继北京之后，上海成为全国第二个落地商品住房销售制度改革细则的一线城市。9月28日，上海市四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，自当日起施行。整体来看，上海在预售门槛、资金监管、按揭放款等核心制度上与北京高度对齐，同时在在途项目过渡安排、现售定金比例、土地缴款期限、融资支持方式等方面保留了差异化设计。业内人士表示，京沪两地细则相继落地，为其他城市提供了可复制的范本，预计更多城市将加快跟进。

在途项目：上海多设一条“老项目”通道，过渡期分类更细

在途项目的处理，是京沪细则中最能体现城市差异的部分。两地都采用三分法分类衔接，但上海多划出了一类按旧政策执行的情形。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，对“已拿地、未取证”的项目，上海明确提出“原则上”按新政后的项目来执行，但新政以8月28日是否取证做划段，这部分项目的工程和财务节点被打乱，确实有冲击。因此上海提出过渡期安排：两类项目可按旧预售政策执行，即8月28日之前已取得工规证的项目，以及“8月28日之前发布公告、8月28日之后拿地”的项目；各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，仍可按原有预售条件申请预售。过渡期为2027年底前，“已拿地、未取证”的项目要在明年底前消化完毕，这也会督促开发商加快开发建设、销售进度。

李宇嘉进一步比较称，上海细则相比北京总体宽松一点，上海对“8月28日之前发布出让公告、8月28日之后拿地”的项目按老项目算，北京没有提到这一条。

中指研究院上海数据总经理张文静也注意到这一差异，她指出，上海与北京一致采用三分法，但上海对“8月28日前已发布出让公告、但8月28日后取得国有建设用地使用权”的项目，2027年底前上市的，预售条件可按原有政策执行，但预售资金监管执行新的政策规定。

现房销售定金：上海3%、北京1%，兼顾房企现金流与购房者权益

现房销售方面，京沪两地均明确新供地优先现房销售，方向一致，但定金比例存在明显差异。

58安居客研究院院长张波分析称，上海的现售定金制度是在定金不超过3%的上限之下，允许房企提前锁定购房需求，配套违约返还追责机制，兼顾房企现金流压力和购房者权益保护，体现出制度执行层面的灵活性与务实性。但他也提醒，对房企来说，该制度主要可填补现房项目建设阶段的蓄客真空，便于提前锁定客户、研判市场，但定金只是小额资金，无法替代项目主要回款，企业仍需多元化融资来保障项目建设。

李宇嘉认为，3%只是购房人可提前锁定房源和价格，房企可提前摸排客户、研判项目市场前景，银行也可据此研判项目运营情况。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，北京收取定金为1%，上海为3%，各地在定金方面可能略有差异，但不影响总体改革方向。这有助于稳定买卖双方关系，同时也说明，定金收取是当前现房销售方面较好的配套政策之一。

土地缴款与资金监管：上海“1+1”模式，监管机构也不同

土地出让金分期缴纳方面，京沪都允许分期且不计利息，但期限安排不同。

严跃进分析称，北京是直接允许两年内分期缴纳，上海实际上是“1+1”的模式。当然，在实操过程中两者差异性可能也不大。总体而言，这充分说明各地在降低土地出让金支付压力、延期交付等方面给予了较大支持。

李宇嘉则判断，土地市场买方市场的特征更加突出，考虑到土地交易的实际情况，未来各地应该都会照此模板制定细则。

资金监管机构设置上，张文静指出，与北京由市住房资金管理中心担任监管机构不同，上海明确由市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构实施资金监管，两地监管架构存在差异。她还提到，预售资金监管方面，北京还将红线外开发商配套建设的市政工程以及水电气热等设施交付的资金，也纳入了监管的要求；上海只是提出加强预售资金监管。

融资支持：上海新增资本市场提法，开发贷向现房和“好房子”倾斜

信贷政策方面，京沪两地表述基本一致，即竣工备案以后才发放贷款。但上海在融资支持方面有新的提法。

严跃进指出，相比北京政策，上海此次在融资方面还有新提法，即支持企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等开展项目融资，充分体现了对房企筹措项目资金的支持。

张文静也注意到，上海明确开发贷端按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配，并特别提出加大对现房销售项目和“好房子”项目的开发贷款支持力度，融资资源向发展新模式和高品质项目倾斜的导向清晰。

总体来看，张波表示，本次政策更多属于制度层面利好，有利于稳固市场对政策连续性的信心，平滑新房供给节奏。行业融资逻辑由主体信用转向项目现金流，房企分化将进一步加剧，“好房子”确定性溢价抬升，后续这套改革模板将快速向更多重点城市推进。

严跃进预计，后续各地都会陆续出台相关细则，政策口径或有微弱差异，但总的方向都会保持一致。