红网时刻新闻记者 黄怡萍 岳瑾 长沙报道

5月13日，湖南省住房和城乡建设厅联合省发展改革委、省财政厅等九部门，印发《湖南省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》（以下简称“新湘十条”），于当日起正式施行。距离2025年“湘十条”出台一年之后，这份升级版政策迅速落地。

对比来看，“新湘十条”并非简单修补，而是一次系统性迭代：政策工具箱从26项扩展至38项，有效期3年，在存量房收购、以旧换新、安置方式、公积金使用等维度均有新的提法和突破，政策工具箱更加丰富。

红网时刻新闻记者第一时间采访了多家开发企业、行业机构及一线交易平台，还原这份新政对市场、对购房人的真实影响。

降门槛：年轻人算起了新账，改善族盼来了机会

“9部门联合发文、3年有效期，释放的是官方强力托底的信号——不搞短期刺激，就是要让房价止跌企稳，彻底打破大家‘买涨不买跌’的观望心态。”湖南中原研究院执行院长陈世霞认为。

从需求端看，“新湘十条”可谓“火力全开”。省内购买新建商品住房申请贷款的（含住房公积金贷款和商业贷款），以县市区（园区）为单位认定住房套数，在拟购住房所在县市区（园区）已有住房的，核减1套住房套数；落实商业用房（含“商住两用房”）贷款最低首付比例30%政策。

湖南新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理明宾分析认为，限购限贷进一步松绑，“这意味着很多原本被算作‘二套’的购房者，现在能享受首套的利率和首付，切切实实降低了月供压力。”

公积金政策同步大幅放宽。贷款年龄上限增加5年，高校毕业生、青年人才缴存满1个月即可申请，额度最高放宽至2到4倍（其中高校毕业生、青年人才放宽至2倍，高层次人才放宽至4倍）。

普通市民对此感受更为直接。在长沙岳麓区一家互联网公司工作的“00后”小张，此前因公积金额度不足一直未下手。“我工作刚满一年，按照旧政策只能贷30多万，加上商贷月供要五六千，压力很大。新政出来后，我能按人才标准申请2倍额度，月供直接降到四千出头。昨天我已经联系中介看房了。”小张说。

“这直接精准狙击了年轻人的购房痛点。”明宾说。从“青年驿站”免费住宿，到租房补贴，再到购房优惠券，这批新生力量正是未来楼市最坚实的底盘。

位于雨花区的信达地产曙光映秀项目，近期接待了不少年轻客户。项目方告诉记者，公积金政策放宽后，不少原本因额度受限而犹豫的年轻人开始重新算账，“发现够得着了”。

资深地产从业者喻宗彬也认为，“新湘十条”的出台，对长沙楼市而言是一剂精准的“强心针”，尤其将有效激活改善型需求。贷款套数认定以县市区为单位，意味着许多改善家庭在购房时能享受更低的首付和利率，直接降低了置换成本，利好中高端市场。公积金贷款额度大幅提升且不与余额挂钩，精准提升了刚需和改善群体的购买力。

通置换：旧房还没卖，新房就敢“下定”了

2025年“湘十条”的以旧换新，核心是“退个税+购房补贴”。一年后，“新湘十条”首次明确“卖旧换新”“收旧换新”“拆旧换新”三条路径，鼓励购房人、经纪机构和房地产开发企业合作提供旧房“帮卖”服务，期满未售出的可由开发商按约定收购或退回认购金。

明宾认为，新政大力推行“以旧换新”，鼓励中介、开发商提供旧房“帮卖”服务。“万一旧房没卖掉，开发商按约定收购或退定金，这等于给改善家庭吃了一颗定心丸。”同时，全面推行二手房“带押过户”，支持跨行办理，“极大地省去了房东筹钱还贷的麻烦和过桥利息”。

贝壳长沙站新房总经理李焱兵提供了一组数据：今年“五一假期”长沙贝壳新房成交同比上涨20%以上。“新政出台后，套数认定放宽、以旧换新、房票三重利好，会进一步激活置换需求，核心地段、品质打造的‘好房子’去化会更快。”

市民刘女士正是这一政策的潜在受益者。她在天心区有一套老房子想卖，但还有30万贷款没还清。“以前要先找过桥资金还贷，光是利息就要好几千，还要跑好几趟银行。现在听说不用还贷就能过户，我第一时间就问了中介，他们说最快下个月就能操作。”

城发恒伟是“以旧换新”的先行者。据长沙城发恒伟置业君樾洋湖&洋湖映2009项目营销负责人吴淑君介绍，该企业此前已推出两轮“以旧换新”活动。此前一个典型案例是，客户旧房从挂牌到售出仅用了10天，成为长沙“以旧换新”政策落地后的首个成功案例。

她透露，企业正在既有“以旧换新”体系基础上，积极对接“新湘十条”要求，研究下一步的政策落地规则。她表示，“最大机遇是激活一批观望中的改善型客户，把需求真正释放出来；挑战在于如何把政策红利更精准、更稳妥地转化为老百姓实实在在的获得感。”

去库存：房企“卷”品质，好房子有甜头

“新湘十条”首次将“好房子”建设纳入制度性框架：出台全省建设导则，省级每年评选50个标杆项目，给予容积率奖励、公积金提额等支持。

陈世霞认为，品质时代已经来临，好房子更值钱，长沙正在告别低价内卷。

城发恒伟·君樾洋湖占位洋湖生态新城核心，紧邻7200亩洋湖湿地公园，是片区首批集中供能的纯粹低密改善住区。项目以东方书院园林与高得房率新品，兑现公园式改善生活；架空层和公园里周周有社群活动，邻里中心打造社区食堂、菜市场、书吧等便民业态。

“容积率奖励和信贷支持是很好的政策工具，”吴淑君表示，“让我们在规划中有更多空间配置全龄活动区，在精装标准、用材工艺上有更大的投入空间。”

新政首日，有人在算账，有人在行动

“新湘十条”发布后，市场端已有初步反应。在曙光映秀项目，改善型客户来访量有所增加，不少客户带着“先卖后买”的计划。在君樾洋湖项目，年轻客户咨询量明显上升，“算账算得很细”。

“新政为普通购房者带来了最切实的红利，对改善型换房家庭、青年置业群体及多孩家庭而言，受益尤为显著。”李焱兵告诉记者，新政精准激活改善、降低刚需门槛、打通置换链条，长沙楼市会延续稳中有升、品质分化的行情，对真实购房人是很实在的窗口期。

对于后市，明宾给出三点判断。第一，政策力度和广度已经到位，“预计一个季度内，被压抑的刚需和改善需求将逐步进场，成交量有望率先筑底回升”。第二，“以旧换新”将成为市场主流引擎，“一二手房市场形成完美接力跑，整个房地产的毛细血管将被彻底疏通”。第三，行业迎来“拼品质”的新阶段，“只有提供优质的产品和极致的交易服务，才能活下来，并且活得更好”。

克而瑞湖南区域分析认为，“新湘十条”通过三年期的中长期制度安排，为湖南楼市从“政策托底”向“内生复苏”过渡提供了关键支撑。

陈世霞总结道，湖南不再单纯靠“限”来控楼市，而是靠“疏通”和“提质”来稳市场。接下来的关键词是分化——核心区的优质资产会更坚挺，远郊无配套的老房子可能面临价值重估。

对于普通市民而言，这意味着什么？正如一位在长沙看了半年房的购房者所说：“政策确实是史上最友好了，但买房终究是人生最大的单笔支出。我会买，但会挑核心区、品质好的房子——毕竟住得舒服，资产也更稳。”