编者按：购房几乎是每一个家庭的刚性需求，但不同的地区有着不同的购房政策，不少人因为不具备购房资格或者不符合限购政策而失去了购房的机会，为了购房，不少人想到了借名买房，很多家庭就选择了借父母名购房，借名买房是指当事人一方（借名人）经他方（出名人）同意，以他方名义买房并登记，且房屋归属于借名人一方的行为。进言之，借名买房关系中，房屋所有权名义上为出名人所有，但实际上财产的使用、收益、处分均由借名人自行为之。

借父母名购房又极易出现问题，除了我们常见的在父母去世后，登记在父母名下的，实质上是自己出钱买的房子极易出现继承纠纷，还有如果是贷款借父母名买房，自己一旦断供，父母将会为自己的行为付出什么代价呢？

导读

儿子由于银行征信不良不能办理贷款，遂以母亲的名义购房，此后房屋贷款断供，母亲是否应当承担相应责任？

近日，江西省南昌市第二金融法庭审理了，这起金融借款合同纠纷案！

案情回顾

秦某与李某系母子关系。李某因银行征信不良不能办理银行贷款，在征得其母亲秦某的同意后，决定以秦某的名义办理购房以及银行贷款手续，李某实际返还银行按揭款项。2016年7月，某银行与秦某、某开发商签订《个人借款合同》，约定：借款金额174万元，贷款期限为240个月，贷款用途为购买案涉房产。

借款人如未按时足额偿还任意一笔贷款本息，银行有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期。某开发商自愿提供阶段性连带责任保证，并由秦某以案涉房屋为上述借款提供抵押担保，但未办理抵押登记手续。

起初李某均能按月返还银行贷款，后因生意不景气，资金日益紧张，导致房贷多次逾期。某银行清收未果，双方由此涉诉。

法院判决

法院经审理认为，名义借款人与借款的实际使用人不一致的，应当按照合同相对性原则，以名义借款人秦某为诉讼当事人，并由其承担还款义务。秦某多次逾期支付房屋按揭贷款，已经构成违约，某银行据此诉请解除《个人借款合同》，并要求秦某提前归还全部借款本息，于法有据，予以支持；截至起诉时，秦某尚欠借款本金154.5万元及利息、罚息等，亦予以确认。某开发商作为阶段性保证人，原告要求其承担保证责任，符合法律规定，予以支持。担保人承担保证责任后，有权在承担担保范围内向债务人追偿。

法院以合同相对性为由，依法判令解除某银行与秦某之间的《个人借款合同》；秦某返还某银行借款本金154.5万元及利息、罚息等；某开发商对上述借款本息承担阶段性担保责任。

借名买房存风险需多防范

借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并将房屋所有权登记在他人名下，但约定实际出资人享有房屋权益的行为。借名买房由来已久，不少人明知存在风险，仍敢于冒险，个中原因复杂多样。

实践中，购房者或是因自身资信不良，不能按照正常程序在银行办理购房按揭业务，进而采取借他人（多为亲属）名义在银行获取贷款，通过借名贷款达到借名买房的目的；或是为了规避房地产限购政策，希望通过采取借名买房的方式获取购房资格；或是为了享受某种优惠或便利，在不具有购买保障性住房的人利用政策漏洞，私下操作，利用他人购买保障性住房的资格，通过借名买房享受优惠购房的待遇。

此外，还有人出于某种不正当目的，通过借名买房隐匿、转移财产以逃避债务，甚至出于洗钱等非法目的，与出名人签订借名买房合同，从而达到违法犯罪目的。

对出名人而言，如果购房需要的是出名人的资格、条件以享受优惠或者购房、贷款资格，出名人再次享受该优惠条件的机会以及自身购房、贷款的资格将被占用，影响将来购房或贷款；如果非全款购买该房屋，而是办理了按揭手续，房屋断供后，银行可能根据合同相对性原则，将出名人诉至法院，要求偿还剩余借款本息，个人征信也将产生不良记录，甚至导致出名人的其他财产被强制执行。

对借名人而言，出名人有可能不认可“借名”事实、不配合办理过户，也有可能基于公示公信原则擅自处分房屋，如无法证明借名购房事实的存在，借名人自身权利得不到保障，导致“钱房两空”；如果所购房屋为保障性住房，借名人实际上并不符合购房条件，即使出名人认可借名购房事实，借名人也不可能取得该房屋的所有权。

对金融机构而言，借名贷款和借名买房容易造成银行风控机制失灵，扰乱了正常的金融秩序，给贷款安全带来了极大的隐患。

法官提醒

借名买房看似美好，实际上暗藏许多不可预测的风险，最终可能导致房、钱两失，必须加以防范。购房者务必增强遵法守法意识，恪守诚实守信原则，充分考虑借名买房会给自己带来的风险和损失，对借名买房坚决说“不”，千万不要为贪图眼前利益或出于其他考量，而轻易采用借名买房这种方式，使得自己陷入法律风险之中，最终导致得不偿失。

同时，对已经通过借名买房方式购房的购房者，应当提高证据意识和举证能力，注意留存房款支付凭证、银行流水及相关协议等证据，如果发生纠纷，可以凭书面证据通过法律途径妥善维护自己的权利。