40年前，土地转让的合法性还没有确立，商品房买卖还没有起步，直至1980年，我国发布住房政策，房子才被定义为商品。20年前，单位福利分房是城镇居民解决住房问题的主要手段，直到1998年国务院发文停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，我国商品房市场才逐渐打开。

　　从零起家，到2017年133701亿元商品房销售额，再到今年上半年66945亿元销售额。改革开放40年以来，中国房地产业迅猛推进。

　　随着房地产的发展，百姓的住房品质得到了很大提高，不过，随着房价不断攀升，房地产作为固定资产的流通属性被广泛运用，炒房现象也随之抬头，房地产泡沫逐渐积累。于是，针对不同城市、不同业态，政府“对症下药”出台限购政策，已成常态，坚持“房住不炒”的定位，平息过热的房地产市场。

　　对开发商来说，土地市场竞争越来越激烈，收并购现象增多，行业集中化程度越来越高，对他们来说，比业绩更重要的是资金问题。

　　方兴未艾的房地产市场

　　1987年12月1日，深圳市规划国土局在深圳会堂组织了一次土地竞拍会，这块编号为H409-4的拍卖土地紧靠风景秀丽的深圳水库，住宅用地，使用年限为50年。深圳市政府事先在报纸上刊登了《土地竞投公告》。拍卖前3天，已有44家企业领取了正式编号参加竞投，其中外资企业有9家。

　　最终，深圳房地产公司以525万元的价格获得了罗湖区东晓路一块8588平米土地的使用权。

　　这是历史性的一刻，因为这是中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。一年后，用这块地盖起的东晓花园154套房开盘时排起了长队，单价1600元，一小时便卖空。

　　1988年4月12日，第七届全国人民代表大会第一次会议通过了宪法修正案，宪法第十条第四款“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。修改为：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。”

　　至此，土地转让有了合法依据，而商品房买卖也逐渐活跃起来，尤其在1988年海南省成立以后，大量的人才与资金涌入这座岛屿，其中包括以冯仑为首的“万通六君子”。

　　1988年海南房屋均价1350元/平米，到了1992年上升为5000元/平米，1993年则涨到了7500元/平米。

　　数据显示，1992年全国共完成房地产开发投资比1991年增长了117%，其中海南省增长211%，内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、福建、山东、河南、广西等增长率也超过或接近100%。当年全国房地产市场实现交易额185.4亿元，面积4154万平米，分别比上年增长48.7%和63%。

　　不过，这并不是房地产真正的繁荣，而是泡沫。当时海南烂尾楼多达600多栋，1600多万平米。这个占全国人口0.6%的新生省份留下了占全国10%的积压商品房，闲置的土地为18834公顷，积压资金达到800亿元。

　　对这波过热的市场，国家进行了严厉的调控，1993年6月24日，国务院发布了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，文件提出了严格控制货币发行，稳定金融形势等16条加强和改善宏观调控的措施。

　　1994年，国务院发布了《关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知》，并派出了调查组到各地进行楼市督查，使得全国固定资产投资规模得到了一定的控制，全年固定资产投资总额增幅比上年回落了31.4%。

　　总体上来看，从1988年至今，中国房地产市场在投资额、销售额、土地出让金等方面处于上升趋势，虽然在金融危机和几次国家调控时曾有短暂的下降，但整体的迅猛增长不可阻挡。

　　中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在接受《华夏时报》记者采访时表示，几十年来中国房地产业的发展于国于民意义重大，首先是改善了城镇居民的住房环境，其次，房地产作为国民经济的支柱产业，也在很大程度上推动了我国经济发展。

　　房企创业潮

　　上世纪八九十年代，房地产企业如雨后春笋般成立，具有典型意义的是万科。

　　1984年5月30日，万科的前身深圳现代科教仪器展销中心在深圳市工商局正式注册。公司为国营性质，法人代表为王石，主营业务为自动化办公设备及专业影视器材的进口销售。1986年，为摆脱国有企业经营管理的僵化体制，加快业务的规模化发展，公司管理层形成决议：进行股份化改造，在两年内公开发行股票。

　　1988年11月21日，深圳市政府批准公司的股份化改造方案：原公司以净资产1324万元折合1324万股，国家占60%，职员占40%，公开募集社会资金2800万元，发行股票2800万股，每股1元。有资料显示，为了募集资金，当时王石亲自带队上街推销股票，他在深圳的闹市区摆摊设点，走街串巷。

　　1991年，万科成为深交所第二个上市的企业，上市后的公司定名为“深圳万科企业股份有限公司”，股票代码000002。

　　同样在深圳挖到第一桶金的还有中海、金地、招商。

　　1986年，招商地产在深圳开发了鲸山别墅，因优美环境和国际化居住氛围当时吸引了万余名外籍人士居住。

　　1988年8月，中海地产深圳公司正式成立。成立当年即中标深圳一宗地块，后建成海富花园，两年后，海富花园富明阁住宅楼销售火爆。

　　1988年，由深圳市福田区国有资产管理局、深圳市投资管理公司、美国UT斯达康有限公司、深圳市方兴达建筑工程有限公司和金地实业开发总公司工会委员会五家单位作为发起人，以发起设立方式设立金地集团，在深圳成立，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地集团在上海证券交易所正式挂牌上市。

　　1999年，佳兆业、升龙集团、时代地产、电建地产、鸿荣源、北科建、和裕地产、上实城开、阳光100、东原地产等房企相继诞生。