极小住宅概念最初来源于日本和香港的超小城市公寓，目前在一线城市里，这种极小住宅精装房并不鲜见，这显然与一线城市的高房价分不开。无论是万科开发的18平米精装小户型还是龙湖的40㎡三房户型，包括深圳目前在售可售的极小户型，无一例外都是精装修标准交付。

　　极小住宅概念最初来源于日本和香港的超小城市公寓，目前在一线城市里，这种极小住宅精装房并不鲜见，这显然与一线城市的高房价分不开。早期深圳的“桐林城市广场”、“御锦公馆”、“栖游记”等楼盘，也都做出了极小户型的样本。

　　1 高房价催生的小户型刚需

　　早在2008年，万科便开始在广州进行“微户型”的试验；2011年又喊出“15平住宅”的口号，2012年正式推出户均面积18平的精装公寓。曾红极一时的青岛万科25平米小户型也在2015年沿袭到了广州，立志户型创新的万科，2015年在广州亮相的18㎡移动式体验板房更是引来颇多关注。通过“变形”的极致空间，将工作室、娱乐室、休息室进行巧妙更迭，并在当年推出5000套“米公寓”进入市场。

　　除万科之外，许多房企在极小户型上也曾涉足，如金地、龙湖、融创等。重庆龙湖地产也推出过20㎡左右的精装“极小户”、龙湖新壹城“40㎡跃层三房”，让刚需也能一步到位，在功能分区、采光通风以及隐私上都做到了最大程度的创新。

　　与深圳毗邻的香港更是屡屡刷新最小户型的记录。据2016年12月香港《文汇报》报道，香港屯门出现一个最小户型128平方尺的单体楼盘“菁隽”，（按照一平方呎等于0.09平方来计算，折算下来为11.52平方米）。这是继2015年香港佐敦AVA 62 项目推出151平方呎迷你户型后，香港一手房市场出现的最小面积单位，其单价为11.11万港币/平（合人民币98611元/平），也就是说， 11.52平方米的户型或超150万港币。

　　反观深圳，高房价使得购房门槛在不断提高，年轻的置业人群首先考虑的则是先“上车”。据新浪乐居线上调查显示，49.58％的乐居网友选择买“总价低，首付低”的房子。从调查中可以看出，房价仍是左右年轻消费群体的一大主因，单价高再加之面积大，让不少消费群体感觉到不光首付吃力，月供也难以为续。在刚需购房者面前，极小户型则是他们不得不面临的选择之一。

　　2 量身定制，刚需过渡阶段产物

　　据新浪乐居线上调查发现，26-35岁单身青年是极小户型的主力需求者。这些毕业没多久的年轻白领或单身族，在生活方式、家庭结构、审美爱好上都有独特性。这类人群更注重生活品位、生活质量，对私人空间的要求更为苛刻，但收入不允许他们有过多的投入，这也促使收入较低的年轻群体购买低总价的小户型。

　　“房子无需有多大多宽敞，但室内有一张舒适的1米8大床、有足够快的网速以及有一个储物大冰箱，这些配套兴许才是年轻人中意的。”深圳家具协会住宅精装研究院院长关永康认为，“这类极小户型住宅在功能性配套方面其实在逐步弱化，对于功能需求来说相对单一，因为该户型产品主要针对的是单身人士、情侣以及无孩小两口，而极小户型正是这种过渡阶段的产物。”

　　作为过渡阶段产物，这部分群体的需求也有着不同的户型设计要求，“比如年轻人的社交多集中在外面，回家吃饭的时间也相对较少，这一点上可以弱化厨房的功能，提供给他们烧水的灶台，能切切水果，泡泡面就可以了。同时常规配备的电视机几乎也用得很少，足够快的wifi对他们来说已经足够。”

　　关永康认为，国内设计师更强调“睡眠、工作以及收纳三大功能。喜欢“买买买”的中国人购物欲望强烈，而目前大城市房价越来越高，户型越来越小，面对生活需求的不断增加，超强收纳功能则成了住宅的必备条件，国内设计师在收纳这个方面几乎下足了功夫。譬如即将亮相的第32届深圳国际家具展上中德设计师PK的18㎡户型，中方设计师设计了一个隐藏式储鞋柜，即便在这么小的户型当中，都可足以装上100双鞋。

　　相对而言，许多国外设计师在设计极小户型时，更多考虑的则是如何在有限的空间里创造更多的可能性以及空间可变性。比如日本流行“断舍离”，不少欧洲国家奉行“极简主义”，尽量让生活变得更简单，这在日本的许多家居以及室内设计中可以看到。

　　极小住宅概念最初来源于日本和香港的超小城市公寓，目前在一线城市里，这种极小住宅精装房并不鲜见，这显然与一线城市的高房价分不开。无论是万科开发的18平米精装小户型还是龙湖的40㎡三房户型，包括深圳目前在售可售的极小户型，无一例外都是精装修标准交付。

　　3 定制+精装修，拎包入住不再遥远

　　有建筑设计师表示，极小户型的设计硬伤主要在于实用率比较低。公共分摊大，居住舒适感自然就打了折扣。如果做成稍大的户型，成本相应也要提高不少，所以在设计上尽量采用隐藏式布局，弱化各种居住各功能是有必要的，小空间面积本已局促，如果户型分隔再不合理，势必会影响居住质量。

　　显然，对于极小户型的设计也比中等或大户型在技术改造上更难，关永康提到，“极小户型多用沙发床、折叠床等，在设计改造上比起大户型来说，难度要大很多，而对定制家具的要求也比较高，需要有同等合适的家具尺寸配比。如今的开发商早已过了为了偷面积，设计各种奇葩户型的时代，反倒在精装修方面下了足够功夫。

　　无论是万科开发的18平米精装小户型还是龙湖的40㎡三房户型，包括深圳目前在售可售的极小户型，无一例外都是精装修标准交付。从2008年7月起，建设部就发布了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，而从各地方城市出台的关于精装修房的规定来看，武汉、深圳、重庆等城市要求新楼盘达到30%精装率才允许售房。

　　2013年，建设部住宅产业化促进中心正式颁发了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，这是我国第一次出台关于商品住宅精装修的实施细则以及相关技术标准。这给购买精装修房的准业主们提供了一个可衡量的质量交付标准。可预见的是，未来将会有更多的精装修房入市。

　　关永康认为，从目前开发商推出的极小户型可以看出，许多极小户型是含有精装修的，住宅精装化的商业模式，将会是居住创新的发展趋势。未来随着房价的上涨，城市化进程的加速，越来越多的年轻人将会选择这种户型，省去定制家具以及装修的成本时间，“拎包入住”的小户型精装修房将会成为户型发展的主流趋势。

　　4 极小户型或成投资客“盘中菜”？

　　2012年8月正式生效的新《住宅设计规范》明文规定：“由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型住宅，使用面积不应小于22平方米。”该政策还指出，“一居室”使用面积不得小于30平方米。

　　而22㎡的下限，也将这种极小户型的性质局限在了“公寓”上。从市面上可售的极小户型来看，这类型产品也多以商务公寓为主。随之相伴的是，学位、燃气等方面将会与公寓一样受到限制。

　　“极小户型由于面积的限制，产品性质一般是商务公寓或者其他不限购产品。一方面是由于住宅用地的限制导致，另一方面也是高房价的城市或地区为了降低总价压力而做出的产品，这是一线城市很难避免的趋势。只要在功能上符合人性化需要，未来还是会有这种产品出现。”深圳中原二级市场董事总经理玉家雄提道。

　　作为过渡阶段的居住产物，不少人也曾担心低总价低首付的极小户型，会不会从而引来“投资客”，而使得原先定位给城市刚需的年轻一族变了味？

　　对此，深圳职业技术学院院房地产研究所所长邓志旺教授认为，不限购不限贷的确会导致投资客涌入，大城市房价上涨，小户型能满足中低购房者的需要，未来将会越来越多。如果想避免此类情况出现，应该对某一面积以下的公寓进行限购。