爵世名邸。

　　潇湘晨报记者 刘李 实习生 彭思瑶 王婕 长沙报道

　　从“3·18”的限购和限贷到“5·20”的限购和限售，2017年上半年楼市成交也随之起起伏伏。

　　“3·18”新政出台时，长沙购房者在买涨不买跌的心理下，出现短时间的反弹。“5·20”新政后，随着限购愈加严厉，房价持续性上涨及部分楼盘退货量较少等原因，压制了超过一半以上购房者的买房资格及意愿。

　　项目总价越低来访量越高

　　从克而瑞长沙机构提供的数据来看，两次调控对访客量有较大影响，不过“3·18”新政是引起访客量反弹，而“5·20”新政后，访客量则有明显下滑。

　　受月底集中备案影响，大部分成交备案都会被延迟到当月月末，而来访量的上涨变化更加及时，例如受政策影响，“3·18”新政后，4月份购房者出现报复性反弹，而成交量则集中体现在5月份的大涨。

　　以商品住宅为例，总价越低，来访量越高，这点也适用于同一区域，总价越低来访量越高。低总价的刚需产品，与其他项目存在着较为明显的差异。从2017年上半年访客来看，高访客项目多集中于150万元以内项目。相对总价而言，单价和面积对于访客量影响并不明显。

　　随着岳麓区中的梅溪湖、洋湖垸等板块的规划逐步完善，及地铁通车、商业开业、公交路线增多等诸多利好下，岳麓区成为购房者的新宠，而随着各区域楼盘放量的减少，望城区则以低价量大的优势成为高访区域之一。

　　成交量方面，岳麓区和望城区分别以136.4万平方米以及115.2万平方米成为长沙市商品住宅成交量前两名；与成交量成正比的是访客量，岳麓区和望城区均以破9万的访客量傲视群雄。

　　2017年上半年本地客户占比达70.3%，相较于2016年上半年，上升了近10个百分比。

　　低价区域导入能力较强

　　2017年上半年各区域访客数据占比来看，雨花区、岳麓区、天心区等单价较高的区域，购房者集中度更高，而低价项目则外导能力较强。从各区域购房者来源来看，望城区以其低价的优势，更加吸引各区域购房人群，而其他城区购房者则以本地购房者居多，也印证了这一规律。

　　各区办公所在地来源，虽大部分依然以本区域购房者为主，但相对居住区域而言，访客受办公区域影响明显小于居住所在地。其中望城区和开福区受办公发展并不成熟的原因，导入能力较强。

　　今年上半年，与访客量下跌成反比的则是老客户占比的上升。一是因为随着访客量的下降，客户质量相对有所提高，另一原因是新政将部分摇摆不定的客户拦在门外，故而提高了重复来访率。相对来说售楼处和样板房将会更具有吸引力，对提高客户的重复来访也有一定作用。

　　楼市全年预计呈现V形走势

　　预计在下半年，本地客户比例继续保持上升趋势。严厉调控下，未来访客比例继续保持上升趋势，在有限的购房资格下，对外地客户进一步阻拦，投资性客户减少。

　　热点板块、品牌房企、品质楼盘将继续成为首选。区域分化层级明显，供应量大的区域访客保持较大幅度的增加，而缺乏新盘的区域热度明显下降。

　　访客数量减少，直接影响后市成交。短周期内，成交量下跌为主要表现形式；限价限签措施使得市场供应量减少，但随着时间的推移，房企现金流压力增大，预计10月份之后供应将逐步恢复正常，访客下半年将呈先抑后扬的态势。

　　克而瑞长沙机构预计，10月份之后，在人才新政及供应恢复等多重因素下，市场将逐步恢复正常，楼市全年将呈V形走势。

参与“文艺长沙”随手拍摄影大赛 赢取现金大奖