编者按：2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，一系列限购、限售的房地产调控政策正式出台。时光飞逝，转眼间距离“6.25”新政实施已有一年时间，长沙楼市有哪些变化与不变？现在回过头来看，当初调控的目标是否已基本实现？政策的未来走向又有何种可能？

对于楼市的宏观调控，我们既是见证者，亦是亲历者，借助“6.25”调控实施一周年的契机，红网房产特别推出《看见》系列观察稿件，记录和捕捉市场的最新动态，梳理楼市的风向变化。

今日的记载，即成明日的历史。

岳麓区某人气楼盘开盘现场图

红网时刻6月24日 （记者 戴丹）这是6月平常的一天，在长沙雨花区上班的“二胎妈妈”刘畅如愿将自家的一套小户型住宅卖掉，只等待完成过户手续便可以获得一张珍贵的“房票”，而在等待房票的过程中，她已经将长沙东南片区的在售房源都扫了一遍：“想买个大户型，价格也要能承受得起，虽然现在市场上的新房不少，但合适的房源还是比较难选，打算利用这几个月慢慢找一找。”

相较于2018年上半年城区房价节节攀升，楼盘开售动辄“彻夜排队”，甚至“天价茶水费”重现江湖的市场行情，一个最为明显的变化就是，目前的住宅市场已悄悄从卖方市场转变为买方市场。

一组来自中原湖南战略研究中心的数据显示：今年1-5月，长沙市内六区新建商品住宅供应468万方，同比上涨21%；成交方面，1-5月内六区新建商品住宅成交407万方，同比下跌0.43%。

供应：多项目集中入市“抢人”

从“人抢房”，到“房抢人”，楼市风向在一年之内变化巨大。

接近年中节点，开发商纷纷积极推货，准备冲刺年中业绩。某项目置业顾问直言，为了让财报更好看一点，原本想在7月推出的房源提前到了6月。

2019年6月17日-23日，湖南中原战略研究中心监控到11个住宅项目开盘，开盘认购率59%。

6月17日这一天，长沙同时启动认筹的就有7个住宅项目，分别是：万科魅力之城、碧桂园印象、映客龙湖璟翠中心、长房东旭国际、中海珑悦府、紫华郡四期、保利香槟国际，新推房源套数达2905套。其中，保利香槟国际和长房东旭国际距离上一次开盘时间不到1个月，又再次加推大量房源。

市场货量十分充足，这也意味着购房者的选择性更多。

“作为一名‘90后’，我首先考虑的一定是性价比。”在高新区一家医疗企业就职的欧阳，5月底购入了自己人生的首套房，“看房有两年了，但是做决定只有一个星期，综合地铁、商业、物业等因素考虑，还享受了楼盘的团购优惠。”

来自搜狐焦点数据中心的一项年初发布的踩盘统计显示：2019年，在长沙六区一县范围内，有253个楼盘项目有推新产品计划，计划新推住宅7万余套，公寓产品2万余套，别墅产品1千余套。全年预计的新增供应量为10万套房源。

而据中原湖南战略研究中心的研判，2019年全年，长沙购房需求预估量为7.3万人。

“10万”VS“7.3万”，当前市场的供求关系，其实早已注定。

销售：开盘去化率同比走低

作为一个可以直观地测量到新房市场温度的经济指标，长沙楼市的“开盘去化率”在过去一年中，变化尤其明显。

回顾湖南中原战略研究中心的数据：2018年5月，长沙的开盘去化率一度高达93%；随着“6.25”调控令的出台，到了6月，开盘去化率应声下跌为86%，此后一路下行，至11月的开盘去化率跌至64%。

“去年的开盘去化率，综合全年约为65%；而今年一季度，市场平均开盘去化率降至50%左右。”湖南中原董事总经理、海南中原董事长胡治钢告诉记者，目前市场两极分化日趋明显。

从销售来看，进入2019年以来，长沙坚持“房住不炒”的政策定位不放松，楼市保持了2018年下半年的稳定局势，地段佳、配套好的热门楼盘延续了火热的销售局面，尤其是多期开发、拿地成本相对较低的一些限价老盘，在当前市场行情之下性价比突显，开盘去化率超过95%，但另一方面，优势不明显的楼盘开盘去化率只有20%-30%，销售可谓举步维艰。

快速发展中的城市。

湘经联会长、星辰尚东产业小镇董事总经理易建国分析认为，随着供需关系的逆转，下半年，市场两极分化将更加明显。“一些近地铁、近校区、户型设计满足刚需客群需求的楼盘，尤其是定价在1万/平方米以下的楼盘，仍会继续受到购房者的追捧；而单价在1.2万以上，又无特别配套，区位优势也不明显的住宅盘，则会感受到越来越大的压力。”

他建议，不同特质和定位的楼盘应对后市，需要不同的策略：小盘、小地块、小开发商需“快跑”，快速回笼资金；规模大的品牌楼盘，建议主打刚需路线；而拥有大山、大水、好学校和好位置的楼盘，则建议走“品质”路线。

后市研判：今年调控基调仍然维稳

“由于限购限售的调控维持，有购房资格的客户有限，且市场面无积极政策刺激，客户需求持续入市消化，整体需求释放维持平稳。”胡治钢评价当前的市场，用一个词来形容就是“稳定”。

“一个明确的感受是，‘6.25’房地产调控政策实施以来，政府预期要达到的抑制投资需求、保护刚需的目标已经基本实现，长沙仍是全国楼市的价格洼地，也助推了城市竞争力的稳步上升。”易建国也有相似的感受。

另据一位市场资深观察人士透露，截至今年3月中旬，实时更新的悦居星城APP注册的可购房人数约为5.6万，而当前这一用户的数字已降至2万余人。

当具备购房资格且有意愿入市的购房者越来越少，买方拥有越来越强的话语权。

一个值得关注的现象是：就在6月20日，西安出台了楼市限购再次升级的政策；此前的6月14日，中国人民银行成都分行发出紧急通知，要求各家银行一手房按揭利率首套不得低于上浮15%，二套不得低于上浮20%；更早的5月，曾被住建部预警的苏州连续发布两份调控文件，同时召开座谈会稳定市场情绪……

长沙的后市政策走向会如何？胡治刚表示，从中央今年的“两会”和多次官方表态来看，今年调控基调仍然维稳，放松的可能性微乎其微，也与调控的总目标相违背；“一城一策”的落地将进一步稳定各方预期，长沙目前市场量价走势平稳，暂无调控加码或放松的市场条件，预测将跟随中央步调，维稳为主。

把脉后市，易建国呼吁：开发商做精装要设置合理利润空间，宜多向运达等品质标杆项目看齐，同时，尽量避免采用整包的方式进行销售，“整包无异于杀鸡取卵，无形之中推高了购房者的成本，长远看无疑将会搞乱市场。做营销还是要回归价值、回归策略、回归品牌。”