。8月25日，长沙住房公积金管理中心与深圳市住房公积金管理中心正式建立住房公积金异地使用合作关系。10月21日，长沙住房公积金管理中心分别与江西省宜春市、新余市住房公积金管理中心签订住房公积金异地使用合作协议，正式建立了住房公积金异地使用合作关系。

　　5 不动产统一登记制度正式落地

　　1月5日，浏阳市正式颁发出了长沙市首张不动产登记证，标志着湖南不动产统一登记制度正式落地。实施统一登记可更好厘清当事人之间的不动产权利界限，减少权属纠纷，提高登记的准确性和权威性。同时，建立不动产登记信息依法公开查询系统，可有效保障不动产交易安全，还可为不动产权利人提供更加高效便利的服务。

　　6 营改增范围扩大

　　5月1日起，营改增全面落地。此次营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税都可以抵扣，通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益。其中，生活服务业是这次营改增当中户数最多、受益最大的行业，按照3%的征收率实行简易征收，与原营业税率5%相比，税负下降40%。

　　7 “长七条”维护楼市健康发展

　　11月24日，长沙召开维护房地产市场健康发展工作专题会议，出台实施七条调控措施：严格房价审查，严控预售网签，开展重点稽查，加强资金监管，打击投机炒房，增加有效供应，曝光不良企业。

　　市住建委和市发改委已联合成立九大检查组，由市住建委负责人带队，深入市内五区和长望浏宁等区县（市）开展专项检查和督查，确保市委、市政府出台的维护房地产市场健康发展的七条措施落实到位。

　　8 经适房应收纯出让金标准调整

　　长沙市住房保障局发布《关于调整经济适用住房上市交易应收土地纯出让金标准的通知》，9月1日起，对长沙市经济适用住房上市交易补交土地价款的应收纯出让金标准将进行调整。

　　调整后标准为：土地等级I应收纯出让金1085元/建筑平方米，土地等级II应收纯出让金871元/建筑平方米，土地等级III应收纯出让金726元/建筑平方米，土地等级IV应收纯出让金559元/建筑平方米，土地等级V应收纯出让金438元/建筑平方米，土地等级VI-1应收纯出让金376元/建筑平方米，土地等级VI-2应收纯出让金365元/建筑平方米。

　　9 购房部分税费降低

　　财政部联合国税总局、住建部发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，2月22日起，首次将个人购买90平方米以上家庭唯一住房的契税征收税率统一调整为1.5%，而不再区分为1.5%和3%。新政将90平方米以上唯一住房的契税征收点统一调至1.5%，并将不再设定144平方米的房屋面积上限。

　　湖南省发改委发布通知，3月20日起，取消、降标和放开一批涉企经营服务性收费。包括取消9项收费项目，降低15项收费标准，放开23项服务性收费。其中，产权交易服务费将下调50%。

　　10 商品房预售资金监管力度升级

　　3月28日，长沙市住建委公布了《长沙市新建商品房预售资金监管试行办法》（征求意见稿），办法明确：新建商品房预售资金监管，遵循政府监管、多方参与、专款专户、专户专存、专款专用的原则。

　　其所称商品房预售资金，是指房地产开发企业进行商品房预售，由购房人按合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等的各种购房款，以及房屋在建工程抵押贷款。新建商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至办妥房屋所有权初始登记后为止。

　　二、论述题

　　问：这些政策对楼市和购房人有哪些影响？明年楼市预计呈现什么样的走势？

　　答

　　“稳增长”与“防风险”间把握平衡

　　（中国指数研究院长沙分公司总经理 薛琳）

　　2016年中国的房地产政策以十月为分界点经历了巨变，上半年坚持去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，以促进市场量价稳步提升，后半年以调控为主，主要从限购、限贷、土地供应、市场监管等方面进行调节，重点防范房地产金融风险。

　　回顾今年的长沙楼市，受上半年房地产持续宽松的政策影响，市场整体行情向好，从1~11月份的商品住宅市场情况看，共成交1858.5万平方米，同比上涨50.6%。从今年3月份开始成交量持续走高，但是供应量相较去年下降了8.6%，截止到今年11月份供应量为1024.1万平方米，销供比为1.84，市场呈现供不应求的势头。同时，由于消耗掉前期的库存以及需求的大幅提升，去化效果也非常显著，至11月份长沙商品住宅出清周期已经跌落至4.7个月。10月份以来政策持续收紧，长沙楼市趋于平稳，预计此轮政策收紧的影响将会持续到明年上半年。长沙未来将会着重保持“稳增长”与“防风险”之间平衡，市场供需矛盾将得到缓解，楼市将会维持理性健康状态。

　　（长沙晚报记者林森 整理）