小区老是停水，物业说是开发商遗留问题，双方推来推去，事情一直没解决；有的业主对物业不满意，拒绝交物业费，物业公司工作也干不下去……

这些物业管理的难题，该如何解决？参加长沙市两会的委员们提出了自己的建议。

本报记者李姝长沙报道

作为一个生活在城市里的现代人，相信大多数市民都免不了与物业公司打交道。良性的物业、业主关系，可以让生活更有幸福感，但物业公司与业主纠纷难解，难免给生活添堵。政协长沙市第十二届委员会第五次会议中，有政协委员将目光对准了物业纠纷，提出不少老百姓有共鸣的提案。

工程质量有问题，不退或延迟退还保证金

在物业公司与业主的纠纷中，有一类问题属于开发商遗留问题。物业公司夹在开发商和业主之间倍感委屈，业主利益受损又一时找不到解决之道，双方只能胶着。

“长沙市小区物业服务覆盖面逐渐扩大，物业服务项目品牌效应凸显。但小区物业管理领域还存在较多困难和问题，长效维护机制尚未有效建成。市民的幸福感、获得感和物业管理可以说息息相关，这提醒我们，应该关注到物业管理问题。”长沙市政协副主席、市工商联主席彭继球说。表现之一就是历史遗留问题较多，解决难度大：一方面是开发商遗留的工程问题，已成为小区物业和业主产生矛盾的主要焦点；另一方面是维修基金存在缴存比例低、使用困难的情形，部分老旧小区提质改造后，后续管理未跟上，产生新的问题。

针对小区历史遗留问题导致的物业管理难题，彭继球建议，要切实解决开发商遗留问题。相关部门要在房屋验收之前狠抓质量安全管理，不留工程质量问题，对工程质量有问题的项目不予退还保证金或延迟退还保证金。住建、规划、园林等部门要对建成小区进行再验收，对采取推、拖、躲的办法规避质量问题的原开发企业，停止新开发项目的审批和验收，直至清理出房地产市场。针对已出现的开发商遗留问题产生的纠纷，由相关职能部门牵头，组建专项调解组协调解决。

社区设立物业纠纷的调解机构

在物业公司与业主的矛盾中，业主拒交物业费，是应对纠纷的常见手段，但并不利于问题解决。“物业公司因业主通过拒缴物业费消极维权现象突出，造成提供了事实服务而收不到应有的物业管理费也不满意，致使物业服务质量更差，形成恶性循环。”长沙市政协委员、湖南国风德赛律师事务所副主任陈忠说。

陈忠认为，对我国城市居民而言，开发商、物业公司、业主、业主大会、业主委员会等概念仍然是新概念，大多数人对其法律关系一知半解，业主自治能力差的现状成为业主维权的先天性障碍，不交物业费就成为业主抗争的一种手段，如此恶性循环，业主与物业公司之间的矛盾日益激化。

陈忠建议，完善立法，修订《长沙市城市住宅小区物业管理暂行办法》，设立物业纠纷专门调解机制，通过地方立法手段，赋予长沙市社区设立物业纠纷的调解机构，使社区物业纠纷调解机构纳入法治化轨道。由所在地街道办事处牵头，整合社区居委会、辖区派出所、小区开发商、小区物业公司和小区业主委员会或业主代表共同组建“社区物业纠纷调解机构”，定期召开工作例会，协商解决有关物业管理纠纷。他还建议，设立律师值班制度，由社区招聘律师，设定职责，采取坐班制度，专门调解辖区内居民物业纠纷案件，其费用纳入社区公共服务体系，由财政统筹支出。

声音

加强业主自治能力

“当下物业管理领域存在困难的症结在于管理机制不健全，物业公司管理水平较低，业主委员会自治能力有待提升，开发商的社会责任感还需提升。”彭继球告诉记者，他也在建议中提到了要加强业主自治能力，精细组织建设好业主委员会。“这就跟‘选班子’一样，要配强业委会人员。当下我们对业委会的组建，重视度还不够。”他建议，充分发挥业主力量，提升小区自治能力，拓宽业主维权途径和理性维权方式，同时注重失信惩戒，推进住宅小区业主信用管理制度，促进业主与物业企业、业主与业主的和谐共处。

长沙市政协委员李素娥认为，物业管理问题也是一个涉及基层治理的问题。她建议，发挥物业企业在基层治理中的作用。物业管理协会应积极推进行业信用体系建设，构建以信用为核心的物业服务市场监管体制。建立健全由社区党组织引领，居委会、业委会和物业服务企业议事协调机制，助推基层治理水平再提高。