时刻新闻
回顾2021年，长沙的商办市场明显供过于求，“红海”竞争激烈。
来自湖南世联行、湖南中原研究院等第三方机构的年报数据显示，去年一年，长沙商务公寓市场两极分化：小面积公寓跌破底价，相当一批主城公寓5-6折入市厮杀，而优质商业大平层则成功实现一波去化；写字楼方面，租赁使用远大于销售；商铺去化缓慢，过剩较为严重。
红网时刻记者 戴丹 长沙报道
内五区全年商业供应总量292万方，同比下降25%
梳理2021年的商办市场，据湖南世联行数据显示，全年长沙市内五区商业供应292万㎡，同比下降25%；成交206万㎡，同比上涨22%，均价14889元/㎡，同比上涨3个百分点。
公寓以价换量，仍是目前商业去化的唯一风口；商铺、办公成交有所回暖，但成交量依旧在低位徘徊。
分类别具体来看：2021年，长沙内五区公寓供应199万㎡，同比下滑33%；成交153万㎡，同比上涨9%；成交均价11701/㎡，同比下降8%。
商铺供应61万㎡，同比下降5个百分点；成交35万㎡，同比上涨67%；均价29835元/㎡，同比上涨12%。
写字楼供应33万㎡，同比上涨17%；成交18万㎡，同比上涨143%；均价15199元/㎡，同比上涨12%，仅马栏山、滨江片区因产业政策等加持，个别项目去化较好。
2018-2021年商业各物业类型成交占比（数据来源：世联行）
截至12月末，公寓库存一路攀升至470万㎡，出清周末为35个月，去化持续承压；商业库存449万㎡，出清周期为111个月；写字楼库存367万㎡，出清周期为187个月。
整体来看，商办市场依然库存高企，去化艰难。
为有序化解非住宅商品房库存，促进全省房地产市场平稳健康发展，2021年10月，湖南省住房和城乡建设厅等六部门联合下发了《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》。
在上游的土地规划和出让端，该《意见》明确，“适当降低商住配比，保持合理有序的供应”。同时，在下游的消费端，“对于新购或租赁（自持）存量非住宅商品房的单位和个人，可由市县按政策规定采取购房补贴、租金补贴、降低相关交易费用等方式予以支持。对于转让非住宅商品房的单位和个人，可适当降低相关交易费用。”
随着该项励激政策的出台，市场观望情绪有所缓和，长沙的商办市场在年底出现了成交翘尾现象。
2021年长沙内五区商业月度供销走势（数据来源：世联行）
商业大平层供销达历史峰值，后市竞争激烈
虽然2021年商办市场整体去化艰难，但公寓市场却因为积极的营销去化，以及大平层产品的走红，频频牵动着市场的目光。
回顾全年长沙的公寓市场，留给大众最直观的印象是——两极分化。
市场的一面是“冰”：小户型公寓全年持续以价换量，打折呼声不断，价值快速回归；另一面则是“火”：改善性需求释放，商业大平层同步热销，竞争激烈。
2018.01-2021.12普通住宅与公寓月度均价对比图。(数据来源：世联行)
贯穿全年的公寓“打折潮”，始于年初敬天广场开启直降7000元/㎡，此后，新力铂园、振业城、碧桂园印象、明昇·壹号公馆等项目纷纷跟进，公寓降价的话题迅速成为上半年热点。
与此同时，降价范围逐步延伸到滨江新城、梅溪湖一期、金鹰月湖等热点板块。
2021年“金九”以来，“5”字头特价房源再现江湖。在滨江新城，北辰时光里一度推出特定楼层的loft公寓折后单价低至5888元/㎡。
来自中原的统计显示：2021年，长沙商务公寓促销频繁，尤其是下半年，超七成项目有促销动作，降幅近四成，降价形式多样，例如工抵房、学位公寓或直接降价等，同时广开渠道或提高渠道点数，最高点数维持在10%左右。
商业公寓促销频繁。（数据来源：湖南中原数据研究中心）
另一方面，持续吸引市场关注的商业大平层，在2021年走出了一波亮眼的行情：供销量刷新历史记录，均达到历史峰值。
商业大平层实现一波集中去化，成交量达到上年同期的6.35倍，价格同比上涨15%。良好的市场行情，也吸引了大量项目在四季度集中上市。
商业大平层供求、量价、库存情况。（数据来源：湖南中原数据研究中心）
由于高端市场的客量有限，截至12月底，长沙的商业大平层去化周期也攀至峰顶，已超过9年。
“21个项目商业大平层待售量超百万方，红海高压竞争，项目分化将加剧。”有专家预判认为，2022年，或将成为大平层“厮杀”元年：一方面顶端市场饱和，激烈竞争下可能出现降价动作，另一方面，大面积的住宅、类住宅产品同质竞争也会愈加激烈，未来形势不容乐观。
相关链接：
来源：红网
作者：戴 丹
编辑：李雨沁
本文为房产频道原创文章，转载请附上原文出处链接和本声明。