在调控政策持续收紧以及房贷利率与LPR之间的背离继续扩大的情况下，楼市即将迎来超长版五一假期。值得关注的是，进入4月广州楼盘申领预售证的速度明显加快，不过不少热点区域供应量依然不足，而今年五一前市场“抢跑”氛围更加明显，业内人士表示，在政策施压下广州市场由热转稳的趋势已经较为明显，预计本阶段的政策博弈将在五一前后尘埃落定，下周广州首次集中供地的出让结果以及约谈各区后续政策仍将为市场带来变量。

4月供应有望重回万套以上，新盘抢跑氛围浓

数据显示，上周广州有11个住宅项目拿到预售证，市场新增房源超过1800套，环比下跌23.63%。从区域来看，增城获批5张预售证、南沙获批3张、黄埔获批2张、从化也有1张获批。值得关注的是上周有四大全新项目首次领证，而其中有三盘立即抢跑开盘入市。业内人士表示，新盘在五一前纷纷选择抢跑，除了考虑到市场政策变化等因素，也是由于市场需求热度较高，项目储客量足够。

其中，南沙全新盘旭辉曜玥湾首次拿证，获批房源236套，作为南沙横沥岛尖北向头排望江项目，一直受到市场关注。据了解，旭辉曜玥湾拿证后便于4月18日开盘，现场开启摇号选房，推出97㎡~137㎡的三到四房产品，均价约3.8万/㎡左右，最低2.8万/㎡，最高4.3万/㎡，首开即售罄。同样位于南沙的时代天逸新领372套住宅产品，属于近期新批货量较多项目，首推户型涵盖建面约66㎡~90㎡的二至三房产品，项目因靠近地铁4号线黄阁地铁站也比较受青睐。

位于增城的全新盘金科景业·雍景园也是拿到预售证后连夜开盘抢占市场，项目户型以刚需产品为主，涵盖76㎡~96㎡的两至三房，开盘价格略低于吹风价格，最低2万/㎡，最高2.3万/㎡。

此外，位于增城石滩板块的碧桂园·星禧获批186套住宅产品，涵盖建面约75㎡~101㎡二至三房户型。

除了全新盘，上周增城中国铁建国际公馆、东原·印江澜等项目也有新货补偿，让增城新增供应相对充足。而大热的黄埔也有中新知识城的凯德中新里、位于长岭居板块的中冶·逸璟台获批新房源。

可以看到，随着五一的临近，市场新盘新品亮相渐多。在东部，新世界的全新项目新世界星辉销售中心将在月内开放，将推出57㎡~136㎡的产品。在白云新城板块，龙光·中铁建天皓西派云峰已经开放营销中心，将提供约140㎡~210㎡的户型选择。据不完全统计，广州五一期间至少有10个新项目有动作，或开盘或开售楼部。广州克而瑞首席分析师肖文晓表示，从供应来看，在度过了一季度的供应荒之后，进入4月广州楼盘申领预售证的速度明显加快，仅上半月就有5150套商品住宅取证。预计为了备战五一，全月供应有望重回万套以上的水平。

值得注意的是，在日前广州市约谈的6区之中，除了房价相对较低南沙、增城取证较多，黄埔、天河、番禺等多个热门区域的楼盘取证情况在4月仍不理想，其中天河在4月上半月更是零供应，而黄埔和番禺也分别仅有375套和378套供应，供应锐减很有可能与分区施策下的新房预售价格指导有关，预计本阶段的市场博弈将在五一前后尘埃落定。

房贷利率提高促使市场成交高位调整

除了市场供求关系，同样值得关注的是，购房成本和门槛因房贷利率提高而提高也在渐渐影响市场。日前，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年4月1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。自此LPR已连续12个月未变。但是房贷利率与LPR之间的背离继续扩大。4月，贝壳研究院监测的60城主流首套房贷利率为5.38%，较3月增加4个基点；二套利率为5.65%，较3月增加3个基点。自2020年11月房贷利率止降回升以来，至今首套、二套利率分别累计上升17个、13个基点。4月60城房贷平均放款周期为46天，呈高位调整态势。

而一季度购房贷款规模创新高，银行购房信贷额度面临收紧压力。央行公布的一季度统计数据显示，居民部门新增中长期贷款规模创出近10余年单季度最高水平，在一定程度上挤压二季度及下半年的信贷额度。房地产贷款集中度管理的约束下，银行房贷额度趋紧，上调购房贷款利率。房贷利率提高，促使市场成交高位调整。

五一楼市或成后市走向重要节点

随着政策和房贷利率的变化，这个五一楼市也成为观察后市走向的重要节点。广州市房协专家邓浩志表示，今年五一有五天假期，预计看房和想看房的人数会更多，今年五一将成为一个大的节点，房企也相当重视。从供应来看，今年五一的供应还是比较正常的，不过天河、黄埔等热点板块还是比较缺货的，预计五一热点区域主要集中在南沙、荔湾、白云、增城、番禺，这些区域是供应大户也是成交大户。市场则以平稳为主，近期的政策收紧，包括房贷金融政策和人才政策，一些外来客户的进入会受到一定影响，会减少部分购买力，一些热点板块可能会由热转为平稳前行，总体来看，五一市场不会太差。

展望五一楼市，肖文晓表示，尽管在政策施压下广州市场由热转稳的趋势已经较为明显，但仍有两大变量值得重点关注：其一，广州即将在4月底迎来首批集中供地的集中出让，本次土拍结果的冷热程度将很大程度上影响市场预期。由于本次供地数量较多，预计各个地块亦将出现冷热不均的竞争态势，地价水平和竞争热度都会直接影响所在板块的楼市表现。其二，广州对6区约谈之后，各区如何回应，如何贯彻房住不炒并实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标值得关注。特别是在此前提到的加强新房价格指导环节，被理解为广州版的“限价”，而如何“限”对于各区新盘上市至为关键，不排除个别热盘指导价会低于预期售价。

文：广州日报·新花城记者刘丽琴