一直以来商改住项目就是市场发展的畸形产品,不过时至今日,伴随着本轮调控政策的升级,这一产品或将成为历史。继北京全面叫停商住产品后,上周五,上海和成都进一步出台政策,明确要求严禁把办公用地更改为居住用途,并对项目产品的开发、销售等方面进行了严格的限定。

　　21日,上海市政府网公开发布该市规划国土资源局制订的《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》(下称《规定》),明确要加强经营性用地出让全生命周期管理,要求土地出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公,商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。同时,出让合同约定办公、商业可售部分须以层为单元进行销售。《规定》所指的商业、办公用地涵盖金融、娱乐、旅游、会展和服务业等用途,文件有效期自今年4月10日至2022年3月31日。

　　同日,成都市房产管理局、成都市规划管理局、成都市国土资源局、成都市建委联合发出《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》(下称《通知》),严禁商业、办公类项目(含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分)改变为居住用途,商业、办公类建设项目(不含酒店)宜采用公共走廊、公共卫生间式布局,不得设置外挑阳台,不得采用住宅套型式布局与功能设计;不得接入天然气;水电气使用均按照商用标准收费;禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式对商业、办公类建设项目进行分割和销售;项目标准层办公用房分隔的,层高不应大于4.2米,不分隔的,层高不应大于4.6米;不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住。不过,《通知》仅适用于新建商办项目。文件明确,“本通知发布之前已办理建设工程规划许可证的商业、办公类建设项目,按原规划许可执行。”

　　对此,中国人民大学公共管理学院土地管理系副教授郑华表示,开发商之所以要打政策擦边球,开发大量商住房产品,一方面原因还是开发商希望逃避住宅市场的限购等政策措施。各地出台对商住房产品的限制性措施后,规划的严肃性将得到加强,规划意图将得到更彻底的落实;将确保住宅的归住宅、商办的归商办,减少商办类物业的客户群体,提高市场风险,降低开发商开发投资商办类产品的积极性,进而降低商办类土地的出让溢价水平。同时,这种限制也必然打击商办市场上的投资、投机资金,将这部分资金引导到实体经济中去,在一定程度上也将限制人口无序涌入大城市中。对于那些因政策效力溯及既往且尚未销售的商住产品,开发商将再也不能通过短平快的方式回笼资金,而很可能需要转卖为租、长期持有,走精装修、定制化、精品化路线,不得不拉长项目销售或运营的周期。即使房企考虑通过REITs等金融化方式进行操作,也仍需做好商办房产的出租、运营等,确保较好的收益,才能保证REITs的良好销售前景和回报。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,商住房的发展空间越来越狭窄,此类产品被认为是和目前供给侧结构性改革的思路格格不入的,所以其退出市场的可能性很大,唯一有一点值得保留的,就是LOFT的建筑设计可供租赁型公寓借鉴。上海和成都的规定既限制了产品开发的模式,也限制了产品的市场成交模式,所以利空效应很明显。同时,商住产品的价格将容易下滑,毕竟商住产品的流通性在快速降低。